vad gäller vid uppsägning av andrahandsuthyrning?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar det som att du har fått tillstånd av din hyresvärd att i andra hand hyra ut din bostadslägenhet som du innehar med hyresrätt under en specifik period, och du undrar nu vad som gäller mellan dig och din hyresgäst i frågor om främst uppsägning.
Som svar på din sista fråga, kan sägas att lagen som reglerar uthyrning i andra hand är samma lag som gäller för uthyrning i första hand, nämligen 12 kap. jordabalken, även kallad hyreslagen. Det går även att avtala om andra villkor, så länge de inte är till nackdel för hyresgästen i förhållande till hyreslagen.
Vad krävs för att du ska kunna säga upp kontraktet?
Förstahandshyrestagaren har som utgångspunkt det yttersta ansvaret att se till så hyran är betald och att hyresgästen är skötsam. Du som förstahandshyresgäst är ansvarig gentemot fastighetsägaren, och kan riskera att få stå risken för din andrahandshyrestagares fel. Jag tolkar det som att du har fått ett skriftligt tillstånd från din hyresvärd att hyra ut bostaden i andra hand. Det är bra att ni har skrivit ett skriftligt kontrakt mellan dig (hädanefter hyresvärd) och andrahandshyrestagaren (hädanefter hyresgäst) för att förtydliga vad som gäller er emellan. Hyresavtal har inget formkrav, vilket innebär att även muntliga avtal gäller, även om de kan bli svåra att bevisa vid en tvist. Jag förstår det som ert hyresavtal löper på en viss bestämd tid om 12 månader. Utgångspunkten är då enligt lag att ni båda är bundna av denna överenskommelse och att ni inte kan säga upp avtalet i förväg (12 kap. 3§ 2st jordabalken). Min tolkning av förarbetena till lagen är att man inte kan avtala om sämre förhållanden än vad hyreslagen föreskriver för hyresgästen. Som utgångspunkt är det okej att ha muntliga avtal, men man kan tolka din formulering av avtalet som en möjlighet för dig att säga upp avtalet oavsett skäl, vilket är en inskränkning av hyreslagen för din hyresgäst. Min uppfattning är således vad gäller din första fråga (1) att ett avtal om uppsägning när som helst, oavsett skäl, svårligen kan tolkas till hyresgästens fördel och därför vara svårt att argumentera för som gällande mellan er. Även beaktat svårigheten att fastställa under vilka omständigheter som det villkoret gäller, då det är muntligt.
Det kan alltså bli svårt att åberopa det muntliga kontraktet. Vad gäller din fråga 2-3, finns det vissa regler i lag som reglerar uppsägning av hyreskontrakt, som inte kan avtalas bort. Hyresgästen har rätt att enligt lag, utan skäl, säga upp kontraktet i förtid till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre kalendermånader från uppsägningen (12 kap. 5§ 1st jordabalken). Denna rätt kan inte inskränkas genom avtal. Denna rätt finns inte på samma sätt för hyresvärden, utan det krävs avtalsbrott från hyresgästens sida. Om hyresgästen bryter mot hyresavtalet så att hyresrätten blir förverkad, har hyresvärden rätt att säga upp avtalet i förtid. Detta framgår av 12 kap. 42-44 § jordabalken, och avser situationer som när hyresgästen begår ett avtalsbrott, genom att exempelvis dröjer med betalning, hyr ut bostaden i (här) tredje hand, om bostaden används i strid med hur hyresrätten får användas vad gäller ändamål och antal personer, vållar bostaden ohyra eller vanvårdar eller liknande. Likaså om hyresgästen inte använder lägenheten i enlighet med sundhet, ordning och gott skick, eller utsätter omgivningen för störningar som inte skäligen bör tålas. Det finns fler bestämmelser om hur en sådan uppsägning måste gå till i 12 kap. 25§ och 42-44 §§ jordabalken. Hyresrätten får dock inte förverkas om det vad gäller bland annat betalningsförsummelse, om hyresgästen betalar hyran innan uppsägningen (12 kap. 43-44§§ jordabalken). Man kan inte heller förverka bostaden om beteendet är av ringa betydelse. Detta är alltså i stort dina lagstadgade rättigheter att säga upp hyreskontraktet i förtid. Om hyreskontraktet sägs upp med stöd av 42§ upphör hyresavtalet att gälla omedelbart (12 kap. 6§ jordabalken), med vissa undantag, om det gäller dröjsmål med hyresbetalning inom viss tid och under vissa där angivna omständigheter (12 kap. 44§ jordabalken). Sägs hyresavtalet upp av annan orsak, exempelvis vid hyreskontraktets slut, gäller den lagstadgade 3 månaders fristen (12 kap. 6§ 2st jordabalken).
Hur gör du för att säga upp hyreskontraktet?
Om du vill säga upp på grund av störningar, vanvård eller liknande måste du föst varna hyresgästen och ge den en möjlighet att bättra sig, och samtidigt underrätta socialnämnden i den kommunen där lägenheten är belägen, för att man ska få säga upp (12 kap. 25§ 2st jordabalken och 42§ 3st jordabalken). Om bättring sker, får uppsägning inte ske (12 kap. 43§ jordabalken). Om bättring inte sker, kan du säga upp hyreskontraktet. Du måste också underrätta socialnämnden i fall om betalningsförsummelse.
En eventuell uppsägning ska vara skriftlig om hyresförhållandet pågått mer än 3 månader (12 kap. 8§ 1st jordabalken). En uppsägning ska delges hyresgästen, och tillsänds oftast med rekommenderat brev.
