Vad blir reavinsten vid försäljning av fritidshus?
Hej
Har fått ett fritidshus i gåva år 2014 min far byggde den år 2000 byggnadskostnad 435,000 kr.
Jag har efter det installerat därefter borrad brunn installation av indraget vatten i huset trekammarbrunn för toalett och vatten monterat in luft/värmepump, braskamin med tillhörande skorsten, utbyggnad uteveranda och gäststuga på 10 kvm klargjort tomten med gårdsgrus summa utgifter 318,000 kr.
Sålde fritidshuset i september 2019 för 1,450,000 kr.
Min fråga: vad blir reavinsten på försäljningen?
Med vänlig hälsning
Lawline svarar
Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!
I mitt svar kommer jag utgå från att fastigheten ifråga skatterättsligt klassificeras som en privatbostadsfastighet. Så är fallet under förutsättning att fastigheten består av ett småhus med tillhörande tomtmark (max 2 ha) och minst 50 % av husets yta används av dig (ägaren) eller närstående till dig (2 kap 8, 13 & 15 § inkomstskattelagen, IL, samt 2 kap 4 § fastighetstaxeringslagen). Önskar du läsa mer om vad som skiljer en privatbostadsfastighet från en näringsfastighet rekommenderar jag Skatteverkets rättsliga vägledning.
Hur beräknas reavinst?
Reavinsten (kapitalvinsten) beräknas som skillnaden mellan inkomsten från försäljningen och fastighetens omkostnadsbelopp (anskaffningsvärde + vissa utgifter för förbättring av fastigheten) (44 kap 13–14 § IL). Från försäljningspriset får alltså vissa avdrag göras vilket innebär att kapitalvinsten som ska beskattas minskar (45 kap 11–12 § IL):
– kostnader hänförliga till försäljningen, exempelvis mäklarkostnader, värdering, besiktning
– inköpspriset för fastigheten, lagfartskostnad, utgift för inteckning
– kostnader för ny-, till-, ombyggnad eller andra grundförbättringar som gjorts på huset (i den utsträckning kostnaderna varit minst 5 000 kr under ett kalenderår)
– kostnader för andra reparationer och underhåll som gjorts år 2014 eller senare, i den mån åtgärderna medfört en värdeökning som bestod vid försäljningstillfället jämfört med när ni köpte fastigheten (även här gäller minimigränsen på 5 000 kr för ett kalenderår)
Observera att kostnad som redan dragits av i form av ROT-avdrag inte får dras av igen (44 kap 14 § IL). "Kostnader" för eget arbete (den tid du lagt ner på fastigheten) är inte avdragsgill.
Vad blir reavinsten på försäljningen i ditt fall?
Då du tog över fastigheten genom gåva tog du också över din fars anskaffningsvärde för fastigheten (44 kap 21 § IL). Din fars byggnadskostnad på 435 000 kr räknas således som ditt anskaffningsvärde/inköpspris. Jag uppfattar att samtliga av de arbeten du nämner varit så kallade grundförbättringar (det vill säga nyinstallationer, nybyggnationer, nyanläggningar – inte bara en renovering eller utbyte av vad som tidigare fanns). Under denna förutsättning bör hela kostnaden du angett vara avdragsgill enligt punkt 3 ovan. I Skatteverkets blankett om om försäljning av småhus kan du läsa mer om hur du ska tänka kring vilka kostnader du kan dra av och hur deklarationen går till.
Du ska skatta 30 % på 22/30 av reavinsten, det vill säga 22 % av hela reavinsten (45 kap 33 § & 65 kap 7 § IL). Eftersom jag inte inte vet vilka mäklarkostnader, kostnader för lagfart och eventuella andra avdragsgilla kostnader du haft utöver vad du angett i frågan kan jag inte svara på exakt vad skatten för försäljningen blir. En beräkning enligt de uppgifter du lämnat ger dock en reavinst på 697 000 kr (1 450 000 kr - 435 000 - 318 000). Utifrån detta belopp blir skatten 153 340 kr (697 000 * 22 %).
Jag vill dock återigen poängtera att beräkningen ovan är gjord utifrån de uppgifter du lämnat, men att du antagligen har ytterligare kostnader att ta hänsyn till vid beräkningen av reavinst (exempelvis mäklarutgifter och lagfartskostnad).
Inför deklarationen
I deklarationen för 2019 ska du redovisa fastighetsförsäljningen på en K5-blankett. På denna redovisar du intäkten från försäljningen samt kostader hänförliga till denna och avdrag för förbättringsutgifter i olika rutor. Den vinst som blir resultatet för fastighetsförsäljningen tar du upp som inkomst av kapital vid punkt 7.6 i inkomstdeklarationen.
Eftersom man kan förutse att du kommer få kvarskatt för år 2019 måste du – om du inte redan gjort det – betala in denna på ditt skattekonto innan visst datum för att undvika kostnadsränta:
– senast den 12 februari 2020 avseende den del av beloppet som överstiger 30 000 kronor
– senast den 3 maj 2020 avseende resterande 30 000 kronor.
Hoppas du fått klarhet i dina funderingar! Om något känns oklart är du varmt välkommen att höra av dig till mig på malin.gustavsson@lawline.se så reder vi ut eventuella frågetecken. Har du frågor kring deklarationen, skattekonton eller liknande kan även Skatteverket vara behjälpliga. Skatteupplysningen når du på 0771-567 567.
Vänliga hälsningar,
