Vad gäller när en styrelses beslut i en bostadsrättsförening delvis strider mot en viljeförklaring i ett tidigare stämmobeslut?
Under vår stämma (bostadsrätt) hade det kommit in en motion ang grillförbud på balkongerna. Denna motion röstades ned och det sades även att det skulle vara okej att fortsätta grilla som vanligt. (En gång i veckan med gasol eller el).
Nu möts vi av en lapp i hissen som säger att styrelsen beslutat (daterad till en månad innan stämman/årsmötet ägde rum) har beslutat om att gasol ska förbjudas from 2021. Detta nämndes det ingenting om på årsmötet.
Detta i sin tur gör att vi två dagar innan årsmötet åkte och köpte en gasolgrill som INTE öppnades och användes innan årsmötet som sedan var med utgångsläge "grilla på som vanligt" för att nu då efter årsmötet få veta att vi bara får använda den året ut. Är det här okej? Hade vi vetat att gasol inte skulle vara okej efter 2020 hade vi inte investerat i en sprillans ny gasolgrill. Nu känns det som att pengarna är lite kastade i sjön eftersom att vi Max kommer få använda grillen 28 gånger till (eftersom man bara får grilla en gång i veckan).
Kan vi på något sätt kräva pengarna för grillen av styrelsen som jag tycker gått ut med vilseledande information?
Eller finns det någonting vi kan göra?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. En lagd motion om grillförbud röstades ner på den senaste årsstämman i din bostadsrättsförening under vilken det även aviserades att fortsatt grillning med gasol eller el likt tidigare skulle tillåtas en gång per vecka. Trots det aktuella stämmobeslutet har styrelsen, genom ett skriftligt meddelande daterat till en månad innan den senaste årsstämman ägde rum, beslutat att gasol helt ska förbjudas from årsskiftet. Till saken hör att du ganska nyligen införskaffade en gasolgrill vilken du alltså från och med nästa år inte längre äger rätt att använda. Du undrar därför huruvida det är möjligt att begära ersättning av styrelsen för den inköpta grillen alternativt om det finns några andra åtgärder som du i egenskap av andelsägare (medlem) i föreningen kan vidta. Den lagstiftning som behöver beaktas vid besvarandet av dina två frågor är:
Lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, EFL).
En bostadsrättsförening är en typ av ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt (1 kap. 1 § BRL). Det nyss anförda är förklaringen till varför även föreningslagens bestämmelser kan bli tillämpliga i det här fallet.
Hur ser kompetensfördelningen ut mellan föreningsstämman och styrelsen? Vilka beslut kan fattas av respektive organ?
Sedvanliga spörsmål och frågor för stämman att ta ställning till är fastställande av resultat- och balansräkning, hur eventuella överskjutande medel enligt den fastställda balansräkningen ska disponeras samt beviljande av ansvarsfrihet för styrelsen (6 kap. 10 § 1-3 p. EFL). Utgångspunkten i bostadsrättslagen är att beslut om väsentliga förändringar i fastigheten inte får fattas av styrelsen om inte stadgarna föreskriver annat (9 kap. 15 § BRL). En liknande reglering finns i föreningslagen av vilken framgår att ärenden som ska hänskjutas till årsstämman även kan finnas upptagna i föreningens stadgar (6 kap. 10 § 4 p. EFL). I övrigt ges ingen ytterligare vägledning i lagstiftningen. Begreppet väsentliga förändringar är inte klart definierat och hur detta ska tolkas kan ibland bereda vissa svårigheter för föreningens andelsägare. Men givet din ärendebeskrivning finns goda skäl att mycket noggrant studera stadgarna. Det är alltså i mångt och mycket föreningen (med andra ord du själv tillsammans med övriga medlemmar genom stämmobeslut) som dikterar villkoren i stadgarna och således för vad som ska gälla i föreningen i stort.
Min bedömning är att styrelsen verkar anse att frågan om gasolgrillarnas vara eller icke vara inte är att betrakta som en väsentlig förändring, vilket jag definitivt är beredd att hålla med om. Det kan förvisso framstå som smått anmärkningsvärt att styrelsen ändå fattade ett beslut som uttryckligen stred mot den vilja som kom till uttryck i samband voteringen avseende förslaget om grillförbud. Men det nu gällande styrelsebeslutet torde trots det inträffade äga fortsatt giltighet eftersom detta faller inom ramen för styrelsens beslutskompetens. Jag menar därför att frågan på nytt måste hänskjutas till föreningsstämman om styrelsen inte självmant skulle vidta rättelse genom att justera alternativt upphäva det ifrågavarande beslutet.
Som medlem i bostadsrättsföreningen har du ovillkorad rätt att få ett ärende behandlat på stämman (6 kap. 15 § EFL). För att denna ska kunna anta ett förslag krävs mer än hälften av rösterna och vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst (6 kap. 33 § EFL). Årsstämman fungerar som en demokratisk församling som har att avgöra viktiga angelägenheter i föreningen och kan i stor utsträckning agera godtyckligt så länge stämmans beslut inte strider mot tvingande lagstiftning. Värt att notera är att om ett stämmobeslutet inte skulle ha kommit till i behörig ordning eller på något annat sätt strider mot lag eller bestämmelser i stadgarna har du som medlem rätt att föra talan mot föreningen vid allmän domstol (i tingsrätt som första instans) och yrka (begära) att beslutet ska upphävas eller ändras (6 kap. 47 § EFL). Observera dock att en sådan talan måste väckas inom tre månader från dagen för beslutet för att rätten att kunna få beslutet överprövat av en domstol inte ska gå förlorad (6 kap. 48 § EFL).
Finns det någonting annat du kan göra och går det att kräva ersättning av styrelsen?
I det här sammanhanget måste det förtydligas att styrelsen ansvarar för den löpande förvaltningen av bostadsrättsföreningen, vilket egentligen innebär att denna endast självmant behöver hänskjuta större beslut ("väsentliga förändringar") till årsstämman (7 kap. 4 § 1 st. EFL). Den enligt lag löpande förvaltningen som åläggs styrelsen renderar ofta i ett långtgående ansvar med vilket det följer en vidsträckt befogenhet att fatta beslut. Styrelsen företräder föreningen och har inte bara ett ansvar mot medlemmarna utan också gentemot myndigheter och eventuella hyresgäster i egenskap av fastighetsägare. Lagstiftaren har velat undvika att styrelsen bakbinds genom att spörsmål av enklare beskaffenhet inte ska behöva vara beroende av stämmobeslut och därmed hindra det vanliga styrelsearbetets fortgång. Även om jag har full förståelse för att det nu fattade beslutet kommer att innebära en del olägenheter för dig nästa år och dessutom redan nu har skapat viss irritation menar jag att förbudet rörande gasolgrillarnas existens objektivt sätt torde framstå som ganska trivialt ("ett spörsmål av enklare beskaffenhet"). I synnerhet med tanke på att grillning i övrigt alltjämt tillåts i föreningen. Jag har därför svårt att se att du till dags dato skulle kunna göra någonting annat än att lämna in en ny motion och få saken prövad på årsstämman. Mot bakgrund av det ovan anförda bedömer jag därför möjligheten att kunna få ut någon ersättning av styrelsen som tämligen svårgenomträngligt.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
