Utgör förekomsten av asbest i en fastighet ett dolt fel i jordabalkens mening?
Vi köpte en fastighet juni 2014. Tidigare ägare hade under 2011 utfört en omfattande renovering och ombyggnation på entréplan där det ursprungliga golvet rivits ut och i kök och del av hall ersatts med (golv)gips samt sk. industrigolv i form av rutor av plastmatta. I vardagsrum och resterande del av hall lades ett parkett golv ut. När vi nu vill renovera och byta ut både industri- och parkettgolv visade det sig att i det ursprungliga köket och hallen finns rester av lim från när det ursprungliga golvet revs ut, som innehåller asbest. Detta är testat och verifierat av vår anlitade hantverkare. Tidigare ägare anlitade, enligt "Frågelista - bilaga till köpekontraktet". hantverkare till allt arbete som är utfört. Kan vi med ovanstående som grund hävda att arbetet inte är fackmannamässigt utfört och därmed hävda dolt fel (eftersom asbesten inte är sanerad/inkapslad utan endast "dold" med ett lager gips och industrigolv (plastmatta) samt parkettgolv?
Att hantverkaren brutit mot arbetsmiljölagen råder inga tvivel om men det hjälper inte oss i den situation som vi nu står inför. Det vi behöver få klarlagt är alltså om ett arbete utfört av hantverkare där det förekommer asbest inte har inkluderat sanering av asbesten har blivit utförd kan hävdas vara ett dolt fel.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. I juni 2014 förvärvade du en fastighet som du nu står i begrepp att renovera. I samband med renoveringen har lim innehållandes asbest upptäckts på det ursprungliga golvet i huset. Såvitt jag förstår går det nu sagda att härleda till en av den tidigare ägaren genomförd renovering där arbetet enligt en bilaga till köpehandlingarna ska ha ombesörjts av hantverkare. Din bedömning är detta inte torde kunna betraktas som fackmannamässigt utfört när den erforderliga saneringen uteblev vid tidpunkten för det avslutande arbetet och du undrar därför huruvida ovanstående kan utgöra ett dolt fel. Av din ärendebeskrivning går det dock inte riktigt att utläsa vad du egentligen önskar åstadkomma. Men jag antar att du eventuellt söker någon form av retroaktiv nedsättning av köpeskillingen, vilket med fastighetsrättslig terminologi skulle kallas prisavdrag. Tillämplig lagstiftning på det här området är jordabalken (JB).
Notis: Din faktiska fråga är ganska snävt ställd och juridiken på fastighetsrättens område är tämligen komplex, i synnerhet beträffande felreglerna, vilket tyvärr stundtals omöjliggör konkreta och exakta svar. Detta kommer förhoppningsvis också med all önskvärd tydlighet att framgå av den fortsatta framställningen. Oaktat detta är ambitionen givetvis ändå att försöka lämna en ordentlig redogörelse utan att den här utredningen för den skull ska behöva bli alltför omfattande och svåröverskådlig.
Några allmänna hållpunkter avseende den fastighetsrättsliga felbedömningen
Tolkningen av bestämmelsen i 4 kap. 19 § JB blir här helt central för bedömningen av om du (ni) skulle kunna åberopa dolt fel och sedermera kräva ersättning av säljaren. I det nyss nämnda lagrummet (lagparagrafen) går det att utläsa följande:
1 st. Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
2 st. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Av lagrummets första stycke framgår det att felansvaret i mångt och mycket är kopplat till säljarens utfästelser (löften). Direkt uttalanden kan binda säljaren i visst hänseende varför någorlunda preciserade uppgifter om fastigheten under förhandlingarna anses ge köparen rätt att kunna ta fasta på dem. Däremot är det sällsynt att säljaren betraktas som bunden av mer svepande ordalag och allmänt lovprisande av fastighetens olika egenskaper. Denne svarar dock för eventuella dolda fel, vilket är ett fel som inte hade kunnat upptäckas av köparen vid en noggrann besiktning ("som fel för inte åberopas an avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad", se ovan 4 kap. 19 § 2 st. JB). För att köparen ska befrias helt från sin annars ganska långtgående undersökningsplikt torde krävas att de utfästelser (uttalanden, garantier) som säljaren gör är mycket precisa.
