Utökad undersökningsplikt vid fel i fastighet
Vi är säljare av en villa från 1970 med krypgrund.
Fukt i grund som var åtgärdat 2004, trots detta säger nu köparen att det finns bakterie i bottenbjälklaget som förorsakar lukt i huset.
Vid försäljningen gjordes en överlåtelsebesiktning där det finns inskrivet en riskanalys vad som kan hända beträffande lukt.
Vi har hela tiden varit öppna med problemet som vi hade 2004.
Nu ett år efter försäljningen påstår köparen att det är ett dolt fel, och vi som säljare skall stå för hela saneringen.
Köparen vill även ha ersättning för att sanera kläder som luktar kan detta vara ett dolt fel.
Tacksam för svar
Lawline svarar
Hej och tack att ni vänder er till Lawline!
Din fråga är något som är väldiskuterat i rättspraxis och handlar om vem som står för kostnaden vid fel i fastighet. Med anledning av frågans beskaffenhet blir främst blir jordabalken (JB) tillämplig. Det aktuella lagrummet för frågan är 4 kap 19 § 2 st. JB där köparens undersökningsplikt återfinns. Denna undersökningsplikt är långtgående vilket betyder att kostnaden för fel som köparen borde ha upptäckt ska ligga på dem medan kostnaden för fel som köparen inte, genom en tillräcklig noggrann undersökning, borde ha upptäckt åvilar säljaren. På grund av att undersökningsplikten är långtgående bör köparen, om den inte själv besitter tillräckliga kunskaper, anlita någon som är tillräckligt kunnig, ex. besiktningsman.
Vad som är en tillräckligt noggrann undersökning dvs. "normal undersökningsplikt", är allt som kan upptäckas med syn, känsel, lukt och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten genom att ex. riva upp något eller borra hål. Svåråtkomliga krypgrunder har enligt rättsfallet NJA1980 s. 555 även inkluderas i undersökningsplikten.
Vad gäller din fråga nämner du att ni varit tydliga med de problem ni haft 2004 vilket jag tolkas som att ni gett "varnande signaler". Ger säljaren dessa upplysningar till köparen ökas köparens undersökningsplikt och en besiktningsman bör anlitas, vilket ni också har gjort. Besiktningsmannen i erat fall har även skrivit en riskanalys beträffande bottenbjälklaget vilket gör att köparna varit medvetna om risken. I rättsfallet NJA 1998 s. 407 ger en besiktningsman köparna just ett sådant varnande besked vilket gjorde att köparna fick stå för kostnaden för felet som senare uppkom.
Som svar på eran fråga, med den information jag har fått, bör köparna stå för kostanden då felet inte kan anses vara dolt.
Hoppas ni fick svar på eran fråga!
Med vänliga hälsningar,
