Utgör byte av värmesystem en del av hyresvärdens underhållsplikt?
Hej.Jag bor i hyresrätt med gamla direktverkande EL element ,de ska nu bytas till Luft värmepump mot en avgift på 300kr / månad. Bör detta anses som underhåll enl hyreslagen - underhållsplikten.
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline för att få svar på din fråga!
Du innehar genom avtal med hyresvärden en rätt att mot ersättning använda din lägenhet som bostad. För avtal om hyra av bostadslägenhet tillämpas 12 kap. jordabalken (JB) vilket i allmänt språkbruk benämns som hyreslagen. Du frågar nu om byte av värmesystemet för din hyresrätt räknas som ett underhåll som hyresvärden är skyldig att genomföra enligt hyreslagen. Jag utgår ifrån att du och din hyresvärd inte har avtalat om något annat än vad som följer av lagens bestämmelser gällande hyresvärdens underhållsplikt. Med andra ord har ni var minskat, utökat eller helt avtalat bort hyresvärdens underhållsplikt.
Hyresvärden har en plikt att underhålla hyresgästens bostadslägenhet
Hyresvärdens allmänna underhållsplikt under hyrestiden anger att hen ska hålla lägenheten i ett sådant skick att lägenheten enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12 kap. 15 § första stycket JB som hänvisar till 12 kap. 9 § första stycket JB). Vilket skick lägenheten åtminstone ska upprätthålla för att anses vara fullt brukbar för ändamålet fastställts med utgångspunkt i tolkning av det gällande avtalet för hyra av lägenheten. En bostadslägenhet ställer till exempel andra krav på lägenhetens skick än vad en uthyrning av ett garage, butik eller kontor gör.
Av underhållsplikten följer att hyresvärden har en skyldighet att underhålla lägenheten för att åtgärda fysiska brister. Hyresvärden har även en plikt att se till att lägenheten hålls i ett sådant skick att den enligt ideella förhållanden är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Ideella förhållanden kan avse sådant som upplevs som ett obehag eller en olägenhet för hyresgästen. Detta har ansetts vara fallet när bostaden till exempel haft olämplig inomhustemperatur och allt för hög halt av det radioaktiva ämnet radon (RH 1994:36 och NJA 2016 s.303). Även lägenhets ytskikt omfattas av vad som utgör normal standard på orten för den aktuella typen av upplåtelse. En hyresvärd hade brustit i sin underhållsplikt genom att under mer än 20 år underlåtit att ombesörja lägenhetens skick. Underlåtenheten hade orsakat hela eller delvisa nötningar av färgen på lägenhetens element, handtag och väggar (NJA 1964 s.434).
Vad som gäller i din situation
Det framgår inte av dina uppgifter vad som låg bakom hyresvärdens beslut att byta ut det äldre värmesystemet. Jag kan därför inte fastställa med större noggrannhet om hyresvärdens byte faktiskt omfattas av dennes underhållsplikt enligt hyreslagen. Vad jag däremot kan konstatera är följande om respektive värmesystem och därigenom dra tänkbara slutsatser om hyresvärdens byte omfattas av underhållsplikten.
Direktverkande el är ett värmesystem som var vanligare att installera förr i tiden men som numera har kommit att bli utbytt av andra mer modernare värmesystem. Direktverkande el är mindre effektivt än luft-luftvärmepump vilket innebär att direktverkande el som värmesystem generellt sett förbrukar mer el. En ökad förbrukning av el leder till ökade driftskostnader. Dessa ökade driftskostnader kommer hyresgästen att i slutändan behöva betala för genom ökad hyra eller direkta elkostnader. Elpriset har varit ovanligt högt en längre period och det är inte säkert när eller om elkostnaderna på ett bestående sätt kommer att sjunka tillbaka till mer vanliga och normala priser. En alltför hög hyra riskerar att få boende och intressenter att välja andra lägenheter med lägre hyressättning. Hyresvärden kan därför haft ekonomiska motiv bakom bytet av värmesystem för att på så sätt få ned hyran till en mer rimlig prisnivå. Därigenom uppfylls lägenhetens ändamål som tänkbar bostad för potentiella hyresgäster.
Oberoende av vilka motiv som ligger bakom bytet av värmesystem ställer jag mig tveksam till om bytet faktiskt omfattas av hyresvärdens underhållsplikt. Det bör därför inte spelar någon roll om hyresvärden bytte värmesystemet på grund av att de äldre elementen till exempel inte längre värmde lägenheten ordentligt, hade för hög elförbrukning eller hade ett trasigt ytskikt. Jag ser det nämligen inte som rimligt att ett luft-luftvärmesystem är nödvändigt i en bostadslägenhet för att den enligt den allmänna uppfattningen på orten ska anses vara fullt brukbar för sitt ändamål. Ett värmesystem uppfyller sin ändamålsenliga funktion genom att först och främst värma upp lägenheten till en behaglig inomhustemperatur. Detta ändamål kan även det äldre värmesystemet uppfylla. Att det äldre värmesystemet på ett eller annat sätt var fysiskt skadat motiverar därför inte ett byte av systemet till något helt annat. Hyresvärden bör i ett sådant fall ha underhållit det befintliga värmesystemet genom reparation.
Den enda tänkbara utvägen för att bytet ska anses omfattas av hyresvärdens underhållsplikt skulle bero på det ovan nämnda ideella förhållandet om det äldre värmesystemets alltför höga elförbrukning. Det äldre systemet skulle med hänsyn till gällande höga elpriser kunna innebära en så pass hög hyra att bostadslägenheten i detta hänseende enligt ortens allmänna uppfattning inte anses vara fullt brukbar som bostad. Jag ställer mig dock tveksam till om elförbrukningen och hyressättningen är ett sådant ideellt förhållande och ändamål som ska beaktas vid bedömningen av om bostadslägenheten ska anses vara fullt brukbar. Även om det skulle göra det har jag svårt att se att elförbrukningen och därmed hyran enligt den allmänna uppfattningen på orten är på sådan hög nivå att detta anses medföra att bostadslägenheten inte är full brukbar för sitt ändamål. När en hyra blir alldeles för hög uppstår det förstås problem i praktiken då potentiella hyresgäster inte längre kan eller är villiga att betala det priset för att bo och leva i den lägenhet som de erbjuds. Det går därför att tänka sig att det under vinterhalvåret i det dyraste elområdet kan medföra att direktverkande el är ett värmesystem som gör att hyran blir alldeles för hög för att någon i praktiken skulle kunna tänka sig bo i lägenheten. Men det ska som sagt mycket till i sådant fall och det förutsätter att lagstiftaren har haft för avsikt att omfatta elförbrukning och hyressättning i förhållanden som omges av hyresvärdens underhållsplikt.
Sammanfattningsvis kan jag konstatera att bytet av värmesystem som hyresvärden har genomfört högst troligen går utöver vad som följer av hyreslagens bestämmelse om hyresvärdens underhållsplikt. Hyresvärden bör vid fysiska skador på det äldre värmesystemet istället ha underhållit det då befintliga systemet istället för att byta ut det helt och hållet. Om bytet uteslutet var motiverat av kostnadsbesparing bör hyresvärden trots detta i första hand haft en skyldighet att underhålla det befintliga värmesystemet.
Har du några ytterligare frågor? Tveka inte att kontakta oss på Lawline igen så hjälper vi dig!
Med vänlig hälsning,
Pontus Heino
