Vad gäller i fråga om säljarens upplysningsplikt vid köp av en bostadsrätt? Och bär fastighetsmäklaren något ansvar i det här sammanhanget?

2020-09-16 i Bostadsrätt
FRÅGA
Hej!Min flickvän köpte en bostadsrätt i våras och skall snart få tillträde. Dagen innan hon skulle skriva på avtalet fick hon av en slump reda på att det pågick diskussioner om att bygga modulhus för nyanlända på fältet bredvid. Hon frågade mäklaren om detta och han sade att han trodde det fastnat i överklagandeinstanser och inte skulle få bygglov. Han hänvisade då till säljaren som även var ordförande för BRFen. Man kan förvänta sig att ordförande till föreningen som skulle bli granne till detta nybygge bör veta hur det stod till med bygglov, särskilt då detta hade överklagats och blivit en nyhet i lokaltidningen.Trots detta fortsatte hon att undersöka saken och hittade en publicerad upphandling för markarbeten för just det byggprojekt som det gällde. Även efter detta var mäklaren lugnande och upprepade att det inte var något att bry sig om.Nu, två veckor innan tillträde, har markarbeten påbörjats, och min flickvän är orolig att bygget kommer ha en negativ effekt på värdet av lägenheten vid en framtida försäljning.Vilka alternativ har man i detta läge? Min flickvän vill helst fullfölja flytten, men vill inte gå back för att bygget av modulhus för nyanlända eventuellt kan tänkas påverka värderingen av lägenheten negativt vid försäljning.Kan man begära att mäklare eller säljare håller en skadefri vid en framtida försäljning? Om man häver köpet, får man stöd i lagen för att försäljningen gick lagvidrigt till med hänvisning till säljarens upplysningsplikt?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Din flickvän har ganska nyligen (i våras) förvärvat en bostadsrätt, vilken nu ska tillträdas och detta om ungefär två veckor. I nära anslutning till dagen för hennes påskrift av överlåtelseavtalet fick hon information om att det förelåg planer på ett eventuellt bygge av ett hus, vilket var (är) avsett att inhysa nyanlända och sedermera tänkt att uppföras på grannfastigheten. Såvitt jag förstår fick din flickvän gott om lugnande besked av mäklaren härvidlag och i övrigt hänvisade denne till säljaren, vilken tillika var bostadsrättsföreningens ordförande. Inför det nu förestående tillträdet har markarbeten påbörjats. Hon verkar dock ändå ha för avsikt att genomföra flytten men är samtidigt orolig för att det ifrågavarande bygget kan komma att påverka marknadsvärdet negativt i samband med en framtida avyttring. Du (ni) undrar därför dels huruvida det är möjligt att häva köpet mot bakgrund av säljarens upplysningsplikt och dels om det går att kräva att denne alternativt mäklaren håller din flickvän skadefri vid en försäljning. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor följer enligt nedan. Notera gärna att en bostadsrätt, till skillnad från exempelvis en villa på egen mark (ej tomträtt), inte betraktas som fast egendom (utan lös) varför tillämplig lagstiftning blir:

Köplagen (KöpL).

Och i det här fallet i viss mån även fastighetsmäklarlagen (FML).

Hur begreppet "skadefri" i ovan angivna kontext ska tolkas bereder emellertid vissa svårigheter och vad du egentligen menar med detta är för mig något ovisst. Om det är skydd mot framtida ersättningsanspråk från en presumtiv köpare som åsyftas eller om det istället är någon form av kompensation för en eventuell utebliven vinst till följd av bygget som eftersträvas låter jag tillsvidare vara osagt. Du har som bekant också beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer detta att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Ett adekvat svar fordrar ofta ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna i det enskilda fallet varför de delar som är hänförliga till begreppet "skadefri" och mäklarens ansvar i princip kommer att lämnas därhän i den fortsatta framställningen. Detta behandlas företrädesvis bäst under vårt kommande telefonsamtal.

Vad gäller i fråga om säljarens upplysningsplikt vid köp av lös egendom?

