Vad gäller i skattehänseende när en fastighet ska säljas?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende inkomstskattelagen (IL).
Allmänna hållpunkter
Enligt 3 kap 3 § IL är en fysisk person som är bosatt i Sverige, som stadigvarande vistas i Sverige eller som har väsentlig anknytning till Sverige och som tidigare har varit bosatt här obegränsat skattskyldig. Den obegränsade skattskyldigheten innebär att man är skattskyldig för alla sina inkomster i Sverige och utlandet, se 3 kap. 8 § IL, och den som inte är obegränsat skattskyldig blir av förklarliga skäl istället att betrakta som begränsat skattskyldig, vilket framgår av 3 kap. 17 § 1 p. IL. Utifrån den information som du har lämnat till oss kan konstateras att du bör vara obegränsat skattskyldig i Sverige.
Eftersom det rör sig om en kapitaltillgång aktualiseras reglerna i inkomstslaget kapital och därför behöver följande framhållas. I 41 kap. 1 § 1 st. IL sägs att till inkomstslaget kapital räknas inkomster och utgifter på grund av innehav av tillgångar och skulder och i form av kapitalvinster och kapitalförluster (exempelvis vid avyttring av fastigheter, vilket är fallet här). Och huvudregeln för det som ska tas upp i inkomstslaget kapital återfinns i 42 kap. 1 § 1 st. IL. Däri sägs att ränteinkomster, utdelningar, inkomster vid uthyrning av privatbostäder och alla andra inkomster på grund av innehav av tillgångar samt kapitalvinster ska tas upp som intäkt, om inte något annat anges i detta kapitel eller i 8 kap. i samma lag.
Utanför faller sådana inkomster som är hänförliga till inkomstslaget näringsverksamhet. Inkomst av kapital (resultatet) beräknas sedan genom att samtliga intäktsposter minskas med de kostnadsposter som sorterar under det aktuella inkomstslaget, vilket framgår av 41 kap. 12 § IL. Kapitalvinster och kapitalförluster ska däremot beräknas för varje enskild avyttring där tillgångens omkostnadsbelopp (mer om det nedan) dras från ersättningen för den försålda kapitaltillgången (fastigheten). Beloppet (kapitalvinsten eller kapitalförlusten) tas därefter upp som en intäkts- eller kostnadspost jämte övriga poster i samband med beräkningen av inkomsten i inkomstslaget kapital.
Värt att notera är också att kapitalförluster enbart är avdragsgilla upp till 70 % och att beskattningstidpunkten i princip inträder direkt i samband med att en tillgång realiseras enligt den s.k. realisationsprincipen, se 44 kap. 26 § IL. Om sammanställningen i inkomstslaget ger ett överskott utgår 30 % statliga (platt) inkomstskatt på överskottet, se 65 kap. 7 § IL. Skulle beräkningen istället leda till ett underskott erhåller den skattskyldige en skattereduktion om 30 % av den del av underskottet som inte överstiger 100 tkr och 21 % av den eventuella återstående delen av underskottet och detta sker mot statlig och kommunal inkomstskatt enligt 67 kap. 10 § IL. Detta kräver dock att det finns skatt på förvärvsinkomster hos den skattskyldige att räkna av mot under ett och samma beskattningsår. En skattereduktion som inte nyttjas kan alltså inte sparas för framtiden.
Vad gäller i skattehänseende och i den nu uppkomna situationen när kapitalvinsten ska beräknas vid försäljningen av fastigheten?
Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen (köpeskillingen) för den avyttrade tillgången (fastigheten) minskad med utgifterna för avyttringen (typiskt sett eventuella mäklararvoden) och omkostnadsbeloppet, se 44 kap. 13 § IL. Med omkostnadsbelopp avses, om inte annat föreskrivs, utgifter för anskaffning (anskaffningsutgifter) ökade med utgifter för förbättring (förbättringsutgifter), se 44 kap. 14 § 1 st. IL. Kapitalvinsten tas som sagt sedan upp i inkomstslaget kapital till vilket inkomster och utgifter på grund av innehav av tillgångar och skulder och i form av kapitalvinster och kapitalförluster räknas, vilket även påpekades ovan, se återigen 41 kap. 1 § 1 st. IL.
Värt att framhålla är följande. Kapitalvinster på privatbostadsfastigheter är endast skattepliktiga med 22/30, vilket i praktiken ger en effektiv skattesats på 22 % (22/30 x 0,3 (skattesatsen i inkomstslaget kapital) = 0,22 = 22 %, 45 kap. 33 § 1 st. IL). Exempel: Om kapitalvinsten efter försäljningen av en fastighet uppgår till 1 000 000 kr behöver man endast ta upp 733 333 kr, vilket betyder att man inte betalar någon skatt på de resterande 266 667 kr (22/30 x 1 000 000 kr = 733 333 kr). Den slutliga kapitalvinstskatten i kronor räknat blir i exemplet 220 000 kr (0,3 x 733 333 kr = 220 000 kr, vilket ger en effektiv skattesats om 22 % eftersom 220 000/1 000 000 = 0,2 = 22 %). Detsamma gäller för övrigt privatbostadsrätter, se 46 kap. 18 § 1 st. IL.
För privatbostadsfastigheter liksom för privatbostadsrätter gäller med andra ord ett avsteg från principen om att hela kapitalvinsten är skattepliktig. Men även om andra skattesatser gäller på vinster som uppstår vid försäljning av privatbostadsfastigheter och privatbostadsrätter beskattas fortfarande det totala överskottet i inkomstslaget kapital med 30 % statlig inkomstskatt, vilket även det har påtalats i den tidigare framställningen, se 65 kap. 7 § IL.
