Andrahandsuthyrning, skälig ersättning för skada
Hej, jag hyr ut min lägenhet i andra hand. Min hyresgäst har åsamkat ett brännmärke i min soffa. Soffan kostade 18.000 kr och är några år gammal. Vad är skäligt att ta för ersättning för soffan, då jag måste köpa en ny soffa.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler om hyresförhållanden finns i 12 kap. Jordabalken (JB). Av din fråga framgår inte om du avser att innehålla en del av depositionen eller kräva ersättning från din hyresgäst. Om du avser att innehålla depositionen beror svaret på frågan om vad som är skäligt på vad som avtalats, eftersom JB inte innehåller några regler om deposition. I sådant fall gäller vanliga avtalsrättsliga principer och avgörande är alltså vad som följer av avtalet. Som utgångspunkt gäller alltså att om du och din hyresgäst har avtalat om att du har rätt att innehålla en del av depositionen motsvarande ersättning för skada som hyresgästen har åsamkat har du alltså enligt avtalet rätt att innehålla ett belopp motsvarande den uppkomna skadan. Frågan om vad som kan anses skäligt, eller kanske snarare huruvida vad som följer av avtalet kan anses skäligt ska bedömas enligt 36 § Avtalslagen (AvtL). Omständigheter som ska beaktas vid avgörande av om ett avtal eller avtalsvillkor är oskäligt och därmed ska jämkas eller lämnas utan avseende är omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Bestämmelsen är väldigt generellt utformad och det kan vara mycket svårt att avgöra huruvida ett avtal eller avtalsvillkor är skäligt eller inte. Hursomhelst, om hela soffan har förstörts och det krävs en helt ny soffa i dess ställe för att skadan ska kunna anses vara ersatt torde du ha rätt att hålla inne en del av depositionen som motsvarar kostnaden för att införskaffa en soffa av samma beskaffenhet.
Om du och din hyresgäst däremot inte har avtalet om deposition eller din rätt att hålla inne en del av depositionen till följd av skada gäller endast vad som följer av JB:s regler. Din hyresgäst är i sådant fall skyldig att ersätta all skada som denne orsakar genom dennes vållande, vårdslöshet eller försummelse. Hyresgästen är dock inte ansvarig för normalt slitage eller olyckshändelser. Huvudregeln är att hyresvärden har bevisbördan för att hyresgästen varit vårdslös. Om skadan däremot är sådan att den har uppkommit under hyrestiden på egendom som normalt inte är åtkomlig för annan än hyresgästen, och det är frågan om en sådan skada som typiskt sett uppkommer genom vårdslöshet presumeras att hyresgästen har orsakat skadan. Om du kan visa att soffan var i gott skick vid hyrestidens början och att soffan inte har varit åtkomlig för dig eller någon annan än hyresgästen under hyrestiden torde detta räcka för att visa att det är sannolikt att hyresgästen har orsakat skadan. I sådant fall presumeras att hyresgästen har orsakat skadan och du behöver alltså inte visa att din hyresgäst varit vårdslös, utan bevisbördan ligger i sådant fall hos din hyresgäst som då måste visa att denne inte orsakat skadan eller visa att skadan inte orsakats genom vållande, vårdslöshet eller försummelse utan att det har varit en olyckshändelse för att denne ska undslippa ersättningsansvar. Om du har rätt till ersättning för skadan utgör skälig ersättning, liksom ovan ett belopp som motsvarar kostnaden för att reparera skadan. Alltså om hela soffan har förstörts och det krävs en helt ny soffa i dess ställe för att skadan ska kunna anses vara ersatt torde skälig ersättning utgöras av kostnaden för en ny soffa av samma beskaffenhet. Om skadan som orsakats genom brännmärket däremot kan anses reparerad och soffan återställd genom att t.ex. en av soffkuddarna byts ut torde det dock inte vara skäligt att kräva ersättning om ett belopp motsvarande kostnaden för en helt ny soffa. I sådant fall utgör skälig ersättning snarare ett belopp motsvarande kostnaden för en ny soffkudde.
Hoppas att du fick svar på din fråga.
