Vad händer med avtal om köp mellan dödsboet och en köpare angående dödsboets egendom, om arvskifte av egendomen sker innan köpet genomförts? Samt fråga om vad som händer med avtal om arrende.
Hej.
Jag är dödsbodelägare (Enda barnet. Finns en sambo också) och står i begrepp att ingå avtal om arrende och köpekontrakt för delar av min avlidne pappas egendom. Vad händer med dödsboets ingångna avtal om arvskifte sker under avtalstiden? Upphör ingångna avtal att gälla? Eller kvarstår de? Om du upphör, vad händer då?
Hälsningar,
Sophie Gustavsson Hallgren
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga aktualiserar främst ärvdabalken (ÄB) och allmänna avtalsrättsliga regler.
Kortfattat kan sägas att nej, avtal som dödsboet har upphör generellt inte att gälla för att arvskifte sker under avtalstiden.
Inledningsvis kan sägas att du som enda dödsbodelägare har rätt att företräda dödsboet och att ingå avtal för dess räkning (18:1 ÄB). Detta innebär alltså att avtal du ingått för dödsboets räkning gäller mellan dödsboet och den utomstående personen.
Frågan uppstår då vad som händer med dessa avtal när arvskifte sker.
Till att börja med kan det finnas flera olika typer av avtal. Gemensamt för dem brukar dock vara att avtalsparten måste utföra någon typ av prestation eller tillhandahålla någonting. I det följande ska jag behandla de olika typerna av avtalen som du nämnt (köpeavtal och arrende). Sedan kommer jag att sammanfatta vad som generellt gäller för alla typer av avtal med dödsbon.
Köpeavtal
Vad gäller denna typen av avtal är det generellt inte komplicerat. Ett köpeavtal innebär att köparen ska tillhandahålla någonting mot ersättning i pengar. I detta fall är det alltså dödsboet som ska prestera den egendom du säljer, i utbyte mot betalning. Det problem som skulle kunna uppstå är om du både skulle sälja en viss egendom och utföra ett arvskifte beträffande samma egendom innan den presterats, så att det alltså finns två anspråk på egendomen.
Det kan då kort sägas att köpeavtalet kommer att gå före arvskiftet. Köpeavtalet upphör inte att gälla därför att arvskifte skett, och dödsboet är således fortfarande skyldigt att prestera egendomen. Detta innebär att i sista hand att, om egendomen av någon anledning inte skulle finnas kvar i dödsboet, dödsboet istället blir skadeståndsskyldigt enligt vanliga köprättsliga regler.
I och med detta kan dessutom sägas att skulder som dödsboet har, inklusive eventuella skadeståndsskulder på grund av kontraktsbrott, ska betalas innan arvskiftet. Detta följer av 21:4 ÄB som stadgar just att alla dödsboets skulder ska betalas innan arvskiftet, och att arvskiftet annars ska gå åter så att skulderna kan betalas av.
Sammanfattningsvis är det alltså inte något särskilt som i dessa situationer gäller för dödsbon. Köpeavtalet ska följas av båda parter och annars kan den avtalsbrytande parten bli skadeståndsskyldig. Det kan dock vara bra att komma ihåg att du inte bör utföra arvskiftet innan du utfört alla köpeavtal som ingåtts och betalat alla dödsboets skulder.
Arrende
Vad gäller arrendeavtal skiljer de sig från köpeavtal särskilt på den punkten att de innebär att någon annan får nyttja egendom som dödsboet fortfarande äger. Det som händer om du ingår ett arrendeavtal angående viss fastighet med en utomstående person, kommer detta arrendeavtal fortfarande att gälla när väl fastigheten har skiftats. Detta innebär att om du ärver fastigheten, kommer arrendeavtalet fortfarande att gälla. Det kan ses som att fastigheten är belastad med en nyttjanderätt (arrendeavtalet) och att detta måste godtas av den som nu ska ärva fastigheten.
Sammanfattning
Huvudregeln är alltså att alla avtals om ingåtts mellan dödsboet och utomstående fortsätter att gälla, även om arvskifte skulle ske under tiden eller innan avtalet presterats från dödsboets sida.
Jag hoppas att du fått svar på din fråga. Om du har följdfrågor angående mitt svar kan du maila mig på Joel.Herrault@Lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