Inledningsvis kan konstateras att det egentligen inte föreligger någon generell upplysningsplikt för säljaren. Men märk väl att om en klausul skulle ha tagits in i köpehandlingarna som stadgar att bostadsrätten säljs i befintligt skick kan objektet i efterhand ändå anses felaktigt. Det förutsätter dock att säljaren har underlåtit att upplysa köparen om ett så kallat väsentligt förhållande som denne faktiskt kände till och borde ha förstått var av synnerlig vikt för köparen att bli upplyst om inför dennes beslut om att ingå avtalet (19 § KöpL). Om det aktuella bygget verkligen kan likställas med ett väsentligt förhållande har jag svårt närmare uttala mig om, men vid en objektiv bedömning torde köparen i vart fall ha varit skyldig att uppmana din flickvän om att vidta erforderliga undersökningsåtgärder avseende bygget (om denne kände till detta vill säga). Om så inte skedde i den förevarande situationen återstår frågan om detta i sig kan betraktas som ett tillräckligt starkt skäl för att häva köpeavtalet (ett frånträdande av avtalet fordrar ett grovt kontraktsbrott, 39 § KöpL). För här kan det samtidigt argumenteras för att bygget i sig inte utgör en del av objektet (bostadsrätten) och att de misstankar som din flickvän fattade vid tidpunkten för överlåtelsen borde ha föranlett goda skäl för henne att närmare undersöka saken och inte nöja sig med de ganska svepande svar som erhölls av den ifrågavarande mäklaren (jfr köparens undersökningsplikt, 20 § KöpL). Att försöka att avgöra den exakta omfattningen av säljarens upplysningsplikt beträffande väsentliga förhållanden respektive köparens undersökningsplikt kan bereda parterna en del flagranta problem. Mycket av detta har nämligen endast fastställts genom rättspraxis (tidigare domstolsavgöranden) och stundtals kan det till och med vara så att vissa typer av fel aldrig tidigare har prövats i rättstillämpningen. Det saknas således tydliga relevanta lagbestämmelser på just det här området. Det är i sammanhanget viktigt att påpeka att säljaren egentligen inte torde ansvara för de eventuella fel och avvikelser som köparen hade kunnat förvänta sig (subjektiv bedömning) eller borde ha kunnat förvänta sig (objektiv bedömning) med hänsyn till objektets ålder, skick, pris, tidigare användning och andra omständigheter. Med andra ord svarar inte din flickväns motpart för upptäckbara fel utan endast för så kallade dolda fel. Föranleder köparens undersökning någonting som kan leda till misstanke om ett existerande fel ankommer det på köparen att ställa erforderliga frågor till säljaren (ej mäklaren) för att kunna få klarhet i detta. Annars blir köparen bunden (20 § KöpL). Bygget som sådant utgör som sagt inte heller en del av bostadsrätten varför detta redan på den grunden egentligen torde fall utanför säljarens upplysningsplikt.

Ett jämförande perspektiv från ett närliggande rättsområde – Upplysningsplikten vid köp av fast egendom, vad gäller då?

Trots att bostadsrätter följaktligen räknas som lös egendom görs i rättstillämpningen ibland vissa analogier (paralleller) till jordabalken och de i den lagen stipulerade bestämmelserna avseende köp av fast egendom. På det området kan, till skillnad från vad som gäller vid köp av lös egendom, generellt sägas att säljaren har en viss upplysningsplikt, vilket har kommit till uttryck i fastighetsrättslig domstolspraxis. Högsta domstolen (HD) har nämligen uttalat att en säljare av en fastighet bör vara skyldig att upplysa köparen om förhållanden som denne känner till och som köparen bort inse (se avgörandet NJA 2007 s. 86). I det aktuella rättsfallet hade en fritidsfastighet förvärvats som var utsatt för buller från en närliggande motocrossbana som köparen utan svårighet hade kunnat upptäcka och därigenom fått insikt om bullrets omfattning. Säljaren kände dock till störningarna från motocrossbanan men hade aldrig vid något tillfälle under förhandlingarna upplyst köparen om detta. HD ansåg att säljaren måste ha insett att bullret var av avgörande betydelse för köparens beslut och domstolen menade därför denne hade utnyttjat köparens okunskap på ett otillbörligt sätt varför det hela var att betrakta som ett fastighetsrättsligt fel enligt jordabalken. Och detta trots att köparen enkelt hade kunnat upptäcka motocrossbanan. Med den ovan refererade HD-domen vill jag illustrera att även om ett fel inte direkt är hänförligt till det ifrågavarande objektet kan det alltså ändå få viss bäring på den rättsliga bedömningen av om ett fel verkligen föreligger. Men om en framtida risk för en negativ påverkan på marknadsvärdet kan tolkas in här framstår som tämligen osäkert. Återigen i synnerhet mot bakgrund av din flickväns redan konstaterade misstankar från i våras.

Notiser: 1. HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar HD så kallade prejudikat (normerande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa. 2. Jordabalken är den huvudsakliga fastighetsrättsliga lagstiftningen i Sverige och vägledning hämtas som sagt stundtals från denna och från den fastighetsrättsliga praxisen när felreglerna vid överlåtelser av bostadsrätter aktualiseras.

Fastighetsmäklaren och dennes ansvar, vad gäller?

Något kort ska även sägas om fastighetsmäklarens ansvar. En fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i enlighet med god fastighetsmäklarsed, vilket bland annat innebär att mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen (8 § FML). Vidare ska denne ge din flickvän i egenskap av köpare vissa upplysningar om fastigheten, dess beskaffenhet och övriga förhållanden av relevans knutna till objektet. I detta ligger främst ett ansvar att skriftligen upprätta en objektsbeskrivning med en tillhörande boendekalkyl. De uppgifter som kan antas vara av betydelse för henne som köpare ska säljaren lämna före överlåtelsen och mäklaren ska verka för att så sker. Men notera att mäklaren i egentlig mening inte på något sätt ansvarar för att upplysa köparen om väsentliga förhållanden. Det är säljaren som ska göra det och eventuella uppkomna frågetecken ska alltid hänskjutas till denne för besvarande. Jämte detta ska mäklaren i skrift uppmana köparen och verka för att denne ombesörjer en erforderlig undersökning i enlighet med jordabalkens bestämmelser (16 § FML). Men detta är inte synonymt med att det skulle föreligga någon upplysningsskyldighet. Att ansvaret för undersökningen åläggs din flickvän som köpare ska mäklaren dock förtydliga i god tid innan köpeavtalet skrivs på. Om en mäklare uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter något av ovanstående kan denne bli skyldig att utge skadestånd (25 § FML). Men den här processen är ofta snårig och riktade ersättningsanspråk mot mäklare kan inte sällan visa sig ganska svåra att nå framgång med.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.

Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på fredag den 16/9 kl 11.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,

Jacob Björnberg
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll