Vad gäller vid vidtagen åtgärd på samägd fastighet när denna har skett bortom övriga delägares vetskap? Och hur ser reglerna kring avhysning ut?

2020-07-05 i Avtal
FRÅGA
Tre döttrar äger 30% var av en värdefull bostad efter att deras far har gått bort. Huset är ute till försäljning men en syster som i 20 års tid har hyrt källarvåningen hos sin far har ständigt försenat processen och försökt köpa ut de andra till grovt lägre än marknadspris. Nu har även samma person ansökt om bygglov för inglasning till balkongen på huset. Utan de andra två döttrarnas vetskap eller godkännande. Nu har en räkning på 47,300kr kommit pga bygglovet.1. Visst är detta olagligt och hur bestrider man henne på bästa sätt? (Hon gick nästan klart för att bli advokat men hoppade av så man kan räkna att hon vet verkligen vad hon försöker göra här). 2. Hur vräker man henne från fastigheten på lagligaste och snabbaste sätt?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Tre personer (systrar) äger gemensamt en fastighet till ett inte helt obetydligt värde vilken de för övrigt har ärvt efter sin far. Ägarandelarna är inbördes lika stora och uppgår till 30 % vardera. Vem eller vilka som äger den resterande tiondelen av den ifrågavarande fastigheten förtäljer dock inte din ärendebeskrivning. Ett av syskonen, X, har bortom de övriga delägarnas vetskap ansökt om ett bygglov för vilket en faktura numera är utställd om drygt 47 tkr. Med anledning av det inträffade undrar du dels huruvida X:s agerande är förenligt med den lagstiftning som finns och om det eventuellt går att göra någonting att åt det nu sagda i form av ett bestridande. Vidare önskar du även svar på hur regelverket kring vräkning ser ut (eller rättare sagt avhysning som egentligen är den korrekta hyresrättsliga benämningen på det som ofta kallas för vräkning). De lagar som behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är:

Utsökningsbalken (UB).

Lagen om samäganderätt (samäganderättslagen, SamägL).

Lagen om betalningsföreläggande och handräckning (BfL).

Lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).

Din första fråga - De civilrättsliga skyldigheterna andelsägarna sinsemellan, vad gäller?

Inledningsvis kan följande konstateras. I grunden fordras i princip samtliga delägares samtycke för att inplanerade åtgärder ska kunna genomföras på fastigheten, vilket ska förstås som att det tillkommer en sorts vetorätt för varje delägare (2 § SamägL). Detta innebär att alla måste vara överens. Om enighet inte kan uppnås rörande fastighetens förvaltning eller nyttjande i övrigt äger vardera delägare rätt att hos domstol (en tingsrätt) ansöka om ett förordnande av en god man (3 § SamägL, vilket dock inte ska förväxlas med det godmanskap som kan aktualiseras inom familjerätten). Men vad som händer i termer av repressalier om en eller flera delägare vidtar en åtgärd likt den ansökan om bygglov som nu är förhanden och utan inhämtande av erforderligt samtycke från övriga regleras däremot inte av samäganderättslagen. Förutom ett förordnande om en god man är ett yrkande (en begäran) om en tvångsförsäljning av fastigheten den enda egentliga utväg som står att finna i lagtexten (6 § SamägL).

