Vad gäller om fastigheten inte stämmer överens med objektsbeskrivningen?
Hej,
Min pappa har sålt ett radhus där det för två år sedan gjordes dränering runt samtliga radhus. Hon var ovetande om att eftersom hon har en utbyggnad i sitt radhus (ett sovrum på ca 10 kvm) har denna del inte inte dränerats. På objektbeskrivningen står det att radhuset dränerades, vilket majoriteten av huset har gjorts.
Nu har det kommer fram att denna del inte har dränerats och köparen har reklamerat köpet och kräver ersättning.
Min pappa har tecknat dolt försäkring via besiktningsman. Två frågor: 1. Kan han bil återbetalningsskyldig. 2. Kan det möjligtvis gå som dolt fel?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att din pappa vid försäljningen av sitt radhus har angett i objektsbeskrivningen att hela radhuset har dränerats och att han inte hade kännedom om att sovrummet på 10 kvadratmeter inte hade dränerats.
Tillämplig lagstiftning vid fel i fastighet
Rättsregler om fel vid fastighetsköp regleras i 4 kap. jordabalken (JB). Om fastigheten inte överensstämmer med vad som har avtalats vid köpet eller om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta, utgör det ett fel i fastigheten (4 kap. 19 § första stycket JB).
Köparen har en undersökningsplikt vid köp av fastighet (4 kap. 19 § andra stycket JB). Undersökningsplikten innebär att köparen inte får åberopa fel som denne borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten. Dolda fel kan i vissa fall vara undantagna från denna undersökningsplikt. Fel som innebär att man måste göra ett ingrepp i fastigheten för att upptäcka felet brukar normalt inte omfattas i köparens undersökningsplikt (NJA 1983 s. 865 och NJA 1984 s. 3).
Vad innebär det här i din pappas fall
Som framgår av din fråga, var det skrivet i objektsbeskrivningen att hela radhuset hade dränerats. Efter köpet framkom det emellertid att den här uppgiften inte stämde. Det här innebär att fastigheten avviker från vad som följer av avtalet vid köpet, vilket i sin tur medför att det är ett fel i fastigheten.
Vid fel i fastigheten får köparen göra ett avdrag på köpeskillingen, alternativt häva köpet om felet är av väsentlig betydelse (4 kap. 12 § JB). Eftersom det inte framgår av frågan att köparen vill häva köpet, tolkar jag det som att köparen vill göra ett avdrag på köpeskillingen. Det här innebär att din pappa kan bli återbetalningsskyldig eftersom han kan behöva betala tillbaka det belopp som prisavdraget på fastigheten utgör.
Köparen kan även vara berättigad till ersättning om felet beror på säljarens försummelse eller avviker från vad säljaren anses ha utfäst vid köpet (4 kap. 19 § första stycket JB). Om uppgiften i objektsbeskrivningen beträffande dräneringen är uttrycklig och preciserad, är den att likställa med en sådan utfästelse som avses i 4 kap. 19 § första stycket JB. Vid sådana utfästelser reduceras även köparens undersökningsplikt. Köparen kan därför kräva ersättning för skador som denne har drabbats av på grund av att fastighetens skick avviker från vad säljaren har utfäst vid köpet.
Köparen måste ha uppfyllt sin undersökningsplikt för att med framgång kunna kräva påföljder vid fel i fastigheten. Det krävs ett ingrepp i fastigheten för att upptäcka att en dränering inte har genomförts i sovrummet. Felet är därför att betrakta som ett dolt fel, vilket undantas från köparens undersökningsplikt. Som tidigare nämnt reduceras dessutom köparens undersökningsplikt om säljaren uttryckligen har utfäst en viss egenskap i fastigheten. Köparen får därför anses ha uppfyllt sin undersökningsplikt.
Sammanfattningsvis, kan din pappa bli återbetalningsskyldig på grund av fel i fastigheten samt behöva utge ersättning till köparen om utfästelsen beträffande dräneringen varit uttrycklig och preciserad. Jag rekommenderar din pappa att kontakta hans försäkring som han tecknat via sin besiktningsman för att höra vad som gäller i hans fall och om de kan hjälpa honom.
Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du välkommen att vända dig till oss på Lawline igen!
Med vänlig hälsning
