Vad gäller för mig när min mor vill sälja huset efter min avlidne far?
Hej
Min far gick bort för 4 år sedan, min mor lever och bor kvar i deras villa, nu är det så att hon vill sälja sin villa till min bror,( vi är 3 syskon) och istället köpa min brors bostadsrättslägenhet, hur ska detta göras juridiskt riktigt ?? Har jag några rättigheter vid affären?? Förstår att villan måste värderas men hur fungerar sen det ekonomiska??
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Jag tolkar det som att du undrar vilka konsekvenser försäljning av villan och köpet av bostadsrätten skulle kunna ha för din arvsrätt. Jag utgår här ifrån att dina föräldrar var gifta och att inget testamente föreligger mellan din far och mor. De relevanta bestämmelserna finns i Ärvdabalken (ÄB) och Äktenskapsbalken (ÄktB).
Vad gäller för villan?
När en make dör görs normalt, om inte den efterlevande maken motsätter sig, en bodelning för att bestämma hur mycket arvingarna ska få (1 kap. 5 §, 9 kap. 1 § och 12 kap. 2 § ÄktB). I en sådan bodelning ska makarna dela på deras tillgångar på så sätt att båda blir lika "rika" (11 kap. 3 § ÄktB). När det bara finns gemensamma barn mellan makarna, kan emellertid inte en bodelning ske. I stället antecknas tillgångar och skulder upp i bouppteckningen och man försöker räkna ut hur mycket de gemensamma barnen ska ärva efter det att den efterlevande maken dör (20 kap. 4 § ÄB). I dessa fall får den efterlevande maken all egendom som den avlidne hade (däribland villan) med har bara en begränsad rätt att använda den, s.k. fri förfoganderätt (3 kap. 1 § ÄB). Detta innebär att den efterlevande maken inte får testamentera bort villan eller annars försöka ge den till någon annan istället för efterarvingarna (3 kap. 2 § första stycket och 3 §ÄB). Den efterlevande maken har dock normalt rätt att sälja sådan egendom, så länge detta inte görs till ett märkvärt underpris.
I princip äger din mor halva villan (genom bodelning) och har den andra halvan med sk. fri förfoganderätt (genom arvsreglerna). Skulle det vara så att en försäljning av villan, utan hänsyn till dig, gör så att ditt arv från din far minskas så ska det kompenseras vid arvet från din mor (3 kap. 3 § ÄB).
Förskott på arv
Försäljning till underpris av villan skulle även kunna innebära att din arvet från din mor påverkas (hon äger ju i princip halva) på så sätt att din bror som köper får mycket mer än övriga syskon. I så fall skulle försäljningen kunna ses som ett förskott på arv, vilket innebär att förskottet avräknas från din brors arv från er mor, så att samtliga syskon får egendom till ett lika stort värde (6 kap. 1 § ÄB). Här utgår man ifrån värdet vid försäljningen (alltså marknadsvärdet och inte underpriset), så om villan skulle öka eller minska i värde efter försäljningen så är det en vinst eller förlust för din bror som inte påverkar arvsrätten.
Sammanfattningsvis
Du har rättigheter som skyddar din arvsrätt i efterhand om något skulle vara fel. Det innebär att man kan göra en vanlig försäljning av villan och köp av bostadsrätten med upprättande av köpekontrakt. Som du själv är inne på är det dock bra att det görs en värdering av både villan och bostadsrätten så att man slipper bråka om det sedan och göra uppskattningar i efterhand.
Jag hoppas att detta svar hjälper dig!
