Vad gäller vid nyttjanderättens förverkande på hyresrättens område?
Hej!
Den 1/6-2020 flyttade en hyresgäst in i vår uthyrningsdel i vår villa som vi hyr ut privat. Det är den enda bostaden vi hyr ut. Avtalet sträcker sig från 2020-06-01 till 2021-06-01.
Hyresgästen har ännu inte betalat någon hyra eller deposition. Både hyran för juni och juli är förfallna, depositionen skulle vara inbetald innan inflytt. Den 21:a juni hörde vi av oss till honom via sms och skrev att lägenheten är förverkad om hyran inte inbetalats senast en vecka efter inflytt och att vi kommer behöva starta en vräkningsprocess. I sms:et informerade vi även om att hyran behöver vara inbetald inom tre veckor för att vräkningen ska undvikas.
Kan vi använda sms:et när vi informerar socialnämnden i kommunen om vräkningen samt Kronofogden eller är det inte giltigt i den formen? Behöver det vara ett skriftligt papper, behöver det signeras av båda? Hur går en sådan här vräkningsprocess till?
Vi undrar också om det blir fel om vi säger upp honom med tre månaders uppsägningstid omgående, trots att vi samtidigt har startat en vräkningsprocess. Vi vill inte att han bor kvar under hela avtalstiden även om han betalar. Hyresavtalet fastställer en uppsägningstid från vår sida på tre månader. I vilken form behöver den uppsägningen då vara? Räcker det med sms eller behövs ett dokument som han och vi skriver under?
Samt, vad har vi för rättigheter att stänga av el och internet som innebär kostnader för oss varje månad, är inkluderat i hans hyra men som vi ju inte fått betalt för?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger en villa i vilken det finns en del avsedd för uthyrning. Denna inhyser sedan den 1 juni i år en hyresgäst vars hyresavtal är träffat på bestämd tid och som löper fram till och med samma datum nästkommande år. Varken depositionen, som skulle ha erlagts innan tillträdet, eller de två första månadshyrorna, vilka båda är förfallna, har betalats av den ifrågavarande hyresgästen. Du har därför för avsikt att låta säga upp denne och eventuellt initiera en process hos Kronofogdemyndigheten (KFM) avseende avhysning (vräkning). Flertalet frågor, vilka framgår av din ärendebeskrivning enligt ovan, har uppstått med anledning av det inträffade och dessa kommer att besvaras inom ramen för den här utredningen i den mån detta är möjligt. Stundtals kan nämligen adekvata svar fordra ingående kunskap om alla relevanta omständigheter i det enskilda fallet. Dessa ämnar jag dock att inhämta inom kort genom den personliga telefonrådgivning som du också har beställt, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket eftersom vissa frågor är betydligt bättre lämpade att diskutera muntligt. Och den lagstiftning som behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är:
Lagen om betalningsföreläggande och handräckning (BfL).
Den inplanerade uppsägningen, vad gäller? Och föreligger det några formkrav?
Inledningsvis kan det konstateras att ett hyresavtal som har ingåtts på bestämd tid upphör i normalfallet att gälla vid hyrestidens utgång om ingenting annat har avtalats (12 kap. 3 § 2 st. JB). Såvitt jag förstår stipulerar dock det aktuella hyresavtalet en tre månader lång uppsägningstid varför denna istället kommer att bli tillämplig. Vidare ska en uppsägning från hyresvärdens sida vara skriftlig och beträffande bostadshyresavtal bör du i denna egenskap likaledes i uppsägningen ange vad som har föranlett att avtalet ska upphöra att gälla i förtid. Notera dock att det nyss anförda endast gäller om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt då uppsägningen sker, vilket således talar för att ett sedvanligt sms torde fungera i den uppkomna situationen (12 kap. 8 § 1-2 st. JB). Hur bevissäkringshänseende är det dock ändå att rekommendera att någon sorts skriftlig handling upprättas i två likalydande exemplar. Och märk väl att den ovanstående uppsägningstiden äger giltighet endast under normala förhållanden och inte i samband med hyresgästens eventuella brott mot hyresavtalet (se nedan). Med begreppet brott ska det för övrigt förstås en regelöverträdelse i civilrättslig mening (kontraktsbrott) och inte ett brott för vilket det kan utkrävas straffrättsligt ansvar i form av böter eller fängelse.
Nyttjanderättens förverkande, vad gäller? Utgör de obetalda hyrorna tillräckliga skäl för det nu sagda?
