Vad är en skälig hyra när en juridisk person hyr ut en bostadsrätt?
Hyra ut lgh som juridisk person. Vi kommer troligen att köpa 2 lgh som juridisk person. men nu kom ju en ny lag ang hyran. Gäller den nya hyreslagen även juridiska personer? Alltså att vi inte får ta ut mer hyra än vad hyran är på bostadsrätten? OM den nya lagen gäller oss får man då baka in låne kostnader samt ränta i hyreskostnaden? OM nya lagen INTE gäller juridiskapersoner: Vår hyra är tex 4000 kr för en 3:a, men man kan i detta området få betala för en hyresrätt 9000 kr för en 1:a. Kan vi ta ut en skälig hyra på tex 12000 kr för vår 3:a? MVH
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår din fråga som att du undrar hur ni ska tänka med hyressättningen när ni hyr ut bostadsrätter som ägs av en juridisk person, särskilt med anledning av ändringarna som gjorts i hyreslagstiftningen. I mitt svar kommer jag att utgå ifrån att ni har för avsikt att hyra ut lägenheterna som bostäder.
De regler som är relevanta för mitt svar hittar du i Jordabalkens 12 kap (JB 12 kap).
Hyran vid andrahandsuthyrning av hyresrätt
I JB 12:55 fjärde stycket finns den nya bestämmelsen som du nämner i din fråga. Där framgår att den som hyr ut sin lägenhet i andra hand inte får ta ut en högre hyra än denne själv har. Regeln syftar alltså till andrahandsuthyrning av hyreslägenheter – inte bostadsrätter. Er uthyrning träffas inte alls av denna bestämmelse.
Bruksvärdet styr förstahandshyror
När en juridisk person hyr ut bostadslägenheter så är de vanliga hyresreglerna tillämpliga, och som utgångspunkt råder avtalsfrihet mellan en hyresvärd och en hyresgäst. Så länge båda parter är överens om hyran så finns inget otillåtet belopp. Om parterna däremot inte är överens så finns det bestämmelser som kan läggas till grund för vilken hyra som kan anses skälig. Om hyresgästen anser att hyran är för hög kan denne vända sig till Hyresnämnden för att få till en prövning av hyrans skälighet. Hyresnämnden kommer då att bestämma vilken hyra som är skälig med hänsyn till bruksvärdet.
Regler om den så kallade bruksvärdeshyran finns i JB 12:55 första stycket. Regeln innebär att en hyresvärd inte får ta ut en påtagligt högre hyra än den hyra som tas ut för hyresrätter med liknande bruksvärde. Bruksvärdet är det praktiska värdet som lägenheten har för hyresgästen. Några faktorer som har betydelse i bedömningen av bruksvärdet är exempelvis lägenhetens storlek, modernitet, reparationsstandard, ljudisolering, läge i huset, inredning, m.m. Även faciliteter som tvättmaskin, diskmaskin som hyresgästen ges tillgång till har betydelse för bruksvärdet. När man kommit fram vilket bruksvärde som lägenheten har så ska man titta på vilken hyra som tas ut för lägenheter som har ett liknande bruksvärde. Hyran som tas ut för liknande lägenheter bedöms oftast vara skälig.
När Hyresnämnden fastställer lägenhetens bruksvärde tas ingen hänsyn till vilka utgifter fastighetsägaren har för underhåll och fasta kostnader som drift och förvaltning. Den hyra ni betalar för bostadsrätterna och eventuella andra kostnader ni haft för dem ska därmed inte ges någon egentlig betydelse i prövningen. Som ledning ska Hyresnämnden använda den hyra som tagits fram i förhandlingar mellan hyresvärdar och Hyresgästföreningen om någon sådan gjorts för lägenheter med liknande bruksvärde (JB 12:55 andra stycket).
Kort om hur hyran bestäms när privatpersoner hyr ut sina bostadsrätter
I Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad framgår att en privatperson som hyr ut sin bostadsrätt eller villa kan beakta kostnaderna som denne har för bostaden i hyressättningen (4 §). Här inkluderas dels bostadsrättsinnehavarens driftkostnader men också en skälig avkastningsränta på bostadsrättens marknadsvärde. Lagens regler är dock inte tillämpliga när en bostadsrätt hyrs ut i näringsverksamhet, så därför kommer jag inte närmare att gå in på dessa regler här då de inte är tillämpliga i er situation
Ni behöver bostadsrättsföreningens godkännande
Något som kan vara bra att känna till om ni har för avsikt att köpa och hyra ut bostadsrätter är att ni kommer att behöva bostadsrättsföreningens godkännande för att få hyra ut lägenheterna (Bostadsrättslagen 7:10). Om föreningen skulle vägra ge sitt godkännande kan ni dock vända er till Hyresnämnden för att få tillstånd till detta (Bostadsrättslagen 7:11). För att Hyresnämnden ska godkänna uthyrningen krävs att ni anger skäl till varför ni ska få hyra ut. I praxis har endast anledningen att man vill tillgodogöra sig hyra inte accepterats som ett sådant skäl.
Sammanfattningsvis
Som utgångspunkt kan ni bestämma tillsammans med era hyresgäster vilken hyra ni vill ta ut. Om ni vill minimera risken för att er hyresgäst vänder sig till domstol för att få till en lägre hyra kan ni försöka hålla er till bruksvärdeshyran. För att kunna bestämma bruksvärdeshyran behöver ni veta hur mycket hyra som tas ut för liknande hyresrätter i lokalområdet. Precis vilken hyra som är skälig är dock väldigt svårt för mig att svara på då det är helt beroende av lägenheternas egenskaper och hur liknande lägenheter värderas i området.
Eftersom du valt telefonuppföljning till din fråga kommer jag att ringa från hemligt nummer på fredag 1 november kl. 10:00. Om tiden inte passar eller du hellre vill att vi bestämmer en annan tid kan du höra av dig till natalie.accord@lawline.se så kan vi komma överens om en annan tid.
Med detta hoppas jag att du fått svar på din fråga.
Vänliga hälsningar,
