Utgör lukt av kattkiss i kolonistuga fel i fastighet?

Köpte en kolonistuga. Gjorde sedvanlig inspektion utan att hitta något exceptionellt. Nu ett år senare med varm väderlek har en genomträngande sur lukt gjort byggnaden oanvändbar. Det har i efterhand nu framkommit att förre ägaren har haft en innekatt som gjort sina behov direkt inne i stugan. Stugan är inte användbar innan golven rivs upp och också eventuellt delar av innerväggarna. Vilka vägar skall jag gå för att få kompensation för åtgärder som måste göras?

Lawline svarar

Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Inledning
Jag kommer först förklarar om ett s.k. fel i fastighet föreligger. Därefter kommer jag förklara hur du bör gå till väga för att få kompensation.

Fel i fastighet
En kolonilott ses som en byggnad på ofri grund och därmed utgör den i juridisk mening lös egendom. Därför är köplagen (KöpL) som utgångspunkt tillämplig, men ett undantag görs för byggnad som uppförts för stadigvarande bruk (1 § första stycket KöpL och 1 § fjärde stycket KöpL). I stället är jordabalken (JB) tillämplig i vissa delar; mer specifikt reglerna om fel i fastighet.

Fel i fastighet föreligger (1) om den köpta fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller (2) om  den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet (4 kap. 19 § första stycket JB).
Jag antar att det i avtalet inte står något i stil med följande: ”Fastigheten kommer inte lukta kattpink”. Därför är (1) inte aktuell.
(2) är desto mer aktuell. Den förklarar att fastigheten ska uppnå en viss ”normalstandard”. Någon exakt definition av denna normalstandard finns inte, men – mig veterligen – kan en köpare rimligtvis inte förvänta sig att ett hus kommer lukta kattpink om säljaren inte meddelar detta. Är dock huset väldigt gammalt eller i ett uppenbart slitet skick när köparen undersöker huset i anslutning till köpet, så kan ”normalstandarden” vara lägre. Eftersom jag själv inte undersökt huset, så kan jag inte ge ett definitivt svar, men jag lutar mot att det är fel i fastighet – du kan rimligtvis inte förvänta dig att huset ska lukta kattpink. 

Köparen har en undersökningsplikt. Av din beskrivning förstår jag att du utfört en sådan. Köparen får inte hävda fel i fastighet beträffande sådant som hen borde ha upptäckt under en undersökning (4 kap. 19 § andra stycket JB). Med bakgrund i att lukten uppenbarat sig vid varmare väderlek, så vill jag påstå att du inte haft möjlighet till att upptäcka lukten vid köptillfället (förutsatt att det då inte var en varm väderlek). 

Avdrag på köpeskillingen och rätt till ersättning
Eftersom jag tolkar dig inte vara intresserad av att häva köpet, så går jag inte in på den frågan. Eftersom det föreligger fel i fastighet, så har du rätt till avdrag på köpeskillingen (4 kap. 19 § första stycket JB). Avdraget ska motsvara skillnaden i fastighetens värde med felet och fastighetens värde utan felet. Med andra ord, så är avdragets storlek inte detsamma som de reparationskostnader som krävs för att åtgärda felet. 

Köparen har även rätt till ersättning om det beror på säljarens försummelse (4 kap. 19 § första stycket JB). Med säljarens försummelse innebär i sammanhanget att säljaren exempelvis hållit inne uppgifter om fastigheten han känt till och som rimligtvis är av betydelse för köparen. I ditt fall anser jag att säljaren rimligtvis kände till lukten och hen borde förstått att uppgiften är av betydelse för dig. 

Reklamation och tillvägagångssätt
Du, som köpare, ska meddela säljaren om felet inom skälig tid från det att du upptäckt felet (4 kap. 19 a § första stycket JB). Om du inte gör det, så förlorar du rätten till avdrag på köpeskillingen och rätten till ersättning. 

Jag föreslår att du tar kontakt med säljaren och meddelar henom om felet. Förklara då gärna för säljaren att du vill ha avdrag på köpeskillingen samt ersättning för skadorna. Risken är att säljaren protesterar. I så fall lär du behöva väcka talan i domstol. Eftersom en process i domstol är komplicerad och svår samt att den kan ge upphov till stora kostnader, så råder jag dig till att ta kontakt med en utbildad jurist. 

Jag hoppas du fått svar på din fråga. Om du har fler frågor, så tveka inte att ställa dem.

Vänligen,

Johan EkstrandRådgivare
Vi använder Cookies
Vi använder cookies för att ge dig bästa möjliga upplevelse på vår webbplats. För att anpassa dina cookie-inställningar, vänligen klicka på “Mer information”