Hyresrätten är förverkad och du är som hyresvärd berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen (12 kap. 42 § 1 st. 1 p. JB). Att hyresförhållandet ska upphöra i förtid innebär faktiskt att det ska upphöra att gälla med omedelbar verkan. Det handlar alltså om ett kontraktsrättsligt hävningsförfarande som det i och för sig står hyresvärden fritt att göra avsteg ifrån varför denne godtyckligt kan välja ett senare datum, exempelvis på grund av bostadssociala hänsynstaganden (12 kap. 6 § 1 st. JB). I sammanhanget måste det dock påpekas att det finns en undantagsregel (skyddsregel) vilken stadgar att en hyresrätt inte är förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Vid den här bedömningen ska det särskilt beaktas om det som ligger personen i fråga till last har sin grund i att närstående eller en tidigare sådan har utsatt hyresgästen eller någon annan i hushållet för brott (12 kap. 42 § 5 st. JB). Även glömska, förbiseende eller någon annan därmed jämförbar handling kan i förekommande fall och vid enstaka tillfällen accepteras, vilket har kommit till uttryck i Högsta domstolens (HD) praxis (se bland annat avgörandet NJA 1989 s. 74). Det finns emellertid ingenting i din information som tyder på att något av det ovan anförda skulle kunna göras gällande utan mig veterligen är det endast den fordran som du har på hyresgästen, vilken avser de förfallna månadshyrorna, som ligger till grund för det aktuella uppsägningsbeslutet. Enligt min mening framstår det därför som nästan otvetydigt att hyresrätten är förverkad och att du äger rätt att omedelbart skilja hyresgästen från den uthyrda bostadsdelen i din villa. Som ett direkt resultat av förverkandet torde du dessutom vara berättigad till visst skadestånd (12 kap. 42 § 6 st. JB).
Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar HD så kallade prejudikat (normerande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Den avhysning som du avser att genomföra, vad gäller? Och kan du ombesörja en uppsägning jämte processen hos KFM?
Det korta svaret på den senare frågan lyder: Nej, så länge uppsägningstiden löper går det inte att samtidigt initiera en process avseende avhysning hos KFM. Med avhysning avses en förpliktelse för en tidigare ägare eller nyttjanderättshavare (exempelvis en hyresgäst) att flytta från fast egendom, en bostadslägenhet eller något annat utrymme i en byggnad (16 kap. 1 § UB). Eftersom hyresgästen under hela uppsägningstiden äger rätt att få nyttja bostaden kan det följaktligen inte föreligga någon förpliktelse för densamma att flytta från en bostadslägenhet eller något annat utrymme i en byggnad på det sätt som lagen föreskriver. En avhysning är således inte möjlig om du skulle bevilja hyresgästen en tre månader lång uppsägningstid i enlighet med hyresavtalet och på det sätt som du uppger i din ärendebeskrivning. Märk väl att en avhysning sker genom den summariska processen vanlig handräckning hos KFM och utgör ett sorts tvångsförfarande när en hyresgäst inte frivilligt väljer att lämna den ifrågavarande bostaden. Brukligt är naturligtvis att denne, och detta även vid en omedelbar uppsägning på grund av hyresrättens förverkande, bereds tillfälle att självmant få flytta innan hyresvärden med biträde från en statlig myndighet vidtar den här typen av ganska kraftfulla åtgärder. Tilläggas bör också att innan en avhysning kan verkställas kommer hyresgästen också att ges tillfälle att få yttra sig i ärendet (16 kap. 2 § UB) och du måste vidare skriftligen ha meddelat socialtjänsten härvidlag.
Beträffande processen hos KFM kan följande anföras. En avhysning kan inte ombesörjas av hyresvärden själv utan denne måste begära biträde av den berörda myndigheten genom att ansöka om en vanlig handräckning (1 § BfL). Handräckningsförfarandet kan avse just ett yrkande (en begäran) om avhysning av en hyresgäst som har underlåtit att betala hyra eller annan föreskriven avgift (3 § BfL). En ansökan ska göras skriftligen och i denna ska sökanden (du) ange sitt yrkande och närmare utveckla grunden för detta (9 och 14 §§ BfL). Till dags dato är det dock vanligt förekommande att ansökningshandlingen ges in elektroniskt till KFM och lagens krav på skriftform anses då vara uppfyllt när denna skrivs under med en avancerad elektronisk underskrift (bank-id), vilket stöds av uttalanden i lagmotiven (prop. 2017/18:126, s. 32 ff). Enligt mitt förmenande är det därför inte möjligt att fysiskt visa upp ett sms utan du måste genom myndighetens försorg ansöka om en avhysning via den summariska processen vanlig handräckning och detta sker alltså på en blankett alternativt elektroniskt. Men jag vill återigen erinra om att den här typen av spörsmål brukar aktualiseras först vid en hos hyresgästen fastställd vägran att flytta från bostaden. Och mig veterligen har det nu sagda inte hunnit bli ett reellt problem ännu.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Slutligen måste det förtydligas att du förvisso möjligen skulle kunna stänga av nätet för din nuvarande hyresgäst, men däremot bör du inte röra elen så länge denne de facto fysiskt är bosatt i den delen av din villa som är avsedd för uthyrning. Du är som hyresvärd skyldig att tillhandahålla bland annat el och vatten varför du i det här avseendet kommer att bli nödgad att invänta ett eventuellt beslut från KFM innan några drastiska åtgärder kan vidtas (12 kap. 18 a § JB).
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Eftersom du har betalat för ett Express24-ärende misstänker jag att du önskar en ganska så skyndsam återkoppling. Jag kommer därför att ringa dig redan nu på torsdag den 2/7 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
