Utgör en ofungerande eldstad ett dolt fel?
Hej. Köpte ett hus nyligen och fick tillträde till det för 2 månader sedan och är nu lite irriterad på förra ägaren. Har kommit fram en massa småfel på huset som vi inte hade nån aning om när vi tittade på huset eller kom fram på besiktningen. Är bara ett av felen som skulle kunna kosta nog mycket för att bråka om men tänkte fråga här först så jag vet vad som gäller innan jag börjar diskutera med förra ägaren. Huset vi köpte har Eldstad i vardagsrummet. Förra ägaren hade satt in en pellets brännare i denna och sa att om vi ville kunde den följa med i köpet. Problemet var att den inte var godkänd utan man skulle behöva göra en sotlucka någonstans över den för att det skulle vara ok. Men annars var den bara att plocka ut så kunde man använda Eldstaden som vanligt. Hade planer på att anlita nån som gjorde sotluckan men vi bestämde oss att ta ut den och fixa det vid ett senare tillfälle i så fall. När vi tagit bort alla täckplåtar och lyft ut brännaren så ser vi att förra ägaren slagit sönder och tagit bort massa tegel från eldstaden för att få plats med den. Är till och med ett stort hål i baksidan som det inte sitter nått tegel alls. Det finns inte en chans att man skulle få den eldstaden godkänd att elda i av en sotare. Tror inte detta kan räknas som dolda fel eftersom säljaren måste ha varit väl medveten om detta och ljög för att slippa fixa det.
Räknas detta som bedrägeri? Eller kan jag kräva att han reparerar eldstaden eller e det jag som får stå för detta själv?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga regleras i 4 kap. jordabalken som behandlar frågor gällande köp av fast egendom. Inledningsvis kan sägas något om säljarens, respektive köparens skyldigheter vid köp av fast egendom.
Säljaren har en viss upplysningsplikt vid fastighetsförsäljning, denna innefattar information som köparen har anledning att bli upplyst om. Det skulle kunna vara sådan information som denne känner till och som är av vikt för köparen, exempelvis om kommunen planerar att bygga en motorväg i nära anslutning till fastigheten.
Säljarens upplysningsplikt är emellertid inte lika omfattande som köparens undersökningsplikt som regleras i 4 kap. 19 § jordabalken. Paragrafen säger i sitt andra stycke att du som köpare, vid en tvist, inte får åberopa omständigheter som du borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning. Denna undersökning ska göras i förhållande till bl.a. fastighetens skick och omständigheterna vid köpet vilket skulle kunna innebär att om fastigheten är helt ny behöver du inte göra en lika omfattande undersökning som om fastigheten är gammal.
Jag kan inte ge ett säkert svar på om de borttagna tegelstenarna är någonting som omfattas av undersökningsplikten. Min generella tanke är att om det har skett en "ombyggnation" av eldstaden så får man som köpare räkna med att den inte är fullt brukbar vid en nedmontering. Dock ska det sägas att om säljaren särskilt utfäst att eldstaden ska fungera felfritt efter nedmontering och det visar sig att den inte gör det, utgör det ett fel som innebär att du har rätt till prisavdrag enligt 19 c § jordabalken. Utfästelsen av köparen ska dock vara tämligen precis och framstå som en garanti.
Observera dock att du måste reklamera felet inom skälig dig för att få möjlighet till prisavdrag enligt 19 a § jordabalken. Hur lång tid som kan gå efter att du upptäckt felet beror på omständigheterna men i allmänhet skulle jag rekommendera dig att göra en s.k. neutral reklamation redan nu. En neutral reklamation innebär att du reklamerar till säljaren men du inledningsvis inte behöver yrka på någon särskild påföljd eller göra någon detaljerad beskrivning av problemet.
Jag anser att du har störst chans att få ersättning genom att reklamera felet till säljaren och få ersättning på civilrättslig väg. Ett först steg skulle kunna vara att rådfråga den mäklaren ni använde er av vid köpet.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänligen,