Vad gäller uppsägning vid hyrestidens utgång kan hyresgästen motsätta sig uppsägningen, och då ska du till hyresnämnden söka om hyresgästen har rätt att bo kvar, senast en månad efter dagen då hyresavtalet uppsades, annars förblir uppsägningen utan verkan.
Om du säger upp av någon grund som anges i 12 kap. 42§ jordabalken, alltså förverkandegrunder, kan du hos Kronofogden få det verkställt genom att ansöka om avhysning, läs mer om det på Kronofogdens hemsida. Kronofogden är dock inte behörig att avgöra huruvida det finns laglig grund för förverkandet, så om hyresgästen motsätter sig avhysningen kommer du kunna begära att saken prövas i domstol i stället, och då hänskjuter Kronofogden tvisten dit. Det kan ta lång tid och i realiteten kan det vara svårt att få till en avhysning inom den tid som kontraktet gäller.
Uppsägning inför slutet av hyresavtalet om 12 månader
Du måste säga upp hyreskontraktet om det varar mer än 9 månader för att det inte ska anses förlängt och ingånget på obestämd tid, om detta inte regleras specifikt i avtalet (12 kap. 3§ 2-3st jordabalken). Du måste då säga upp kontraktet senast tre månader i förväg (12 kap. 4§ 2st 3p. jordabalken).
Hemförsäkringar och skador
Vad gäller din fråga 4, beror svaret på vilka skador som uppstår och vad som skadas. Olika villkor kan gälla beroende på vilka försäkringsbolag som ni har, men som utgångspunkt ska både du och din hyresgäst ha varsin hemförsäkring, då hyresgästens hemförsäkring främst täcker dennes saker i lägenheten och din hemförsäkring inte täcker hyresgästen. Det finns vanligen ansvarsförsäkringar i hemförsäkringen som kan täcka om din hyresgäst orsakar skador på lägenhetens fasta inredning, annars kan det krävas en tilläggsförsäkring. Din hemförsäkring täcker som utgångspunkt annars bara dina egna saker i lägenheten. Jag rekommenderar dig därför att i denna fråga kontakta ditt försäkringsbolag för att ta reda på vad din försäkring täcker vid en andrahandsuthyrning, och om du behöver teckna en tilläggsförsäkring eller liknande.
Kan du kräva mer i deposition och borgensman?
Vad gäller din fråga 5, är det som utgångspunkt en bra idé att kräva borgensman eller kontrollera betalningsanmärkningar inför en uthyrning. Som jag ser det blir det svårt att kräva detta efter hyresavtalet ingåtts. Har ni redan påtecknat ett hyreskontrakt, kan du inte utan din hyresgästs medgivande kräva ändring av hyreskontraktet eller förutsättningarna för detta, så som en högre deposition eller borgensman. Ingånget avtal ska hållas. Men om ni är överens finns det dock inget som hindrar att ni avtalar om detta i efterhand. Du kan alltså fråga din hyresgäst om ni kan göra detta tillägg, som en säkerhet för er båda.
Sammanfattning och råd
För att sammanfattningsvis besvara alla dina frågor, är det jordabalkens 12 kap. som reglerar andrahandsuthyrningar av hyresrätter. Det finns inget formkrav för hur dessa avtal ska ingås, så även muntliga avtal gäller, men det krävs att de är tillräckligt klara och tydliga för att kunna åberopas, samt de måste kunna bevisas. Det blir i praktiken svårt att åberopa det muntliga avtalet, och det verkar tillsynes strida mot den tvingande hyreslagen då de verkar ge dig fler möjligheter att säga upp kontraktet än vad lagen föreskriver. I stället gäller de lagstadgade förutsättningarna för uppsägning. Hyresgästen har alltid rätt att frånträda hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid, men hyresvärdens rätt till detta är väldigt inskränkt och i praktiken väldigt svår att driva igenom. För detta krävs kontraktsbrott, som till sin karaktär enligt min erfarenhet är ganska allvarliga och påtagliga, och rör vanligen störningar, vanvård och försenade hyresinbetalningar. Det är med andra ord ganska svårt för en hyresvärd att säga upp ett hyreskontrakt i förtid, men om man har stöd för det så ska du vanligen först varna och sedan säga upp skriftligen och vad gäller störning och betalningsförsummelse ska socialnämnden underrättas. Hyresrätten kan då säga upp med omedelbar verkan, med vissa undantag från när hyresgästen rättar sitt beteende.
Vid avhysning säger dock ofta hyresgästen emot, och då kan det bli en längre process via Kronofogden och tingsrätten innan avhysning kan konstateras och verkställas. Det är bättre att försöka komma överens om en lösning i stället för att ingå en långdragen avhysningsprocess, då även dessa vanligen slutar i förlikning i domstol.
Det är svårt att ge konkret vägledning i dit läge, då inget konkret inträffat än. För fler frågor om hemförsäkring och ansvarsfördelning rekommenderar jag dig att kontakta ditt försäkringsbolag. Hyresgästföreningen kan vara behjälplig i vissa frågor om andrahandsuthyrning, och Kronofogden kan hjälpa dig med frågor om ansökan om avhysning och vad som krävs, om det blir aktuell. Om du hamnar i en situation där det kan bli aktuellt med förverkande av hyresrätt, rekommenderar jag dig att läsa på om reglerna ovan och på ovan myndigheters hemsidor så att uppsägningen sker korrekt. Om du behöver vidare hjälp med att exempelvis tolka eller skriva ett hyresavtal eller hjälp i en avhysningsprocess kan vår juristbyrå vara behjälplig. Du kan kontakta mig, så sätter jag dig i kontakt med dem. Jag nås för ändamålet på sara.pedersen@lawline.se. I övrigt hoppas jag att du fått någon vägledning i dina frågor!
Bästa hälsningar,
