Uthyrning av bostadsrätt
Bäste Lawline,
Tack för en bra tjänst. Min fråga gäller uthyrning av bostadsrätt och inneboende.
Jag äger en bostadsrätt med två separata ingångar från utsidan. Jag hyr ut större delen av bostaden, undantaget ett rum, i andra hand på grund av jobb på annan ort. Detta är godkänt av föreningen. Jag överväger att hyra ut det extra rummet till en inneboende, rummet har egen toalett och är ansluten till den del av lägenheten jag nu hyr ut. Min hyresgäst har inget emot en eventuell inneboende.
Fråga:
- Skulle jag kunna hyra ut det extra rummet direkt till en inneboende och skriva avtal med denne, samtidigt som min nuvarande hyresgäst fortsätter att hyra av mig? Dvs att jag har en hyresgäst och en inneboende i min bostadsrätt.
- Om jag hyr ut hela bostadsrätten till min nuvarande hyresgäst, och avtalar att denne får tillstånd av mig att hyra ut det extra rummet till en inneboende, finns det något som hindrar detta? Detta är förmodligen enklast för mig, men mer jobb/besvär för min hyresgäst.
Finns det någon skillnad i ovanstående två scenarion för vilken lag som uthyrningen går under?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Uthyrning av bostadsrätt
Du har rätt att hyra ut din bostadsrätt med bostadsrättsföreningens samtycke (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Om bostadsrättsföreningen samtycker till att det extra rummet hyrs ut så kan du hyra ut det till en annan.
Hyresgästens rätt att hyra ut rummet
En hyresgäst har rätt att hyra ut ett rum utan hyresvärdens samtycke (12 kap. 41 § jordabalken). Det är endast i den situationen då hyresgästen tänker hyra ut hela hyresrätten i andra hand som det krävs hyresvärdens samtycke (12 kap. 39 § jordabalken). Du behöver alltså inte lämna ditt samtycke för att hyresgästen ska hyra ut det extra rummet i andra hand. Det finns dock inget som hindrar dig från att skriva ett sådant avtal med hyresgästen. Viktigt att komma ihåg är dock att du endast ger ditt tillstånd. Det är alltså upp till hyresgästen att välja om den faktiskt hyr ut rummet eller inte. Det verkar som att din hyresgäst inte har något emot en inneboende så det verkar inte vara ett problem.
Lagar som tillämpas i de ovan nämnda scenarierna
I det första scenariot så har du hyrt ut din bostadsrätt en gång. Mellan dig och din nuvarande gäller då lagen om uthyrning av egen bostad och den kompletteras av 12 kap jordabalken. När du ska hyra ut till ytterligare en person gäller inte lagen om uthyrning av egen bostad eftersom den endast gäller för första hyreskontraktet. Din relation med den som är inneboende regleras bara av 12 kap. jordabalken. Detta innebär att det föreligger olika regler kring besittningsskydd och hyrestid för de två olika avtalen.
I det andra scenariot regleras inte ditt förhållande med andrahandshyresgästen eftersom du inte ses som hyresvärd. Det är istället din nuvarande hyresgäst som ses som dennas hyresvärd och deras relation regleras då av 12 kap. jordabalken.
En viktig skillnad mellan dessa två olika scenarier är att om det är din hyresgäst som hyr ut så har andrahandshyresgästen aldrig bättre rätt än förstahandshyresgästen. Det innebär att i den situation förstahandshyresgästen sägs upp så sägs automatiskt även andrahandshyresgästen upp. Om det istället är du som hyr ut det extra rummet så beror det ena hyresavtalets giltighet inte på det andra hyresavtalets giltighet.
Jag hoppas du har fått svar på dina frågor. Om du har några fler formuleringar är du varmt välkommen att höra av dig igen eller skriva i kommentarsfältet nedan.
Vänliga hälsningar,
