Vad gäller vid uppsägning av en parkeringsplats?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
Allmänna hållpunkter
Genom styrelsens försorg kan en bostadsrättsförening upplåta parkeringsytor, både till sina medlemmar och till utomstående, vilket då brukar ske genom sedvanliga nyttjanderättsavtal. Under förutsättning att parkeringsplatserna är belägna utomhus blir dessa dock att betrakta som lägenhetsarrenden i juridisk-teknisk mening. I 8 kap. 1 § 2 st. JB sägs nämligen att lägenhetsarrende föreligger när jord upplåtits på arrende för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen icke är att anse som bostadsarrende eller anläggningsarrende.
Hyresavtal är formlösa avtal, vilket innebär att det inte finns några formkrav. Hyresavtal kan således ingås såväl muntligt som konkludent (tyst/underförstått och/eller genom parternas ageranden), 12 kap. 2 § 1 st. JB. Av den nyss nämnda bestämmelsen framgår att hyresavtal ska upprättas skriftligen om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Det finns med andra ord inga krav på att hyresavtalet måste manifesteras i skrift, men om någon av parterna vill ha skriftlig dokumentation ska en sådan upprättas. Men det skriftliga hyresavtalet får egentligen bara funktionen av att vara ett rent bevismedel. För hyresavtalet är fortfarande lika giltigt utan ett kontrakt och detta återigen mot bakgrund av avsaknaden av lagstadgade formkrav.
När det gäller lägenhetsarrenden råder dock motsatsförhållandet, se 8 kap. 3 § 3 st. JB vari anges att avtal om lägenhetsarrende ska upprättas skriftligen om inte parterna kommer överens om annat. Här föreligger det alltså en presumtion för skriftlighet.
Får man försämra villkoren? Och har du något besittningsskydd eller kan du bli uppsagd?
Det korta svaret på den första frågan lyder att det helt och hållet beror på vad som är avtalet. Men i grunden torde fastighetsägaren, dvs. bostadsrättsföreningen, alltid kunna säga upp för villkorsändring. Som nyttjanderättshavare har man inget besittningsskydd vid ett avtal om lägenhetsarrende, vilket i sin tur innebär att om ingenting annat är överenskommet, och innehållet i ett eventuellt muntligt eller konkludent ingånget avtal inte går att fastställa kan en uppsägning av ett lägenhetsarrende egentligen ske helt utan angivande av sakliga skäl. Finns en avtalad uppsägningstid gäller naturligtvis denna, men om en sådan skulle saknas i arrendeavtalet kan det sägas upp till fardagen varje år, vilket är den 14 mars, dock endast under förutsättning att meddelande härom lämnas senast sex månader i förväg, 8 kap. 4 § JB. Det korta svaret på den andra frågan lyder därför att bostadsrättsföreningen i princip godtyckligt (och ensidigt) kan säga upp dig för omförhandling (villkorsändring), dock med iakttagande av ovanstående tidsfrister. Skulle du bli uppsagd imorgon äger du således rätt att sitta kvar med parkeringsplatsen fram till den 14 mars 2023.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis gäller att bostadsrättsföreningen kan säga upp din parkeringsplats eller rättare sagt ditt lägenhetsarrende. Men den gamla uppsägningstiden om tre månader liksom den nya om en månad är rättsligt ogiltiga. Av 8 kap. 2 § 1 st. JB följer att förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel, dvs. 8 kap. är utan verkan mot arrendatorn eller den som har rätt att träda i hans ställe. Som svar på din allra sista fråga om vad du kan göra kan därför sägas att du behöver påtala allt det ovan anförda.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