Av lagrummets andra stycke kan det alltså utläsas att köparen har en undersökningsplikt och att denna är att betrakta som omfattande. En köpare måste genomföra en så noggrann undersökning av fastigheten som skäligen kan begäras av en person utan specialistkunskaper och detta innebär att även ganska svåråtkomliga utrymmen måste undersökas. Av det ovan anförda kan det således konstateras att du som köpare inte bara har rätt att få vidta en besiktning innan ett potentiellt fastighetsköp äger rum utan snarare att du faktiskt är skyldig att genomföra en sådan. I vart fall om du vill reducera risken för att själv behöva stå för eventuella dolda fel enligt första stycket ovan (4 kap. 19 § 1 st. JB).
Har säljaren någon upplysningsskyldighet? Om ja, hur står sig denna i förhållande till köparens undersökningsplikt?
Eftersom jag saknar erforderlig kunskap om avtalsinnehållet blir det i skrivande stund svårt för mig att avgöra om det fanns några friskrivningsklausuler upptagna i de aktuella köpehandlingarna. Generellt kan sägas att säljaren inte har någon upplysningsplikt, men säljaren bör ändå medvetandegöra köparen om sådant som denne de facto vet är felaktigt i fastigheten, vilket också har kommit till uttryck i praxis på fastighetsrättens område. Högsta domstolen (HD) har nämligen uttalat att en säljare av en fastighet bör vara skyldig att upplysa köparen om förhållanden som denne känner till och som köparen bort inse (NJA 2007 s. 86). I det här rättsfallet hade en fritidsfastighet förvärvats som var utsatt för buller från en närliggande motocrossbana som köparen utan svårighet hade kunnat upptäcka och dessutom fått insikt om bullrets omfattning. Säljaren kände dock till störningarna från motocrossbanan men hade aldrig vid något tillfälle under avtalsförhandlingarna upplyst köparen om detta. HD ansåg att säljaren måste ha insett att bullret var av avgörande betydelse för köparens beslut och domstolen menade därför säljaren hade utnyttjat köparens okunskap på ett otillbörligt sätt varför det hela var att betrakta som ett fastighetsrättsligt fel enligt jordabalken. Och detta trots att köparen enkelt hade kunnat upptäcka motocrossbanan.
Samtidigt innebär köparens undersökningsplikt att allt denne kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten ska undersökas och det gäller som sagt likaledes mycket svåråtkomliga utrymmen. Även trånga kryputrymmen under ett golv omfattas (se HD:s avgörande NJA 1980 s. 55). Hur pass noggrant du genomförda din lagstadgade undersökningsplikt är för mig ovisst. Utifrån din ärendebeskrivning går det inte heller att avgöra vad som exakt gjordes härvidlag eller vad som sades under förhandlingarna mellan dig och säljaren. Men det kan ändå fastslås att din undersökningsplikt som köpare utökas om det finns anledning till misstanke om fel. Exempel på det nyss anförda kan vara om lukt eller fuktfläckar finns i en byggnad eller om säljaren i samband med överlåtelsen säger någonting som objektivt sett kan ge skäl att misstänka fel. Då kan till och med golv behöva brytas upp, vilket dock fordrar inhämtat samtycke från säljaren. Om denne däremot under förhandlingarna muntligen avger lugnande besked på ställda frågor minskar dock köparens ansvar i motsvarande mån.
Givet den information som framgår av ditt ärende har jag svårt att se att det ifrågavarande limmet hade varit upptäckbart genom en noggrant genomförd undersökning av fastigheten. Jag har förvisso ingen som helst kunskap om byggnadens beskaffenhet eller om eventuella företeelser (som exempelvis lukt) som objektivt sett skulle kunna ha framstått som alarmerande vid tidpunkten för din besiktning. Men under förutsättning att så inte var fallet torde limmet med tillhörande asbest kunna betraktas som dolt. Nästa fråga blir om asbesten utgör ett dolt fel i jordabalkens mening.
Förekomsten av asbest, hur ser det rättsliga bedömningen ut i den förevarande situationen?
Utan att närmare känna till åldern på fastigheten kan följande anföras. Att äldre fastigheter kan vara behäftade med asbest framstår nog som ganska vanligt förekommande. Under förutsättning att din fastighet faller inom ramen för den ovan nämnda kategorin av fastigheter antas man som köpare känna till risken för asbest. Du uppger ovan att limrester från det ursprungliga golvet upptäcktes under renoveringen, vilket jag tolkar som det golv som lades vid tidpunkten för husets upprättande. Då skulle det eventuellt kunna bli problematiskt att hävda dolt fel som köpare eftersom bruket av asbest tidigare utgjorde ett sorts standardförfarande vid byggen av bostadshus. Detta kan betyda att förekomsten av asbesten inte kommer att kunna betraktas som ett dolt fel och jämte avsaknaden av upplysningsskyldighet för säljaren gör att ovanstående kan falla inom ramen för din undersökningsplikt som köpare ("Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet…", 4 kap. 19 § 1 st. JB). Skulle fastigheten vara av nyare slag eller om säljaren vid något tillfälle uttryckligen lämnade en garanti om att objektet var fritt från asbest blir situationen naturligtvis annorlunda. I ett sådant läge skulle det möjligen gå att argumentera för att fastigheten inte stämde överens med vad som följde av avtalet. Ytterligare en svårbedömd fråga är hur den bilaga som du refererar till ska tolkas när det i denna anges att allt tidigare arbete är utfört av hantverkare. Men samma sak här, den uteblivna saneringen som du nämner ovan, om denna kan anses omfatta formuleringen "allt tidigare arbete är utfört av hantverkare" skulle man kanske kunna tänka sig att även den sanering som aldrig ägde rum föranledde att fastigheten inte stämde överens med vad som följde av avtalet.
Om säljaren har friskrivit sig, vad gäller då?
Om det trots allt skulle finnas en friskrivningsklausul förtjänas det att sägas att denna i princip kan omfatta alla typer av fel. Men för att klausulen ska godtas vid en rättslig bedömning fordras att denna är mycket tydlig till sin karaktär, vilket innebär att mer allmänt hållna uttryck som att "fastigheten säljs i befintligt skick" i regel inte kommer att accepteras av en domstol. Men oavsett förekomsten av en tydligt formulerad friskrivningsklausul kan en sådan ändå komma att sättas ur spel om en säljare agerar på ett ohederligt sätt. I ett annat HD-fall (NJA 1981 s. 894) hade ungefär följande inträffat. En säljare av en fastighet hade vid avtalsförhandlingarna känt till att en rondell skulle byggas vid huset. Denna skulle minska avståndet från en ganska stor trafikerad led från 20 meter till 3 meter. Köparen hade i och för sig frågat säljaren om de pågående arbetena (som syntes vid tidpunkten för överlåtelsen) men inte närmare undersökt saken själv. Säljaren hade dock i sitt svar långt ifrån gett köparen en rättvisande bild av vad som faktiskt pågick varför HD ansåg att denne hade utnyttjat köparens okunskap, vilket i sin tur innebar att den egentligen ganska bristfälliga undersökning som köparen hade gjort sig skyldig till inte tillmättes någon större betydelse. Av samma skäl kunde inte heller säljaren åberopa friskrivningsklausulen i avtalet.
Om dolt fel föreligger, när ska reklamation till säljaren ske och finns det någon preskriptionstid?
Som köpare är du skyldig att reklamera inom skälig tid efter att du märkte (subjektiv bedömning) eller borde ha märkt felet (objektiv bedömning), vilket framgår av 4 kap. 19 a § JB. Vad som utgör skälig tid varierar och beror på omständigheterna i det enskilda fallet. Och enligt 4 kap. 19 b § JB preskriberas köparens fordran på grund av fel i fastigheten tio år efter det att denne har tillträtt fastigheten. Vilka felpåföljder som kan göras gällande står att finna i 4 kap. 19 § 1 st. JB med hänvisning till 12 § i samma kapitel.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis och mot bakgrund av det ovan anförda torde det framstå som hyfsat klart att det ofta är svårt att ge något konkret och träffsäkert svar avseende just förekomsten av dolda fel enligt jordabalken. I vart fall låter sig din fråga om asbesten inte enkelt besvaras inom ramen för vår expressrådgivning. Jag hoppas trots detta att jag ändå har lyckats att leverera en fingervisning därom. Om det skulle föreligga behov av en grundlig rättsutredning finns för ändamålet vår byrå att tillgå.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
