Vad gäller vid uppsägning enligt lagen om uthyrning av egen bostad?
Våra vänner hyr en källare i ett sutteränghus med egen ingång men gemensamma värme / elsystem med det övriga huset. De har hyrt boendet sedan 2016. Igår kom hyrsvärden och meddelade att de vill teckna om hyresavtalet med nya villkor där värme, el och vatten inte längre ingår utan debiteras med en %-sats av hela husets verkliga förbrukning. De fick dagen efter en skriftlig uppsägning av avtalet (2/1) där hyresvärden säger upp avtalet på 3 månader och vill att det nya avtalet ska gälla med start den 1/1. Vad gäller? Måste de flytta ut om de inte signerar det nya avtalet med betydligt högre kostnad? Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB) och lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Notera att innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig något från det vardagliga språkbruket och innefattar på hyresrättens område även hus eller delar av ett sådant, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB.
Några hållpunkter
Inledningsvis ska sägas att privatuthyrningslagen endast är tillämplig när någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål, 1 § 1 st. privatuthyrningslagen. Med näringsverksamhet avses förvärvsverksamhet som bedrivs yrkesmässigt och självständigt. Med bostadslägenhet menas en lägenhet som helt eller till inte oväsentlig del är avsedd att användas som bostad. Och med kravet på annat än fritidsändamål avses permanentbostäder varför förhållanden som rör uthyrning av fritidsfastigheter, exempelvis en fjällstuga eller en skärgårdsvilla, inte träffas av reglerna i privatuthyrningslagen. Men utifrån din ärendebeskrivning kan konstateras att detta med största sannolikt gäller en bostadslägenhet som utgör en permanentbostad.
Uppsägningen av hyresgästen, vad gäller?
Under förutsättning att hyresvärden uppträder som fysisk person och inte bedriver näringsverksamhet eller företräder en juridisk person som i själva verket utgör den verkliga hyresvärden är, jämte ovanstående, privatuthyrningslagen tillämplig på det aktuella avtalet. Om hyresavtalet är slutet på bestämd tid eller löper tillsvidare är inte helt klart, men jag misstänker att det rör sig om ett avtal slutet på obestämd tid, dvs. ett tillsvidareavtal. Egentligen är det mindre viktigt vid uthyrning enligt privatuthyrningslagen eftersom även ett tidsbestämt avtal får sägas upp till upphörande före den avtalade tidpunkten, 3 § 1 st. privatuthyrningslagen. Som hyresvärd får dina vänners motpart, alltså hyresvärden, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen om inte längre uppsägningstid har avtalats, vilket dock inte verkar vara fallet här, 3 § 2 st. privatuthyrningslagen.
Några krav på formen för en uppsägning från hyresvärdens sida finns inte i privatuthyrningslagen, men jordabalkens regler anses analogt tillämpliga i det här sammanhanget. Det innebär att uppsägningen, förutom att den måste delges hyresgästen, ska vara skriftlig, 12 kap. 8 § JB. Huruvida e-post och/eller sms uppfyller formkravet är inte helt klarlagt, men min bedömning är att en uppsägning per mail torde vara tillräckligt för att hyresvärden ska anses ha uppfyllt de lagstadgade kraven. Oavsett vilket är naturligtvis en skriftlig uppsägning att föredra, alternativt båda delarna, och den förstnämnda varianten verkar ju ha använts i förevarande fall. Att anledningen till den nuvarande uppsägningen är en villkorsjustering har dessvärre ingen betydelse. En uppsägning kan nämligen ske helt utan angivande av (sakliga) skäl eftersom hyresgästen saknar besittningsskydd enligt privatuthyrningslagen.
Men märk väl att dina vänner fortfarande är berättigade till oförändrade hyresvillkor under hela uppsägningstiden varför det nya hyresavtalet inte äger giltighet förrän efter utgången av löptiden. Det sistnämnda är naturligtvis viktigt för det fall de skulle välja att gå med på hyresvärdens nya krav. Men om så inte sker kommer dina vänner, som svar på din faktiska fråga, dessvärre bli tvungna att flytta.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
