Vad gäller vid ett mindre fruktsamt samäganderättsförhållande?
Äger 25 % av en semesterfastighet i Spanien som vi köpte 2013. De övriga tre delarna ägs av ett gift par samt min fd man. Det finns inga skriftliga avtal förutom köpekontraktet. Jag har inte längre behov av min del och har för över ett år sedan bett min fd man att lösa ut mig. Det gifta paret vill inte gå in med mera pengar och ingen av de tre delägarna går med på en gemensam försäljning.
Jag har gjort två oberoende mäklarvärderingar, en svensk och en spansk. Båda värderar hela fastigheten till 500 000€. Min fd man har av en värderingsman fått ett värde på 466 000€.
Jag har erbjudit min fd man att köpa min del för 120 000€. Han meddelar att han inte har råd, utan bjuder mig 55 000€. Då jag har lån på fastigheten på 130 000€ är hans bud inget alternativ för mig.
Nu har också alla övriga delägarna dikterat gemensamma vilkor, som t ex att endast delägarna får bo i fastigheten. Jag motsätter mig detta men de hävdar majoritetsbeslut. Alltså jobbar de tillsammans på att försvåra för mig, så att jag ska tvingas sälja min del billigt, då de vet att min ekonomi är begränsad. Så vad anser ni att jag har för möjligheter att komma ur denna situation?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är lagen om samäganderätt (samäganderättslagen, SamägL). Det måste också redan nu förtydligas att jag av förklarliga skäl inte kan redogöra för vad som eventuellt gäller enligt spansk rätt. Nedan skrivelse tar alltså sin utgångspunkt i den svenska rättsordningen.
Samäganderättslagen, vad gäller?
Fritidsfastigheten ägs av er gemensamt, vilket innebär att ni äger den med samäganderätt. I 1 § SamägL sägs att äro två eller flera samfällt ägare av fastighet eller lös sak tillkomme envar av dem viss lott i godset. Lotterna vare för lika räknad, där ej annat förhållande kan visas. Vidare anges i 2 § SamägL att för förfogande över det samfällda godset i dess helhet eller för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning erfordras samtliga delägares samtycke; dock må åtgärd, som för godsets bevarande tarvas och ej tål uppskov, utan hinder därav att någon delägare i följd av sjukdom, frånvaro eller annan orsak är ut stånd att i åtgärden deltaga, av övriga vidtagas.
Språkbruket i lagen är något ålderdomligt, men i klartext innebär ovanstående att andelarna i den gemensamt ägda egendom, dvs. fritidsfastigheten, kommer att vara lika stora om ingenting annat har bestämts och att förvaltningen och eventuella inplanerade åtgärder kräver konsensus, alltså samtliga delägares samtycke, vilket i praktiken betyder att varje delägare vid samägd egendom besitter en slags vetorätt. Undantag görs dock för åtgärder som inte tål uppskov, alltså akuta åtgärder. Jämte detta kan varje delägare, mot övrigas vilja, framtvinga en försäljning via en offentlig auktion, 6 § SamägL (se nedan). Den sistnämnda bestämmelsen går dock att avtala bort. Men såvitt jag förstår finns endast de ursprungliga köpehandlingarna varför samäganderättslagen ska tillämpas fullt.
En framtvingad försäljning, vad gäller?
I 2 § SamägL stadgas som sagt att för förfogandet över det samfällda godset i dess helhet eller för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning erfordras samtliga delägares samtycke. Det betyder att du kan motsätta dig diverse åtgärder och ageranden från övriga delägare. Ni kan dock alltid sälja era respektive ägarandelar och enklast är givetvis att de andra löser ut dig. Om enighet absolut inte kan uppnås, vilket verkar vara fallet här, kommer du i förlängningen, och då genom en begäran hos domstol (en tingsrätt som första instans), att kunna framtvinga en försäljning, vilket innebär att fastigheten för gemensam räkning kommer att säljas på offentlig auktion, 6 § SamägL. I det här läget skulle emellertid en eller flera av de andra delägarna, i samband med förordandet av den offentliga auktionen, kunna yrka att domstolen bestämmer ett pris under vilket fastigheten inte får säljas. I praktiken leder det till att de temporärt kan hindra en försäljning, i vart fall så länge det saknas köpare som är villiga att betala och det lägsta begärda priset objektivt sett inte framstår som orimligt i förhållande till andra liknande objekt på den lokala marknaden (även kallad ortsmetoden).
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis kan sägas att du kan bortse ifrån åberopandet av majoritetsbeslut. Vid samägd egendom gäller som sagt konsensus, dvs. samtliga delägares samtycke krävs. Och med stöd av samäganderättslagen kan du tvångsmässigt få fastigheten såld, vilket borde kunna fungera som ett bra incitament för övriga att försöka nå en samförståndslösning på ett pragmatiskt sätt eftersom de önskar behålla fastigheten. Men jag vill återigen betona att jag inte kan redogöra för vad som eventuellt gäller i Spanien. Ärendet försvåras ytterligare av att ni inte har avtalat om lagval och var framtida tvister ska prövas. Men Högsta domstolen (HD) har uttalat att en samstämmig förklaring om att svensk rätt ska tillämpas i ett mål rörande ett rättsförhållande där förlikning enligt svensk intern rätt är tillåten bör godtas av domstolen, vilket är fallet här. Det förutsätter dock att det finns en anknytning till Sverige, vilket det också gör i det här fallet varför detta inte heller torde utgöra något problem, jfr avgörandet NJA 2017 s. 168.
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
