Utgör det fel i fastighet att det finns elskåp och ledningar över tomten?
Hur ställer vi oss till detta? Är det någon idé att gå vidare?
Vi skrev följande till säljaren:
Härmed så reklamerar vi följande fel i Fastigh. U-A med adress - som vi
förvärvat av er genom köpekontrakt 2020-12-03.
Felet
I kontraktet så står det ej något om att det finns elledningar med
tillhörande elskåp på stolpe på tomten. Elskåpet är elen till två
grannar och detta måste flyttas på för att vi ska kunna bygga huset
enligt -- (anlitad av Myresjöhus för att fixa elen)
kostnad ca 30 000:- enligt -.
I kontraktet står följande under § 3:
"Rättigheter och belastningar
Säljaren garanterar att Fastigheten endast belastas av följande
servitut, nyttjanderätter, ledningsrätter m,m; ( 2 st avlopp)
Vi anser att det är du som säljare stå för den kostnaden eftersom vi
köpte en byggklar tomt med villkoret att bygga ett Myresjöhus och detta
har inte framkommit till oss varken muntligt eller skriftligt i
kommunikationen till oss som köpare av tomten.
U-A 210112
Detta svar fick vi från säljaren:
Hej,
Det som står i §3 stämmer helt med vad som är registrerat i fastighetsregistret för fastigheten, dvs fastigheten belastas inte av några ledningsrätter. Det kan dock finnas ledningar ändå. Som köpare av en fastighet har man en långtgående undersökningsplikt, och det kan inte ha undgått er att stolpen med skåpet och tillhörande ledningar funnits på tomten. De är ju fullt synliga. Som det är formulerat i Jordabalken 4 Kap 19§:
-Säljaren hänvisar till denna paragraf och avslår vår reklamation.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag förstår det av din fråga har ni köpt en fastighet. Säljaren har garanterat att fastigheten inte är belastad med några servitut, nyttjanderätter, ledningsrätter m.m. än två avlopp. Ni har nu noterat att det finns elledningar med tillhörande elskåp på fastigheten vilket ni behöver flytta, mot en kostnad om 30.000 kronor. Ni har reklamerat men säljaren har vägrat er reklamation och hänvisat till undersökningsplikten i jordabalken.
Er fråga rör fast egendom och om du kan göra gällande det fel du upptäckt. Fast egendom är jord, som är indelad i fastigheter (1 kap. 1 § jordabalken, JB). Till fastigheten kan finnas tillbehör såsom t.ex. byggnader. Möjligheten att åberopa fel vid fastighetsköp gäller därmed inte bara en byggnad (ett hus) utan även marken, störningar från omgivningen och dylikt.
Om fastigheten inte stämmer överens med vad ni avtalat eller om den avviker från vad ni som köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet har ni rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet (4 kap. 19 § JB). Vad som sägs om undersökningsplikten gäller oavsett om ni som köpare undersökt fastigheten eller ej (det handlar således inte om köparen faktiskt upptäckt felet utan om det borde ha upptäckts). Är felet att räkna som ett dolt fel ansvarar säljaren, om vederbörande inte friskrivit sig. Normalt sett tar man som köpare in en besiktningsman inför ett fastighetsköp för att ha möjlighet att upptäcka eventuella fel. Vid köp av fastighet har man som köpare däremot en långtgående undersökningsplikt innebärande att säljaren inte ansvarar för ett fel om det är upptäckbart. Man brukar ha som utgångspunkt att om en på området normalt bevandrad lekman skulle ha kunnat upptäcka felet vid en tillräckligt noggrann undersökning är felet upptäckbart; då får man som köpare själv stå för det. Om denne tillräckligt kunnige lekman inte skulle ha kunnat upptäcka felet är det dolt och säljaren ansvarar.
Frågan är då om det utgör ett fel i fastigheten att det finns ett elskåp med ledningar över fastigheten. Det finns dessvärre mycket som talar till säljarens fördel. Med reservation för att jag inte vet hur det ser ut på fastigheten är det tänkbart att ett elskåp är så pass synligt att ni borde observerat det själva (eller rättare sagt; det borde observerats av en normalt bevandrad lekman) och att ni därför inte kan åberopa det som ett fel i fastigheten. Hade det inte funnits något elskåp och man hade varit tvungen att gräva i marken för att upptäcka ledningarna hade det kunnat argumenteras för att felet var dolt.
Det finns ett rättsfall i praxis som eventuellt kan användas som argument till er fördel. I rättsfallet NJA 2007 s. 86 ålades en säljare av en fastighet en upplysningsplikt. Fallet rörde frågan om en köpare haft rätt att häva köp av fastighet på grund av fel utgörandes av buller från en motocrossbana oavsett att köparen inte iakttagit sin undersökningsplikt. Trots att banan var belägen på ansenligt avstånd från fastigheten, kunde buller höras på fastigheten i sådan utsträckning att bullervallar tvingades uppföras vid banan. Säljaren hade upplevt bullret som påfrestande och domstolen konstaterade att säljaren bland annat borde ha insett att banans existens skulle kunna vara av väsentlig vetskap för köparen. Säljaren borde därför ha upplyst köparen om banan och köparen fick rätt att häva köpet. Det kan därmed eventuellt hävdas att säljaren haft en upplysningsplikt om det kan tänkas att säljaren borde insett att elskåpet med tillhörande ledningar var väsentligt för er att veta.
Sammanfattningsvis är det tyvärr mycket som talar till säljarens fördel. Det finns ett rättsfall i praxis som i undantagsfall gett säljaren en upplysningsplikt. Eventuellt kan det argumenteras för det i ert fall; jag ska dock vara ärlig och säg att det är långsökt och att det finns en stor risk att er undersökningsplikt väger tyngre. En normalt bevandrad lekman borde antagligen upptäckt elskåpet och ledningarna vid en tillräckligt noggrann undersökning.
Ni kan givetvis försöka att gå vidare och att ni anlitar en jurist som tillsänder säljaren ett krav med argument varför det inte faller under er undersökningsplikt. I ert fall rör det sig dock om, som jag förstår det, en kostnad om 30.000 kronor. Ni får i det göra en avvägning hur mycket pengar ni vill lägga på det. Det är inte så kostsamt att anlita en jurist som sänder krav till er motpart, väljer ni däremot att gå till domstol kan det mycket väl kosta mer än 30.000 kronor. Skulle ni tappa målet (dvs. inte nå framgång) ska ni som utgångspunkt betala både era egna ombudskostnader och motpartens (skulle ni nå framgång ska däremot motparten stå för både era och sina egna ombudskostnader).
Om ni vill ha kontakt med en av våra jurister för att bolla om ni ska gå vidare och skicka ett kravbrev till er motpart är du varmt välkommen att återkomma till mig för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
