Vad är ett dolt fel i en fastighet?
Hej!
Jag har en fråga om dolt fel vid husköp.
Vi har köpt ett hus med taxeringsår 1909. Vid köpet blev vi informerade om att et par klinkers i duschutrymmet var lösa och att fuktspärren troligen behövde åtgärdas. Vi ska laga provisoriskt i väntan på byggare och när vi tar bort de lösa plattorna ser vi att alla plattorna runt avloppet har lossat från golvet. Det syns inte från ytan. Vi tar bort dem och skrapar bort den tidigare fuktspärren och ser då att avloppet är fel installerat. Det är inte fixerat och sitter snett, skruvat direkt i golvspånskivan, som sitter med ca 30 cm tomrum ner till golvbotten. Golvet omkring avloppet är nu bara "kex" och kommer att behöva bytas. Vi ser också att fuktspärren upp i väggen sitter fel.
Alltså: Vi visste att klinker och fuktspärr behövde bytas, men nu kommer hela golvet och ev även väggarna att behöva tas bort och göras om pga felaktig installation. Är detta ett dolt fel?
Vi har även hittat felaktigt utförda elinstallationer, dragna inne i väggar när vi tagit bort innerväggar. Vi kommer att behöva dra om elen.
Samma fråga där - är det ett dolt fel?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga gäller ett fysiskt konstruktionsfel i fastighet och därför kommer Jordabalkens (JB) regler att tillämpas.
För att det ska vara ett fel måste följande förutsättningar vara uppfyllda:
1. Felet måste ha funnits vid köpet.
2. Hade ni som köpare fog att förutsätta att avloppet och elinstallationerna var väl fungerande samt stämmer huset överens med vad som följer av avtalet med er säljare.
3. Felet borde vidare inte ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten (4 kap. 19 § JB).
Jag kommer att dela upp frågan i dels felet i avloppet dels felet med elinstallationen.
Bedömningen gällande avloppet
Felet i ert fall är att avloppet är fel installerade vilket har lett till skador i golvet, detta fel kan anses ha uppkommit före ni köpte huset. Det fanns alltså redan vid köpet.
Eftersom jag inte känner till alla omständigheter i ert fall förklarar jag detta allmänt. Jag tolkar frågan som att huset ni köpt byggdes 1909. När de gäller äldre hus finns det en mer långtgående plikt för er som köpare att undersöka huset. Fel ni borde ha upptäckt, med hänsyn till er undersökningsplikt av en så gammal fastighet, kan inte göras gällande (NJA 1983 s. 865), om det inte är fråga om ett dolt fel. Ni visste ju redan att klinker och fuktspärr måste bytas så frågan blir om ni också borde ha vetat att avloppet var felaktigt.
Utan att känna till alla omständigheter kan ni inte anses ha vetat att renoveringen av huset skulle bli så omfattande. Att ni blev informerade om att ett par klinkers och en fuktspärr borde åtgärdas kan antagligen inte anses ge anledning till att göra en ännu mer omfattande undersökning av om hur avloppet är installerat. Hänsyn måste visserligen också tas till vad er säljare uttryckligen sagt gällande duschutrymmet. Har hen gett lugnande besked eller någon garanti om dess skick?
Att avloppet är fel installerat kan även eventuellt anses vara en så kallad kärnegenskap, det vill säga en så grundläggande egenskap i ett hus att er säljare får anses försäkra det och svara för det oberoende.
Bedömningen gällande elinstallationen
Den felaktiga elinstallationen kan anses vara ett dolt fel. Undersökningsplikten jag beskrivit ovan är relativt långtgående men inte så långtgående att väggar behöver rivas för att den ska vara uppfylld.
Detta beror också på vad er säljare har utfäst eller garanterat gällande väggarna.
Sammanfattning
Sammanfattningsvis kan sägas att det i båda fallen blir det fråga om hur mycket ni som köpare borde ha undersökt huset. Speciellt med hänsyn till husets ålder och vad säljaren har utfäst eller garanterat.
Elinstallationen är med stor sannolikhet ett dolt fel som ni kan begära prisavdrag och eventuell ersättning för (4 kap 12 § JB). Avloppet är däremot en mer komplex fråga eftersom säljaren upplyst om att vissa åtgärder måste vidtas i duschutrymmet, borde ni då ha vetat om att avloppet också var fel.
Om ni vill ha mer rådgivning kan ni ringa till oss på 08-533 300 04 eller skicka in en expressfråga!
Med vänlig hälsning,