Utifrån den information som följer av ditt inskickade ärende behöver dock inget av det ovan anförda komma att utgöra ett problem eftersom fastigheten till dags dato redan ligger ute till försäljning. Detta torde vara synonymt med att syskonen, inklusive X, jämte den eller de okända personer som äger den sista tiondelen har kommit överens om att fastigheten ska avyttras. Att då ansöka om ett bygglov framstår som mindre välgenomtänkt och varför X har valt att handla på det sätt som nu är i fråga är för mig ovisst. Endast åtgärder som inte tål uppskov kan vidtas i övrigas frånvaro (2 § SamägL). Att X inte hade rätt att ansöka om bygglov utan de andras godkännande framstår därför som otvetydigt eftersom en bygglovsansökan av det nu aktuella slaget omöjligen kan anses utgöra en åtgärd som inte tål uppskov. Det korta svaret på din första fråga lyder således: Ja, det strider mot de civilrättsliga bestämmelserna på det här området att agera på det sätt som X har gjort beträffande det samfällda godset (för att använda samäganderättslagens begreppsapparat) varför det mot den bakgrunden torde vara rimligt att kunna kräva henne på fakturans fulla betalning. För min uppfattning är att fakturan måste betalas. Man skulle möjligen kunna argumentera för att X överskred sin behörighet när hon hos kommunen ansökte om ett bygglov och att rättshandlingen därmed kan betraktas som ogiltig. Men jag bedömer ändå att den vägen skulle bli ganska svårgenomtränglig i förhållande till kommunen.

Utöver ovanstående kan följande anföras beträffande förvaltningen av fastigheten. Ett avtal kan ingås muntligt, skriftligt eller konkludent. Den sistnämnda varianten betyder "underförstått" eller "genom parternas ageranden". Bindande avtal kommer sedan till stånd när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av parterna (1 § AvtL). Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sund servanda (avtal ska hållas). På basis av din ärendebeskrivning är det dock svårt att avgöra om en tydlig anbuds- och acceptutväxling har skett vid någon given tidpunkt. Men under förutsättning att samtliga delägare har handlat utifrån (och följt) vissa givna villkor och/eller underförstådda (tysta) överenskommelser avseende bruket av fastigheten talar detta för att det föreligger något sorts konkludent ingånget avtal i botten för den uppkomna situationen. Avtalsinnehållet kan jag av förklarliga skäl inte närmare uttala mig om eftersom den praxis (sedvänja, partsbruk) som har utbildats mellan syskonen och övriga delägare naturligtvis inte är någon allmänt känd materia. Men så länge samtliga inte har accepterat att en delägare ensamt kan rättshandla på det sätt som X har gjort torde detta kunna utgöra ett avtalsbrott. Vid konkludent ingångna avtal saknar avtalet inte sällan uttryckliga bestämmelser om eventuella påföljder vid brott mot avtalet och den tillhörande lojalitetsplikten varför allmänna skadeståndsrättsliga principer istället kan aktualiseras. Dessa innebär i korta drag att övriga avtalsparter eventuellt kan begära skadestånd av X, men det förutsätter en konstaterad skada, ett uppsåtligt (avsiktligt) eller oaktsamt (vårdslöst) agerande hos X och ett påräkneligt orsakssamband (adekvat kausalitet med skadeståndsrättslig terminologi) mellan dennes handlande och den uppkomna skadan.

Skadeståndsbedömning kan jag dessvärre inte heller kommentera närmare. Det fordrar ofta ingående kunskap om alla relevanta omständigheter i det enskilda fallet. Men klart är i vart fall, vilket redan har fastslagits enligt ovan, att X har handlat i strid med samäganderättslagen, att hon förmodligen har brutit med det konkludent ingångna samäganderättsavtalet (om det skulle saknas ett muntligt eller skriftligt sådant vill säga) och att hon dessutom torde kunna bli ersättningsskyldig gentemot övriga delägare med anledning av det inträffade. Här skulle ett formellt kravbrev behöva upprättas i vilket alla ersättningsanspråk liksom eventuella övriga yrkanden anges och närmare preciseras.

Din andra och sista fråga - Är det möjligt att ombesörja en avhysning (vräkning) av X?

