Vad får räknas in i anskaffningsutgiften när en fastighet gått i arv?
Jag ska deklarera till min bortgågne far. Vi sålde fars hus 20180807. Han ärvde huset från min mor 2011.
Min mor ärvde i sin tur ett förskotts arv från sin mor. Saken var det att min mor hade en syster som också
villa ha en bit av kakan fast dom hade inte samma pappa. Min mamma köpte ut sin syster efter mycket bråk
och bruten kontakt. När sedan deras gemensamma mamma gick bort tog dom åter upp kontakten.
Det finns papper eller kvittton på betalningar som min mamma gjort till min mormor som betalningar på huset. På lantmäteriet står den registrerad som ett skifte. Min mammas syster fick ta över ett hus på håtö då behövde inte min mamma betal mer. Vad eller hur kan jag göra för att kunna tillgodoräkna detta som dom betalt som ett anskaffnings värde.
Mvh
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Eftersom du skriver att din mor fått ett förskott på arv så tolkar jag det som att din mor fått huset genom en gåva. Av din fråga förstår jag också att detta föranlett bråk mellan din mor och hennes syster om vem som skulle få huset och att din mor slutligen "köpt ut" sin syster. Hur denna uppgörelse sett ut är dock inte för mig helt solklar.
Det finns därför här två möjliga scenarion:
1. Din mor fick genom förskott på arv huset av din mormor. Den betalning som skett från din mor till hennes syster har då skett "vid sidan om", dvs betalningen har gjorts utan att någon andel av huset någon gång ägdes av din mors syster. Din mor ärvde alltså hela huset direkt av din mormor.
2. Din mor och hennes syster ärvde huset tillsammans och din mor köpte därefter ut hennes syster. I detta fallet har betalningen skett i direkt anslutning till att din mor köpte sin systers andel och därmed fick hela äganderätten till huset. Jag utgår från att det rör sig om att de båda i det fallet ärvde 50% var, s.k ideella (obestämda) andelar, och inte någon bestämd del av huset var.
Skillnaden mellan dessa två scenarion, dvs hur din mor fick äganderätten till huset, har betydelse för vad som ska räknas som anskaffningsutgift för huset i kapitalvinstberäkningen.
I scenario 1 så har din mor fått hela fastigheten i arv. När man ärver en fastighet eller får den som gåva så har man inget "eget" anskaffningsvärde vid en senare kapitalvinstberäkning. Man anses då inträda i den föregående ägarens skattemässiga situation och ens anskaffningsutgift för fastigheten är den förre ägarens anskaffningsutgift. Detta kallas för kontinuitetsprincipen och den finns uttryckt i inkomstskattelagen (IL) 44 kap. 21 §. Eftersom din far ärvt huset från din mor och hon i sin tur ärvt det från sin mor så är det alltså din mormors anskaffningsutgift du behöver ange för att räkna ut din kapitalvinst (eller kapitalförlust) vid en försäljning.
I scenario 2 har din mor köpt sin systers hälft av fastigheten. Då finns det helt plötsligt en anskaffningsutgift för den delen av huset som kan sägas ha uppstått vid din mors förvärv. Detta framgår av IL 45 kap. 3 §. Det din mor fick betalt av hennes syster för hälften av huset utgör följaktligen anskaffningsutgiften för hälften av huset, se IL 45 kap. 19 §. Anskaffningsutgiften för den andra hälften av huset kommer fortfarande att beräknas enligt kontinuitetsprincipen (din mormors anskaffningsutgift) enligt scenario 1 ovan. Det är då givetvis hälften av din mormors totala anskaffningsutgift som ska redovisas, eftersom beloppet ska representera hälften av huset.
I och med att fastigheter ofta ökar i värde med tid gissar jag att du får en högre kapitalvinst om du beräknar anskaffningsutgiften enligt scenario 1 ovan (dvs enligt din mormors anskaffningsutgift). Det innebär ju också att du kommer att få betala en högre skatt på försäljningen.
Sammanfattning:
Om din mor ärvt huset i förskott, så som beskrivits i scenario 1 ovan, kommer du inte att kunna redovisa någon annan anskaffningsutgift än din mormors anskaffningsutgift. Detta eftersom huset gått i arv genom din mor och din far och kontinuitetsprincipen innebär att du då ska försättas i den tidigare ägarens skattemässiga situation.
Om din mor och hennes syster ärvt varsin hälft av huset och din mor efter detta köpt ut sin syster så kommer denna summa att kunna redovisas som anskaffningsutgift för hälften av huset. För resterande hälft gäller din mormors anskaffningsutgift, eftersom du ärvt denna del och kontinuitetsprincipen gäller här.
Jag hoppas att du känner att du fått svar på din fråga!
Om det är något som är oklart eller om du har någon ytterligare fundering kring detta ärende; tveka inte att fråga mig på lucas.cyren@lawline.se.
