Vad får styrelsen besluta om i en bostadsrättsförening och vad kräver stämmobeslut?
I vår lilla Brf med 24 lägenheter - två trapphus - har två 2rok och två 4rok slagits samman ( de utgör fortfarande två enheter) till två 6rok. Dessutom ägs en 2rok i ena trapphuset av ägare av en 4rok i andra trapphuset. Den senare 2rok har i flera år stått obebodd. Antalet lägenheter anges fortfarande vara tjugofyra.
Konsekvensen för föreningen är att antalet medlemmar i praktiken har reducerats samt att urvalet medlemmar, som kan kandidera till styrelseposter i praktiken också är reducerat, vilket försvårar möjligheten att hitta lämpliga styrelsekandidater.
Fråga: Har styrelsen rätt att själv ta de beslut, som föregått det ovanstående förfarandet? Eller - skulle dessa förhållanden ha diskuterats vid en föreningsstämma, där stämman varit rätt beslutsinstans?
Lawline svarar
Hej och tack för att för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Gränsdragningen mellan vad för beslut styrelsen kan besluta om och vad som kräver ett stämmobeslut är inte alltid helt lätt att avgöra. Styrelsen får inte besluta i alla frågor. Styrelsen främsta uppgift är att ansvara för fastighetens angelägenheter och sköta den löpande förvaltningen av föreningen så som redovisning, underhåll och reperation av fastighet, upphandling av tjänster osv. I övrigt får man leta i föreningens stadgar som kan innehålla bestämmelser om hur beslut ska tas i vissa frågor.
När måste styrelsen ta upp en fråga till stämman?
Enligt bostadsrättslagen så är utgångspunkten att styrelsen inte får besluta om väsentliga förändringar i fastigheten, undantag från detta är om det föreskrivs något annat av stadgarna (se 9 kap 15 § bostadsrättslagen). Vad som innebär väsentligt förändring är en svår gränsdragning och är inte klart definierat, men bedömningen om en förändring är väsentlig ska endast göras i förhållande till ingreppets art och inte i förhållande till kostnaden. Man har tyvärr inte velat lagstadga mer en så pga
En ny- till- och ombyggnad av föreningens hus ses oftast som en väsentlig förändring och ska som huvudregel beslutas av föreningsstämman. Om stadgarna eller beslut som fattats av föreningsstämman inte ger någon vägledning beträffande om en viss åtgärd får beslutas av styrelsen så får man söka ledning i allmänna utgångspunkter. Då får man kolla på åtgärdens omfattning, de ekonomiska åtaganden som följer med åtgärden och vad som i ren allmänhet kan betraktas som något mer omfattande. Allmänt sett kan man säga att en ombyggnad per definition ska beslutas av föreningsstämman om ombyggnaden syftar till en standardförbättring, ombyggnation av trapphus, ombyggnation av nya lägenheter och att huset förses med nya installationer såsom hissar eller anordningar för sophantering. Det måste också anses tillkomma föreningsstämman att besluta om tillbyggnader eller om att något ytterligare utrymme i huset, t.ex. en vind, skall tas i anspråk för bostadsändamål. Vissa mindre ombyggnadsåtgärder bör styrelsen dock kunna besluta om, t.ex. byte till funktionsdugligare ytterportar/dörrar, någon mindre överbyggnad till en sopcontainer eller ett stambyte. Men om å andra sidan en reparation eller underhållsåtgärd skulle medföra väsentligt ökade kostnader för de boende, kan det bli nödvändigt att överlämna frågan till föreningsstämman. Det kan t.ex. gälla omläggning av husets tak eller just stambyte.
Man kan ha som tumregel att med förändringar avses sådana åtgärder som inte utgör underhåll eller reparationer, dvs. främst ny- om- och tillbyggnader. Tillförs det något helt nytt, man ändrar helt och hållet planlösning eller tar bort något väsentligt så ska stämman fatta beslutet.
Skulle dessa förhållanden ha diskuterats vid en föreningsstämma, där stämman varit rätt beslutsinstans?
Som du märker är det en svår gränsdragning att dra. Det framgår inte av frågan om ni har slagit ut några väggar för att göra förändringen eller om ni har byggt om någonting för att kunna göra den nya indelningen. Är det som så att ni har på något sätt förändrat lägenheterna för att kunna göra indelningen så skulle jag säga att det är en fråga som ska tas upp på stämman om inget annat följer av stadgarna.
Är det bara så att ni inte har gjort någonting med lägenheterna utan bara gjort en ny indelning som leder till att antalet medlemmar reduceras blir det svårare gränsdragning. Att "reducera" antalet lägenheter i detta fallet rubbar såklart det inbördes förhållandet mellan andelstalen. Men förblir lägenheterna intakt, inga nya dörrar, fönster eller väggar skulle jag nog anse att styrelsen kan besluta om detta.
Hoppas det var svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar
