Vad gäller för hyreshöjning och vad innebär bruksvärde?

2020-10-26 i Hyresavtal
FRÅGA
Behöver en privat hyresvärd (hus som hyr ut 4 lgh) vara med i hyresgästföreningen? Kan hyresvärd höja hyran hur den vill? Vad är bruksvärde? Tacksam för svar
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!

Jag kommer dela upp mitt svar och besvara dina frågor i olika steg för att det ska bli så tydligt som möjligt. Tillämplig lag för dina frågor är främst 12 kap. jordabalken (JB), men jag kommer även använda mig av information från Hyresgästföreningen och Hyresnämnden för att besvara dina frågor.

Behöver en privat hyresvärd vara med i hyresgästföreningen?

En hyresgästförening är en medlemsorganisation för hyresgäster. De flesta lokala, kommunala och regionala hyresgästföreningar i Sverige är kopplade till riksorganisationen "Hyresgästföreningen".

Det är ofta Hyresgästföreningen som förhandlar hyran med hyresvärden (eller bostadsbolag). Således är hyresvärden inte medlem i hyresgästföreningen, utan många privata hyresvärdar är istället medlemmar i föreningen "Fastighetsägarna", så att den organisationen sköter förhandlingen av hyran på deras sida medan Hyresgästföreningen sköter förhandlingen av hyran åt hyresgästerna. Mer om detta hittar du på Hyresgästföreningens hemsida.

Kan hyresvärd höja hyran hur den vill?

Det korta svaret på denna fråga är nej, hyresvärden kan inte höja hyran hur som helst. Det finns olika krav, både på själva hyresbeloppet och tillvägagångssättet för att höja hyran.

Hyresbeloppet måste vara skäligt (12 kap. 55 § JB). Bedömningen för att se om hyran är skälig görs genom en jämförelse med hyran för andra lägenheter, som med hänsyn till bruksvärdet anses så lik den aktuella lägenheten som möjligt. Oftast är detta lägenheter på samma ort, men andra lägenheter kan också beaktas.

Skälighetsbedömningen görs sedan genom att jämföra hyran för den aktuella lägenheten med hyran för de jämförbara lägenheterna. Kravet för att hyran ska anses skälig, är att den inte ska vara "påtagligt högre" än hyran för de lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är jämlika. (12 kap. 55 § 1 st.)

Om hyresvärden eller hyresgästen vill att något villkor i hyresavtalet ska ändras, ska personen skriftligen underrätta motparten om detta (12 kap. 54 § JB). Detta gäller även villkor för hyran och därmed hyreshöjning. Om hyresvärden lämnar ett meddelande om hyreshöjning, ska meddelandet innehålla uppgift i kronor om hyreshöjningen samt det totala beloppet. Det ska även stå skrivet i meddelandet från vilken dag den nya hyran börjar gälla samt att hyresgästen blir skyldig att betala den höjda hyran om hen inte ger hyresvärden besked om att hen motsätter sig hyran en viss angiven dag (tidigast två månader efter att meddelandet lämnades). (12 kap. 54 a § 2 st. JB)

Vad är bruksvärde?

Bruksvärdet är värdet för en vara efter hur den uppfyller behovet hos konsumenten. I detta fall det praktiska värdet som lägenheten har för hyresgästen.

Bruksvärdet bestäms utifrån hur hyresgäster i allmänhet skulle värdera lägenhetens egenskaper. Exempelvis har en lägenhet med en planlösning som gör den lättare att möblera, ett högre bruksvärde för det är värdefullt för samtliga hyresgäster. Medan faktumet att en lägenhet ligger nära en lekplats, har ingen betydelse för bruksvärdet eftersom det bara är betydelsefullt för vissa (exempelvis de hyresgäster med barn).

Bruksvärdet bestäms bland annat utifrån lägenhetens storlek, modernitet, planlösning, läge, reparationsstandard. Även saker som tillgång till hiss, tvättstuga, sopnedkast, förvaringsutrymmen, garage m.m. kan tas hänsyn till.

Mer om bruksvärdet kan du läsa på Hyresnämndens (Sveriges domstolars) hemsida.

Sammanfattning

En hyresvärd behöver inte vara med i Hyresgästföreningen, då Hyresgästföreningen är en förening som representerar hyresgästerna (exempelvis i förhandling med hyresvärd om hyra). Istället är det vanligt att privata hyresvärdar är medlemmar i föreningen "Fastighetsägarna".

Hyresvärden kan inte höja hyran hur som helst, utan måste följa vissa krav på tillvägagångssätt samt att hyresbeloppet måste vara skäligt i jämförelse med andra lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är jämlika.

Bruksvärdet (i detta fall för hyreslägenheter) är det praktiska värdet som lägenheten har för den allmänna hyresgästen. Värdet bestäms utifrån olika faktorer, som storlek, planlösning, tillgång till hiss, tvättstuga mm.

Hoppas du har fått svar på dina frågor! Om du vill ha ytterligare vägledning kan du boka tid hos en av våra jurister på www.lawline.se/boka. Du kan även kontakta vår telefonrådgivning på 08-533 300 04 (Öppet måndag-fredag 10.00-16.00)

Vänligen,

Cornelia Nilsson
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll