Vad får styrelsen i en samfällighetsförening besluta om?
Vill gärna först få en ungefärlig kostnadsuppskattning för att få svar på denna fråga om det överstiger 995 kronor.
Vi har en fastighet som ingår i en Vägförening. Den bildades 1966. Stadgar enligt lagen SFL(1973:1150). I nuvarande stadgar står: "Samfälligheten ska förvaltas i enighet med vad som vid bildandet bestämts om dess ändamål". I de ursprungliga stadgarna står att föreningen ska ombesörja och bekosta väghållningen. "Väghållning omfattar byggande av väg, vägunderhåll och vinterväghållning". Vidare står att den ej får driva verksamhet som är främmande för dessa ändamål.
Inom samfälligheten finns ett naturområde där en del är omvandlades till en fastighet i samband med att vatten och avlopp drogs in i området(1994, aldrig bebyggd). Ledningarna är dragna i marken på fastigheten. Nu vill styrelsen få mandat att utreda och genomföra en försäljning av den här fastigheten. Har styrelsen rätt att göra det? Styrelsen har inte heller angett syfte med försäljningen, vad pengarna ska användas till. Frågan har varit uppe tidigare och då sa styrelsen klart nej, ej deras befogenhet. Ekonomin i Vägföreningen är god.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är lagen om förvaltning om samfälligheter. Samtliga paragrafhänvisningar nedan avser den nyss nämnda lagen om ingenting annat anges.
Några allmänna hållpunkter
Enligt 4 § kan en samfällighet förvaltas antingen direkt av delägarna (delägarförvaltning) eller av särskilt bildad samfällighetsförening (föreningsförvaltning). Ovan anger du att det rör sig om en vägförening varför jag utgår ifrån att detta är en samfällighetsförening. I 35 § regleras styrelsens kompetens och där sägs att styrelsen handhar föreningens angelägenheter i överensstämmelse med denna lag, stadgarna och föreningsstämmobeslut, i den mån beslutet ej strider mot denna lag eller annan författning eller mot stadgarna. Av 38 § följer att som styrelsens beslut gäller sedan den mening om vilken vid styrelsesammanträde de flesta röstande förenar sig. Vid lika röstetal avgörs val genom lottning. I andra frågor gäller den mening som biträds av ordföranden. Det är alltså enkel majoritet som i normalfallet gäller vid styrelsesammanträden, om inte stadgarna föreskriver annat. Vidare uttalas i 19 § 1 st. att föreningen vid förvaltningen ska tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa och att varje medlems enskilda intressen även ska beaktas i skälig omfattning. Hur avvägningen mellan gemensamma och enskilda intressen ska gå till är en delikat fråga utan något entydigt svar varför en bedömning måste göras i varje enskilt fall. Utgångspunkten torde dock vara att ju större den gemensamma nyttan är desto svårare behöver olägenheten vara för den enskilde för att beslutet ska kunna undanröjas.
Din fråga, vad gäller?
Det måste inledningsvis framhållas att det inte finns något entydigt svar. Till detta kommer, vilket ovanstående vittnar om, en något tillintetsägande lagtext, något som naturligtvis försvårar den rättsliga bedömningen. När det gäller styrelsen behörighet måste, enligt min mening, en jämförelse göras med vad som gäller för närliggande föreningsslag.
Utgångspunkten i bostadsrättslagen (BRL) är att beslut om väsentliga förändringar i byggnaden eller på fastigheten i övrigt inte får fattas av styrelsen om inte stadgarna föreskriver annat, 9 kap. 15 § BRL. Begreppet väsentliga förändringar är inte klart definierat och hur det ska tolkas kan ibland bereda vissa svårigheter även för den här föreningstypen. Men ofta finns goda skäl att mycket noggrant studera stadgarna. Det är i mångt och mycket bostadsrättsföreningen (med andra ord medlemmarna genom ett stämmobeslut) som dikterar villkoren och den kompetensfördelning som ska gälla mellan styrelsen och stämman. Men om det skulle visa sig att stadgarna inte klargör rättsläget på ett tillfredsställande sätt ska bedömningen göras i förhållande till ingreppets art och den inplanerade åtgärdens omfattning. Generellt kan sägas att beslut om vissa mindre ombyggnationer samt rena reparations- och underhållsåtgärder i en bostadsrättsförening ligger inom styrelsens behörighet.
Min uppfattning är att de här principerna, eller rättare sagt det här synsättet, ska tillämpas även i en samfällighetsförening och det första som därför behöver göras är att studera stadgarna. Utifrån din ärendebeskrivning följer dock att försäljning av fast egendom inte är en verksamhet som vägföreningen ska befatta sig med. Den kan svårligen betraktas som rutinmässig och bör kunna jämställas med begreppet väsentliga förändringar i bostadsrättslagen. Om en åtgärd inte är rutinmässig är den istället att se som verklighetsfrämmande för föreningen, vilket kräver ett stämmobeslut. Däremot blir det möjligen svårt att argumentera för att någon olägenhet skulle uppstå för en eller flera medlemmar. Nyttan torde, trots föreningens goda ekonomi, vara stor och komma samtliga till del.
Notera att föreningsstämman fungerar som en sorts demokratisk församling som har att avgöra viktiga föreningsangelägenheter och kan i stor utsträckning godtyckligt agera så länge stämmans beslut inte står i strid med tvingande lagstiftning. Lagstiftaren har medvetet valt att inte detaljreglera den här typen av företeelser, dels för att samfällighetsföreningar är bäst lämpade att själva avgöra hur interna föreningsangelägenheter ska hanteras, men också för att en sådan lagstiftning hade blivit alldeles för omfångsrik och svåröverskådlig. Den nuvarande ordningen bäddar istället för mer flexibla lösningar. Min bedömning är att eventuella meningsskiljaktigheter behöver hänskjutas till en extrastämma och där prövas genom en sedvanlig votering, 47 §. För svaret på din fråga går nämligen inte att finna i någon lagstiftning. Annorlunda uttryckt måste saken behandlas på ett demokratiskt och föreningsrättsligt godtagbart sätt, vilket sker genom en omröstning. Men fattar stämman ett beslut som strider mot stadgarna kan beslutet klandras vid domstol, i en mark- och miljödomstol som första instans, 53 §. Det finns dock ingenting som hindrar att årsstämman ger styrelsen mandat att utreda frågan, men en försäljning av fastigheten kräver, utifrån den information som finns tillgänglig i nuläget, att stadgarna först ändras, vilket i sin tur enligt 52 § 1 st. kräver en kvalificerad majoritet.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