Kronofogdemyndigheten (KFM) handlägger ärenden om avhysning. En avhysning kan inte ombesörjas av hyresvärden själv utan denne måste begära biträde av den berörda myndigheten genom att ansöka om en så kallad vanlig handräckning (1 § BfL). Handräckningsförfarandet kan avse ett yrkande om avhysning av en hyresgäst som har underlåtit att betala hyra eller annan föreskriven avgift (3 § BfL). En ansökan ska göras skriftligen och i denna ska sökanden (övriga delägare) ange sitt yrkande och närmare utveckla grunden för detta (9 och 14 §§ BfL). I dagsläget är det vanligt förekommande att ansökningshandlingen ges in elektroniskt till KFM och lagens krav på skriftform anses då vara uppfyllt när denna skrivs under med en avancerad elektronisk underskrift (bank-id), vilket stöds av uttalanden i lagmotiven (prop. 2017/18:126, s. 32 ff). Ingenting i din information tyder dock på att några månadshyror är förfallna till betalning eller att X på något sätt olovligen skulle bo i den uthyrda delen. I sammanhanget förtjänas det också att sägas följande. Du skriver ovan att X under de senaste 20 åren har hyrt en del av den aktuella fastigheten. Huruvida hon ska äga rätt att bo kvar även efter att fastigheten har sålts är något oklart. Men det rimliga torde vara att så inte är fallet eftersom alla återigen verkar vara överens om den stundande försäljningen. Hyresavtalet med X behöver därför sägas upp om inte detta redan har gjorts. På vilket sätt det ska ske avgörs dock av avtalet varför det finns goda skäl att mycket noggrant studeras dess innehåll.

Och det korta svaret på din andra fråga lyder: Det går inte att initiera en process om en avhysning hos KFM så länge hyresavtalet kan göras gällande eller så länge en eventuell uppsägningstid löper. Med avhysning avses nämligen en förpliktelse för en tidigare ägare eller nyttjanderättshavare (exempelvis en hyresgäst) att flytta från fast egendom, en bostadslägenhet eller något annat utrymme i en byggnad (16 kap. 1 § UB). Eftersom X i egenskap av hyresgäst äger rätt att få nyttja bostaden så länge avtalet är giltigt kan det följaktligen inte föreligga någon förpliktelse för densamma att flytta från en bostadslägenhet eller något annat utrymme i en byggnad på det sätt som lagen föreskriver. En avhysning är således inte möjlig, inte ens under uppsägningstiden. Märk väl att en avhysning som sagt sker genom den summariska processen vanlig handräckning hos KFM och utgör ett sorts tvångsförfarande när en hyresgäst inte frivilligt väljer att lämna den ifrågavarande bostaden. Brukligt är naturligtvis att denne, och detta även vid en omedelbar uppsägning på grund av hyresrättens förverkande, bereds tillfälle att självmant få flytta innan hyresvärden med biträde från en statlig myndighet vidtar den här typen av ganska kraftfulla åtgärder. Tilläggas bör också att innan en avhysning kan verkställas kommer hyresgästen först att ges tillfälle att få yttra sig i ärendet (16 kap. 2 § UB) och vidare måste ofta socialtjänsten skriftligen meddelas härvidlag. Läget är dock lite speciellt eftersom hyresgästen i den förevarande situationen dessutom uppträder i egenskap av fastighetsägare. Men min uppfattning är ändå att detta inte får någon bäring på den rättsliga bedömningen avseende avhysningsinstitutet. Så länge hyresavtalet kan åberopas av X eller så länge en eventuell uppsägningstid löper och månadshyrorna under uppsägningstiden erläggs av denne i sedvanlig ordning finns det enligt min mening ingenting som övriga kan göra för att tvångsmässigt förmå X att flytta från fastigheten.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar. Och vår byrå kan naturligtvis vara er behjälpliga vid upprättandet av exempelvis ett välbehövligt kravbrev.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,

Jacob Björnberg
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Avtal (1378)
2020-11-25 Gym, medlemsavtal och dopning
2020-11-22 Hur ska villkoren i försäkringsavtal för barnförsäkring tolkas?
2020-11-21 Vad händer om köpare och säljare har olika avtalsinnehåll?
2020-11-21 Avtalsbrott – vad kan jag göra?

Alla besvarade frågor (86437)