Vad gäller om en säljare undanhåller information om fel i fastighet?
Om en byggnad som har en eldstad/kamin är inspekterad med anmärkningar för 5år sedan av sotare och eldningsförbud råder om inte felen åtgärdas.
Om säljaren i dagsläget säljer byggnaden till köparen och ingen av parterna nämner något angående skorsten och eldstad, omfattas skorstenens defekt av undersökningsplikten eller räknas det som dolt fel och säljaren är ansvarig för det?
Ska tilläggas att huset är från 1912 och att mäklaren nämnt att "det finns en del att fixa" men inget specifikt angående vad.
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Normal undersökningsplikt
En köpare får inte åberopa en avvikelse som borde ha upptäckts vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (4 kap. 19 § andra stycket jordabalken). Köparen bör undersöka allt som kan upptäckas med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten. Högsta domstolen har i praxis visat att normal undersökningsplikt även inkluderar krypgrund och vindsutrymme.
Utökad undersökningsplikt
Om en köpare upptäcker symtom på fel utökas undersökningsplikten; köparen måste fortsätta den tills den hittar en förklaring. Undersökningsplikten ökar också om en säljare nämner symtom på fel eller avvikande egenskaper hos fastigheten. Egenskapen ska vara specifik, allmänna uppgifter tas sällan med i beaktningen.
Upplysningsplikt för säljare
Det finns ingen lagstadgad upplysningsplikt för säljare. Högsta domstolen har däremot i praxis visat att om en säljare är medveten om ett fel och väljer att undanhålla det så kan hen bli ansvarig för felet oberoende om köparen har fullföljt sin undersökningsplikt eller inte (NJA 2007 s. 86).
Fastighetens ålder kan i det här fallet påkalla en utökad undersökningsplikt för köparen och det är omständigheterna som avgör om det skulle omfatta eldstad/kamin. Eftersom det är enkelt att bevisa att säljaren är medveten om att eldningsförbud föreligger anser jag att det är bättre att informera köparen om felet. En säljare kan aldrig bli ansvarig för fel eller avvikelser som hen gjort köparen uppmärksam på.
Med vänlig hälsning,
