Vad gäller vid uppsägning enligt privatuthyrningslagen?
Hej Lawline,
Jag äger en bostadsrätt som jag har hyrt ut. Hyresgästen ligger ca 3 månader efter i hyran och jag fick precis höra av hyresgästens föräldrar att hon försökt ta självmord i min lägenhet vilket förmodligen är varför hon inte har betalat hyran.
Vad är mina rättigheter här? Kan jag få ut henne ur min lägenhet direkt? Eventuellt skadestånd?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är jordabalken (JB) och lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Om inte något annat har föreskrivits i den sistnämnda lagen gäller bestämmelserna i 12 kap. JB, se 1 § 2 st. privatuthyrningslagen. Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar.
Några hållpunkter
Inledningsvis ska sägas att privatuthyrningslagen endast är tillämplig när någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål, 1 § 1 st. privatuthyrningslagen. Med näringsverksamhet avses förvärvsverksamhet som bedrivs yrkesmässigt och självständigt. Med bostadslägenhet menas en lägenhet som helt eller till inte oväsentlig del är avsedd att användas som bostad. Och med kravet på annat än fritidsändamål avses permanentbostäder varför förhållanden som rör uthyrning av fritidsfastigheter, exempelvis en fjällstuga eller en skärgårdsvilla, inte träffas av reglerna i privatuthyrningslagen.
Uppsägningen av hyresgästen, vad gäller?
Under förutsättning att du som hyresvärd uppträder som fysisk person och inte bedriver näringsverksamhet eller företräder en juridisk person som i själva verket utgör den verkliga hyresvärden är privatuthyrningslagen tillämplig på det aktuella avtalet. För ett avtal har ni, du och hyresgästen, och detta trots att det eventuellt inte har manifesterats i skrift. Den här typen av avtal kan nämligen ingås formlöst. Om hyresavtalet är slutet på bestämd tid eller löper tillsvidare går inte att utläsa av din ärendebeskrivning. Ett bestämt avtal upphör att gälla vid hyrestidens slut, men det får även sägas upp till upphörande före den tidpunkten, 3 § 1 st. privatuthyrningslagen. Som hyresvärd får du, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen om inte en längre uppsägningstid har avtalats, vilket dock inte verkar vara fallet här, 3 § 2 st. privatuthyrningslagen. Några krav på formen för en uppsägning från hyresvärdens sida finns inte i privatuthyrningslagen, men jordabalkens regler anses analogt tillämpliga i det här sammanhanget. Det innebär att uppsägningen, förutom att den måste delges hyresgästen, ska vara skriftlig, 12 kap. 8 § JB. Huruvida e-post och/eller sms uppfyller formkravet är inte helt klarlagt, men min bedömning är att en uppsägning per mail torde vara tillräckligt för att du ska anses ha uppfyllt de lagstadgade kraven. Oavsett vilket är naturligtvis en sedvanlig skriftlig uppsägning att föredra, alternativt båda delarna. Notera att uppsägningen dessutom kan ske helt utan angivande av skäl. Vid hyra enligt privatuthyrningslagen har hyresgästen inget besittningsskydd.
Kan du få ut hyresgästen direkt?
Det finns inga förverkanderegler i privatuthyrningslagen, men däremot finns sådana i jordabalken. I 12 kap. 42 § 1 st. 1 p. JB anges att hyresrätten är förverkad och att hyresvärden är berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen. Notera dock att om rättelse görs innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den här grunden, 12 kap. 43 § 1 st. JB. En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om 1. socialnämnden inom den tid tre veckor skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran eller 2. hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som anges ovan på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans, 12 kap. 44 § 4 st. JB. I grunden har du, på grund av de uteblivna hyrorna, rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan, dvs. åberopa ett förverkande av hyresrätten. Men givet din hyresgästs eventuella sjukdomsbild kan bedömningen möjligen bli en annan. Oavsett vilket kommer du att kunna skilja vederbörande ifrån din bostad, men det kan, beroende på omständigheterna, ta lite olika lång tid och detta eftersom du alltid har rätt säga upp avtalet på grund av avsaknaden av besittningsskydd.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det dock svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Eftersom du har betalat för ett Express24-ärende misstänker jag att du önskar en ganska så skyndsam återkoppling. Jag kommer därför att ringa dig redan nu på fredag den 24/9 kl 10.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
