Uthyrning av bostadsrätt och besittningsskydd
Hej!
Vi är en familj med fyra barn och hyra lägenheten i andra hand för fyra år. Vi har haft hyresavtal i det första året sedan bara vi har bott i lägenheten och betalda hyran (genom överförning på bankkonto) utan avtal. Bostadsrättsinnehavaren uppsade hyran muntligt för oss för att han har fått underrättelse från styrelsen att hans avtal blir uppsagd pga andrahandsuthyrning utan föreningens tillåtelse. Han kräver att vi flyttar ut omedelbart för att han vill flytta in inom två veckor. Han har bott aldrig i denna lägenheten hyrde den ut från början och vi har betalt mycket för hyran (tre gånger av hans avgift).
Vi fick reda på att han har flera lägenheter både hyresrättslägenhet och bostadsrättslägenhet var han bor inte och han hyr dem ut i andra hand.
Hur länge får vi kvar i lägenheten?
Kan han flytta in tills vi bor här?
Kan vi få besittningsskydd om hans avtal blir uppsagd?
Tack för svaret
Erika
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga.
När en bostadsrättsinnehavare hyr ut sin lägenhet i andra hand utan bostadsrättsföreningens tillstånd, riskerar bostadsrättsinnehavaren att förverka sin bostadsrätt. Det är därför mycket angeläget för hyresvärden att följa bostadsrättsföreningens önskan i detta läget.
Ni nämner att hyresvärden hyr ut flera lägenheter, huvudregeln är då att 12 kap jordabalken (JB) blir tillämplig förutsatt att den lägenhet ni hyr inte är den första som hyresvärden upplåter. Annars är lagen om privatuthyrning tillämplig, vilket skulle innebära att ni inte får något besittningsskydd.
Om det inte är den först upplåtna bostaden, har ni fått besittningsskydd (inträder efter två år) om inget annat har avtalats. Avtalet kommer att betraktas som att de gäller på obestämd tid, se 12 kap 3 § JB (oaktat att ni bara haft avtal "under ett år"). Besittningsskyddet medger en rätt till att förlänga avtalet. Om ni inte kan komma överens om att ni ska få bo kvar (vilket ni troligen inte kommer att kunna komma överens om eftersom bostadsrättsföreningen kräver uppsägning) avgörs tvisten i sista hand hos hyresnämnden. Tills tvisten har avgjorts, har ni rätt att bo kvar i lägenheten.
Frågan är då om hyresvärden kan säga upp er på grund av att bostadsrättsföreningen inte har medgivit hyresvärden att upplåta bostaden. Scenariot faller inte under någon av förverkandegrunderna enligt 12 kap 42 § JB. Det avtal mellan dig och bostadsrättsinnehavaren måste i övrigt anses vara giltigt.
Sammanfattningsvis bör ni ha rätt att bo kvar i lägenheten, i alla fall gäller detta mot bostadsrättsinnehavaren. Att det inte finns en tillåtelse från bostadsrättsföreningen försvårar dock situationen och det är svårt att säga vad konsekvensen av detta blir - troligen behöver det avgöras hos hyresnämnden. Det finns ytterliggare aspekter som är intressanta- till exempel är det tveksamt om de pris som hyresvärden tillämpat är lagenligt.
Frågan är komplicerad och jag rekommenderar er därför starkt att ta hjälp av våra egna konsulter. Om du är intresserad av att få hjälp om hur du kan utforma eventuell talan hos hyresnämnden kan du kontakta mig, därifrån kan vi upprätta en offert. Om något var oklart i mitt svar så är du givetvis välkommen att kontakta mig.
Vänligen