Ytterligare aspekter att ta hänsyn till i förevarande fall
1 - När det gäller förbättringsutgifter kopplade till just fastigheter kan följande vara värt att nämna. Utgifter för förbättrande reparationer och underhåll på privatbostadsfastigheter räknas som förbättringsutgifter enligt 45 kap. 12 § 1 st. IL. Av andra stycket i samma bestämmelse följer att med förbättrande reparationer och underhåll avses reparationer och underhåll som hänför sig till beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren till den del åtgärderna medfört att fastigheten är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet. Därför räknas som huvudregel inte reparationer till omkostnadsbeloppet varför det är tveksamt om hänsyn kan tas till exempelvis målning av en fasad.
Vidare kan följande sägas. I 45 kap. IL förekommer inte uttryck som ny-, till-, och ombyggnad, men den övergripande termen förbättringsutgifter omfattar även detta varför avdrag borde kunna göras för t.ex. anläggande/uppförande av uthus, garage, friggebodar, installationen av bergvärme och annat dylikt. Men det förutsätter som sagt att detta till någon del har lett till att fastigheten var i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet, alltså vid köpet av fastigheten av din pappa. Dessutom måste åtgärderna kunna hänföras till innevarande beskattningsår, dvs. 2022, eller till något av de fem föregående beskattningsåren.
2 - Förutom ovanstående kan den s.k. kontinuitetsprincipen aktualiseras, vilken kommer till uttryck i 44 kap. 21 § 1 st. IL. Däri sägs att om en tillgång förvärvas genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt, inträder förvärvaren (du) i den tidigare ägarens (din pappas) skattemässiga ställe. I en sådan situation är det alltså din pappas anskaffningsvärde som kommer att ligga till grund för den kommande kapitalvinstberäkningen och sedermera den beskattning som avyttringen, eller rättare sagt, kapitalvinsten utlöser. Om så är fallet kommer givetvis skatten i kronor räknat att bli avsevärt mycket högre. En överlåtelse av en fastighet kan innehålla inslag av både gåva och försäljning och för att skatterättsligt kunna fastställa vilken typ av överlåtelse det rör sig om tillämpas huvudsaklighetsprincipen.
Om ett köp sker till ett pris som understiger marknadsvärdet kan överlåtelsen ses som en gåva, vilket brukar bli fallet om det föreligger en tydlig gåvoavsikt hos givaren. Enligt Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) ska fastigheten i så fall värderas lika med beskattningsårets taxeringsvärde, se avgörandet RÅ 1981 1:29. Om överlåtelsen istället sker mot en ersättning som understiger både överlåtelseårets taxeringsvärde och marknadsvärdet brukar transaktionen regelmässigt ses som en gåva. Dock ska tilläggas att det i och för sig även här krävs gåvoavsikt hos givaren (trots en köpeskilling som understiger taxeringsvärdet) och huruvida så är (var) fallet i förhållande till din pappa är för mig ovisst. Men med tanke på din ärendebeskrivning kanske taxeringsvärdet egentligen inte var helt korrekt fastställt. Oavsett vilket bör (gissningsvis) summan om 500 000 kr kunna utgöra en del av beräkningsunderlaget.
3 - När det sedan gäller pantbrevet påverkar det inte kapitalvinstberäkningen. Däremot finns det civilrättsliga regler i jordabalken (JB) som ålägger dig som säljare en upplysningsplikt för det fall den skuld som fastigheten utgör säkerhet för och som kommer till uttryck i pantbrevet inte regleras i samband med försäljningen. Detta följer indirekt av bestämmelsen i 4 kap. 16 § 1 st. JB vari bl.a. sägs att svarar fastigheten på grund av inteckning eller upplåtelse av panträtt för högre belopp än som förutsattes vid köpet, får köparen av köpeskillingen innehålla vad som på grund härav kan komma att utgå ur fastigheten (min kursivering). Med formuleringen ”förutsattes vid köpet” avses den panträttsbelastning som i allmänhet brukar framgå av köpeskillingsavräkningen. En köpare ska nämligen inte behöva räkna med någon annan belastning än den som vederbörande fått vetskap om vid köpet. Men som sagt, detta får ingen bäring på den i skatterättsliga bedömningen.
Det korta svaret på din huvudsakliga fråga - Vad gäller?
Försäljningspris om 3 000 000 kr – utgifter för avyttring och omkostnadsbelopp på 1 400 000 kr = En kapitalvinst om 1 600 000 kr. Precis som redogjorts för tidigare är kapitalvinster på privatbostadsfastigheter är endast skattepliktiga med 22/30, vilket i praktiken ger en effektiv skattesats på 22 % (se räkneexemplet ovan). Den slutliga kapitalvinstskatten borde således bli 352 000 kr (under förutsättning att de här beloppen ska användas vill säga). Och ja, du bör kunna deklarera den här försäljningen på nätet eftersom inkomstdeklarationen nuförtiden kan lämnas in digitalt.
Notis: HFD styr rättspraxis på förvaltningsrättens (och skatterättens) område och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar HFD s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (förvaltningsrätter och kammarrätter) informellt har att följa. HFD hette tidigare Regeringsrätten varför äldre domar har refererat som börjar på "RÅ".
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger den här typen av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
