Utlovad parkeringsplats vid köp av bostadsrätt uteblev - avhjälpande av fel, prisavdrag etc.
Hej,
Vi har köpt en bostadsrätt mitt i Gbg city, där mycket svårt att parkera. Lgheten marknadsfördes med parkering och den info vi fick var att BRF har bestämt att de sex största lägenheterna har var sin parkeringsplats med hyresavtal kopplade till just de lägenheterna, lägenhetsarrende. Vår lägenhet är bland de 6 största. Det var av väsentlig betydelse för oss då vi har ett multihandikappat barn med rullstol samt för priset vi betalade. Vi får inte tillgång till vår parkering med hänvisning till att den är "utlånad". Ordföranden svarar inte på några frågor alls såsom; kan vi få se avtalet på den bil som parkerar på vår parkering, när går det ut, när får vi vår parkering osv. Kan tillägga att det är en mycket dålig stämning i denna förening då ordföranden styr allt och verkar ha "hemliga" avtal m.m. eftersom vi har bett om dem, men inte får någon respons. Alltså ingen öppenhet, likabehandling eller villighet att möta medlemmars frågor och i vårt fall om vår parkering.
Så här står det i informationen från BRFs styrelse:
"Beträffande de 6 garageplatserna så är de kopplade till de största lägenheterna mot en månadshyra. Om någon av dessa som har tillgång till platserna inte behöver utnyttja dem får de hyras ut internt i huset, med BRFs godkännande och mot samma avgift. Det finns ingen kö för detta eftersom det sällan uppstår någon lucka".
Har pratat med MSF mfl och fått rekommendationen att bara börja parkera på platsen då texten ovan är tydlig .Vad säger ni? Hur gör vi?
Lawline svarar
Hej och tack för er fråga till Lawline!
Det situationen du beskriver är självklart inte acceptabel och jag ska göra mitt bästa för att hjälpa er. I mitt svar kommer jag först gå igenom några rättsliga förutsättningar och sedan presentera ett lösningsförslag.
Rättsliga förutsättningar
Inledningsvis kan sägas att en bostadsrätt ses som lös egendom i lagens mening. Det gör att jordabalken inte bli tillämplig (1 kap. 1 § motsatsvis jordabalk), utan istället blir köplagen tillämplig. En bostadsrätt ses alltså som en "vara" och inte som en fastighet.
Det föreligger ett fel i bostadsrätten om bostadsrätten avviker från avtalet eller om bostadsrätten på annat vis avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta (17 § köplag). I min mening står det klart att det var en del av avtalet eller att ni annars med fog kunnat förutsätta att en parkeringsplats var inkluderad i köpet. Alltså är bostadsrätten behäftad med fel.
Jag vet att det förekommer att bostadsrättsföreningar äger bostadsrätter och säljer dem, men det vanligaste är att det är en före detta medlem i bostadsrättsföreningen som sålt lägenheten, därför utgår jag från att detta är fallet (vi kan diskutera det ytterligare per telefon).
När en vara är behäftad med fel som beror på säljaren och inte på köparen har man som köpare rätt till ett antal åtgärder från säljarens sida (30 § köplagen). Ni kan ha rätt till avhjälpande av fel, prisavdrag, hävning av köp och skadestånd.
Min rekommendation är att ni vänder er till säljaren genom mäklaren. Jag anser att ni inte borde "ta saken i egna händer" och bara börja parkera på plats. Det borde inte ligga på er att ta den konflikten. Jag tycker rådet från MSF är något märkligt ur den aspekten. Det känns också som en kortsiktig lösning och en lösning som bara kan skapa mer konflikter med styrelsen. Det är säljaren (via mäklaren) som har ansvar för detta fel. Säljaren tillsammans med mäklaren får se till att bostadsrättsföreningen på något sätt löser problemet så att ni får rätt till en parkeringsplats (antingen en av de sex parkeringsplatserna eller att det på annat vis ordnar med parkeringsplats av samma kvalitet och närhet till er bostad). Detta kan man alltså kalla en sorts avhjälpande av fel (34 § köplagen)
Om inte säljaren kan avhjälpa felet kan ni kräva prisavdrag på lägenhetsköpet motsvarande mellanskillnaden mellan vad ni betalade och vad ni hade betalat om ni visste att parkeringsplats inte fanns tillgänglig (37, 38 §§ köplag). Eftersom säljaren riskerar att betala ett prisavdrag om de inte lyckas med ordna parkeringsplatsen tror jag verkligen att de kommer försöka sitt yttersta, men ni ska inte behöva hamna i polemik med bostadsrättsföreningen när det är säljaren som sålt en vara behäftad med fel.
Ni kan också ha rätt att häva köpet om avtalsbrottet, alltså felet, är av väsentlig betydelse för er och säljaren insåg eller borde ha insett detta. (39 § köplag) I min mening står det helt klart att felet är av väsentlig betydelse om det är så att säljaren insåg eller borde ha insett detta. Om säljaren direkt eller indirekt informerats om att ni har ett handikappad barn borde denna ha insett eller insett att det är en största vikt för er att en parkeringsplats som ingår i lägenhetsköpet är en väsentligt för er. Ni kan också ha rätt till skadestånd (40 § köplag).
Lösningsförslag
1. Hör av er till säljaren genom mäklaren och kräv att denne ska avhjälpa felet genom att prata med BRF:en. De får antingen se till att ni får nyttja en av de sex nämnda parkeringsplatser eller en annan som kan ordnas. Förklara det jag har skrivit om att lägenheten är att anse som behäftad med fel enligt köplagen eftersom parkeringsplatsen ingick i lägenhetsköpet och ni har därför rätt till att få felet avhjälpt.
2. Om säljaren inte kan avhjälpa felet har ni rätt till prisavdrag.
3. Jag förstår att ni i första hand inte vill häva köpet, men eftersom parkeringsplats var en väsentlig förutsättning för er och säljaren borde ha insett detta om ni t. ex nämnt att ni har ett handikappad barn, ni har alltså rätt att häva köpet och kan också ha rätt till skadestånd.
4. Om säljaren bestrider de krav ni framställer kan ni väcka stämning mot säljaren i tingsrätten. Lawlines duktiga jurister kan vara ombud för er i rättegången. Läs mer här.
Ytterligare kontakt
Du har valt 30 minuters uppföljande rådgivning per telefon. Jag kommer därför ringa dig imorgon 11:00. Om tiden inte passar är du välkommen att maila mig på emil.duberg@lawline.se - jag är flexibel.
