Vad är brist i lägenhet och vad händer om hyresgästen ej betalar hyran?
Hej.
Är sedan ett år hyresfastighetsägare med ca 20 hyresgäster.
Från första stund är det en hyresgäst som ständigt hittat nya saker att klaga på. Mest småsaker och bagateller. Dom flesta har jag dock åtgärdat för att få lugn och ro. Till saken hör att i stort sett alla andra hyresgäster är mycket nöjda med allt. Och lägenheterna är i gott eller mycket gott skick.
Nu till mitt ärende. Det senaste klagomål ovannämnda hyresgäst kommit med är att det är små djur i postlådan utomhus och att en häck i trädgården luktar för mycket för att hon ska kunna ha ett fönster öppet. Om inte postlådan saneras och häcken klipps snarast kommer hon att betala enbart hälften av hyran. Resten betalar hon när allt är utfört till hennes belåtenhet. Detta har hon framfört vis sms.
Tacksam över era tankar beträffande dessa problem!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Förhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd regleras i jordabalkens (JB) 12 kapitel, den s.k. hyreslagen. Du kan finna den här.
Hyresvärdens skyldigheter gentemot hyresgästen
Hyresvärden har en skyldighet att hålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, om inte bättre skick avtalats (se 12 kap. 15 § och 9 § JB). Hyresvärden ska avseende en bostadslägenhet, med skäliga mellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer. Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, ska hyresvärden hålla även dessa utrymmen i sådant skick som omnämns ovan. Hyresnämnden kan (på ansökan av hyresgäst) förelägga hyresvärden att avhjälpa bristen (12 kap. 16 § JB).
Bedömning i det här fallet
Huruvida de saker hyresgästen påtalat för dig kan anses vara av sådan art att du har en direkt skyldighet att avhjälpa det är svårt för mig att säga. Avseende växter och dylikt som finns på fastigheten och således inte ingår i hyresgästs lägenhet, är ditt ansvar att se efter och underhålla. Om det föreligger någon skyldighet att klippa häcken endast för att den doftar är dock svårt att svara på, eventuellt om det faktiskt går att påvisa att det stör boendesituationen för hyresgästerna. Avseende postlådorna är det svårare att svara på. Det låter som ett relativt svåråtgärdat problem och kanske inte heller något som påverkar boendesituationen eller standarden, om det inte skulle kunna utgöra ohyra.
Deponering av hyra hos Länsstyrelsen
Det är upp till hyresgästen att hävda sin rätt till hyresnedsättning. Om hyresgästen anser sig ha rätt till hyresnedsättning på grund av brist så kan denne deponera motsvarande belopp hos länsstyrelsen (12 kap. 21 § JB). Gör hyresgästen det kan du inte göra gällande att hyresrätten blivit förverkad på grund av icke betalande av hyra, utan istället så får du då bestrida kravet. Om deponering sker så ska länsstyrelsen underrätta dig om depositionen (12 kap. 22§ JB), om du då inte inom 3 månader kan visa 1) att överenskommelse gjorts om att du kan utfå beloppet eller 2) att talan om därom väckts mot hyresgästen så får hyresgästen tillbaka pengarna från länsstyrelsen. Skulle du dock väcka talan inom 3 månader så får hyresgästen ingen rätt att få tillbaka pengarna förrän talan blivit slutligt avgjord. Vinner du talan får du rätt till pengarna, förlorar du så får hyresgästen rätt till pengarna.
Om hyresgästen inte deponerar något belopp till länsstyrelsen utan endast vägrar betala hyran så kan du begära handräckning hos kronofogden. I det långa loppet kan eventuellt hyresrätten vara förverkad och du ha rätt att säga upp hyresavtalet på grund av dröjsmål med betalning om hyresgästen dröjer att betala hyran med mer än en vecka efter förfallodag (12 kap. 42 § 1p. JB). Hyresrätten är dock inte förverkad på den grunden om det skulle visa sig att hyresgästen har rätt till nedsättning, en fråga som slutligen kan avgöras av hyresnämnden eller domstol. Hyresrätten är inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse (12 kap. 42 § femte stycket JB), den är heller ej förverkad om hyresgästen vidtar rättelse (betalar) innan hyresrätten sagts upp (12 kap. 43 § JB).
Hoppas du fått svar på din fråga, om inte är du välkommen att komma in med en ny. För djupare rådgivning rekommenderar jag att du bokar tid med en utav våra verksamma jurister.
Vänligen,
