Vad är det bästa sättet att lösa ut mig från en fastighet jag och mina syskon ärvde tillsammans?

2020-07-16 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA
Våra föräldrar gick bort för två år sedan. De hade ett mindre lantställe. Bodelning och arvskifte blev klart i maj 2020. Vi är nio syskon. Vi var två parter som ville köpa fastigheten. Vi var fyra syskon som bjöd för att köpa den tillsammans och bjöd det högsta budet och fick därmed fastigheten. I och med att det var arvskifte så blev det ingen vinstskatt lagd vid köpet. Vårt arv matades in i fastigheten samt att vi lånade en summa bl. a för renovering. Det visade sig dock snart att vi fyra syskon hade olika åsikter när det gäller renovering av fastigheten. Något skrivet mellan oss finns inte. Jag har nu sagt att de får lösa ut mig med det arv som jag inte har tagit ut och fått del av samt ta över min lånedel på banken. Vi betalade 2 100 000 kr för fastigheten. Fastigheten var tidigare värderad till 1 600 000 kr. Taxeringsvärdet på lantbruksenheten är 1 361 000 kr. Våra föräldrar köpte fastigheten för ca 75 år sedan för 20 000 kr. Skiftesvärdet var 1 565 415 kr. Arvslotten blev 171 212 kr/per syskon. Våra fyra arvsdelar satsade vi och lånade 1 200 000 kr tillsammans för att vi skulle även ha till kommande renovering. Jag äger nu alltså ¼ av fastigheten. Hur blir det nu om mina tre syskon som finns kvar som ägare till fastigheten skall lösa ut mig? Hur kan man på det bästa sättet genomföra detta? Måste de då ta ut en ny lagfart? Måste jag betala vinstskatt på min satsade arvsdel?
SVAR

Hejsan,

Aktuell lagstiftning: jordabalken (JB), ärvdabalken (ÄB), inkomstskattelagen (IL) och samägandelagen (SL).

Bästa sätt att lösa ut dig
Du står som ägare tillsammans med dina tre andra syskon. Det innebär att du äger 25% av fastigheten och du köpte denna andel för 525 000 kr (en fjärdedel av 2 100 000 kr). Ni har ett separat lån på 1 200 000 kr för renovering men jag förutsätter att du inte har ett lån på det belopp som du köpte fastigheten för (525 000 kr).

Det första ni bör komma fram till är vilket belopp som du ska bli utköpt på. Ett naturligt val vore det belopp som du köpte fastigheten för (525 000 kr). Enligt samägandelagen, när någon vill tvångssälja egendom, utgår man oftast från en auktion som oftast leder till marknadsvärdet, se 6§ SL. Dock vore det orättvist och jag rekommenderar att ni utgår från det belopp som ni köpte fastigheten för.

Här finns det inga större problem om de går med på dina villkor (som jag tycker är rättvisa). Det vill säga, att de köper ut dig från fastigheten för ett belopp på 525 000 kr. Om de vill kan de ta över din del av lånet som är på en fjärdedel av 1 200 000 kr (300 000 kr). Det ni bör göra är i sådana fall att ni höra med banken om att de dina tre syskon tar över din del av lånet. När det blir en mindre som står på lånet så måste banken först godkänna detta. Jag ser dock ingen anledning för dem att neka detta. Om de inte gör det så kan du alltid betala tillbaka din del av lånet till banken. Det andra steget är att alla tre syskon betalar dig sammanlagt 525 000 kr.

Ny lagfart
Det behövs även en ny lagfartsansökan eftersom andel ägare blir mindre och dina tre syskon blir ägare till ytterligare del av fastighet, se 20 kap 1§ JB.

Du behöver vinstskatta
Förvärv genom arv är slopad, se 8 kap 2§ IL. Det innebär dock endast att transaktionen från arvtagare till arvgivare inte är skattad. När denna transaktion väl har gjorts så intar arvtagaren arvgivarens skattemässiga situation. Det innebär att vid avyttring så kommer du behöva vinstskatta, se 44 kap 21§ IL. Skatten är på 22%.

Din vinst är det pris du får för din andel minus omkostnadsbeloppet (de kostnader du har haft för att köpa andelen). Ni köpte den för 2 100 000 kr. Du fick därför 1/4 av fastigheten för priset av 525 000 kr, varav 171 212 kr är arv och resterande 353 788 kr är kontanter utan lån.

Om du blir utköpt för 525 000 kr så är detta det pris du har fått för andelen. De kostnader du har haft 353 788 (kontanterna) + 5 000 kr (en fjärdedel av 20 000 kr, det priset dina föräldrar köpte fastigheten för). Du kan även räkna in 1/4 av kostnader för renoveringar som dina föräldrar gjort för att öka marknadspriset, lagfart, mäklarkostnader m.m.

Din vinst blir därför (525 000 kr - 353 788 kr - 5000 kr = 166 212 kr). Du ska skatta 22% på detta belopp vilket blir 36 566 kr.

Sammanfattningsvis
Skatteberäkningen är en grov beräkning och ska inte tas som sanning eftersom det kan finnas fler kostnader som du kan ha haft och som du kan räkna in. De ska alltså betala dig 525 000 kr samt ta över din del av renoveringslånet som är på 300 000 kr. Om inte de vill detta så kan du alltid betala tillbaka 300 000 kr av lånet och begära att du tas bort som gäldenär på lånet. De behöver även ansöka om ny lagfart.

Jag hoppas jag har varit till vägledning, har du följdfrågor är du välkommen att höra av dig till binh.tran@lawline.se.

Vänligen,

Binh Tran
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll