Uttagsbeskattning för ekonomiska föreningar
Hej! Jag har förstått det som att en försäljning av en fastighet/mark under taxeringsvärdet innebär att det räknas som en gåva och inte är beskattningsbart. Vi är en ekonomisk förening som äger mark som vi arrenderar ut till våra medlemmar. (Vi äger ca 17 ha mark varav 5 ha mark är tomtmark resten är bete och odlingsmark. Det är tomtmarken vi vill sälja, resten kommer fortfarande vara den ekonomiska föreningens mark) Medlemmarna har byggt sina egna hus på tomterna, alltså byggt på ofri grund. Nu planerar vi att sälja tomtmarken till husägarna och funderar på konsekvenserna... Min fråga är: Kan vi som förening sälja tomtmarken under taxeringsvärdet till våra medlemmar? med andra ord, skulle det räknas som gåvor och är det lagligt att en ekonomisk förening ger gåvor till sina medlemmar? Har tidigare fått besked från skatteverket att om vi säljer under marknadsvärde kommer vi att få betala restskatt..? Min slutsats är att om vi betalar över taxeringsvärde, dvs blir skattepliktiga på försäljningen måste vi också betala marknadspris.. Stämmer det?
Lawline svarar
Hej och tack för din frågor.
Din frågeställning har två sidor, den ena är den civilrättsliga- och den andra den skattemässigasidan.
Definition och grundläggande förståelse
Alla fastigheter som inte uppfyller kraven på privatbostadsfastigheter är näringsfastigheter (2 kap. 14 § IL). Juridiska personer inklusive handelsbolag kan bara inneha näringsfastigheter.
Ekonomiska föreningar beskattas för alla inkomster i inkomstslaget näringsverksamhet. Skattereglerna är i stort sett desamma som för aktiebolag. Vinst hos ekonomiska föreningar ska i princip dubbelbeskattas. För kooperativa föreningar finns dock sådana lättnader i skattelagstiftningen att de kan sägas vara enkelbeskattade.
Vid avgörandet av om en fastighetsöverlåtelse ska betraktas som köp eller gåva tillämpas helhetsprincipen. För bostadsrätter och annan lös egendom tillämpas i stället delningsprincipen. Det saknar betydelse hur parterna själva betecknat överlåtelseavtalet. Vid inkomstbeskattningen anses överlåtelsen helt och hållet utgöra köp om mottagarens vederlag motsvarar eller överstiger taxeringsvärdet för överlåtelseåret om inte marknadsvärde är lägre.
Kapitalvinstberäkning
Det inledande stycket ger för handen nedanstående kapitalvinstberäkning.
Vid kapitalvinstberäkningen gäller som generell princip att avdrag medges för anskaffningsutgift och förbättringsutgifter (44 kap. 13–14 §§ IL).
När en del av en taxeringsenhet säljs sker vinstberäkningen enligt samma principiella regler som när en hel taxeringsenhet säljs (45kap 3 § IL). Tomtmarken utgör således en egen resultatenhet vid vinstberäkningen. Eftersom endast en del av fastigheten avyttras ska omkostnadsbeloppet, vid vinstberäkningen, beräknas med hänsyn till förhållandet på den avyttrade delen.
Sälja under marknadsvärde
Om en kooperativ förening ger rabatt till medlemmarna så ska föreningen uttagsbeskattas. När det gäller en kooperativ vindkraftsförening som producerar el och säljer den till sina medlemmar till ett pris under marknadsvärdet, så har Högsta förvaltningsdomstolen ansett att underpriset inte är affärsmässigt motiverat. Föreningen skulle därför uttagsbeskattas (RÅ 2010 ref. 63).
Av 22 kap. 3 och 4 §§ IL framgår att uttagsbeskattning ska ske i de fall en skattskyldig överlåter en vara eller tjänst för ett pris som understiger marknadspriset om affärsmässiga skäl inte kan åberopas för denna prissättning. Sådana skäl kan inte anses föreligga i de här aktuella fallen. Prissättningen är istället en följd av den intressegemenskap som föreligger mellan föreningen och dess medlemmar. Inte heller är de undantag från uttagsbeskattning som anges i 22 kap. 9-13 §§ IL eller i 23 kap. IL tillämpliga i dessa fall. Uttagsbeskattning ska således ske.
Den rabatt som medlemmarna i föreningen erhåller genom prissättningen i här aktuella fall är att hänföra till utdelning från föreningen, s.k. kooperativ utdelning (jfr 42 kap. 14 § IL). Sådan kooperativ utdelning kan i viss utsträckning dras av hos föreningen, varför effekten av en uttagsbeskattning reduceras. Eftersom avdragsrätten för kooperativ utdelning är begränsad (39 kap. 22 § andra stycket IL) kan uttagsbeskattningen i vissa fall dock komma att medföra reella beskattningskonsekvenser för föreningen.
Ovan stycke är taget direkt från Skatteverkets rättsliga vägledning. Jag vill därför understryka er förenings skattskyldighet om ni skulle ge fastigheterna som gåva till era medlemmar.
Avslutningsvis så kan jag bara kommentera att det civilrättsligt mig veterligen inte finns hinder för att sätta stopp för ett stämmobeslut gällande gåva. Dock kan det vara avtalsrättsligt reglerat eller i era stadgar upptagit om detta är okej eller inte. Dock kommer som mitt svar har lett i bevisning Skatteverket slå ned på detta och föreningen kommer därför att beläggas med restskatt för den utdelning ni har gjort till medlemmarna.
Hoppas detta har gett svar och någorlunda vägledning för dig och din förening. Har du några frågor kring mitt svar kan du mejla mig på jesper.lublin@lawline.se. För vidare vägledning rekommenderar jag er att anlita en expert inom området.
Lycka till nu, med vänlig hälsning,
Jesper Lublin
