Utgör bryggan vi har servitut för fastighetstillbehör till vår fastighet?
Vi har köpt en fastighet, där vi förutom fastigheten också har ett servitut. På servitutet finns en brygga eller stenpir. Den byggdes år 1990 och betalades av vår företrädare, som vi köpte huset av. Men före den bryggan fanns där en ångbåtsbrygga, som användes av vår företrädares far fr o m år 1922 för att transportera timmer från och till deras sågverk som år 1948 byggdes om till bostadshus och som vi sedan köpte år 2012. Den fastighet som vi har servitut på ("rätt till bad- och båtplats med befintlig brygga") arrenderade år 2018 ut vårt servitut till kommunen, som övertog skötseln av både brygga och markbiten framför oss. Nu har kommunen bestämt sig för att reparera bryggan till en kostnad av 100 000 kr och de varken pratar eller samråder med oss. De anser att servitutsägaren också äger bryggan, men vi har hela tiden använt den som om den vore vår. Området med servitutet har tidigare tillhört vår företrädare, men såldes efter en avstyckning till servitutsägaren år 1999. Fram till 2017 var bryggan avstängd med ett staket och skylten Privat, där vår företrädare och vi också fram till 2017 kunde använda en del av badstranden som egen badstrand. Vi vet inte om vattnet är samfällt eller enskilt vatten, men tror fullt och fast att detta är ett fastighetstillbehör till vår fastighet. Vad anser ni? Bilddokumentation och uttalande från dottern till vår företrädare och grävmaskinsfirman finns. I köpeavtalet till den som köpte den avstyckade fastigheten finns inget nämnt om piren.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag tolkar din fråga har ni köpt en fastighet till vilken det även finns ett servitut på annan fastighet där det finns en brygga/stenpir. I din fråga skriver du dels brygga, dels stenpir. I det följande kommer jag att benämna anläggningen som "brygga". Enligt servitutet ger det en rätt till bad- och båtplats med befintlig brygga. År 2018 arrenderade den andre fastigheten (fastigheten ni har servitut på, den tjänande fastigheten) ut marken till kommunen som övertog skötseln av både brygga och markbit framför er. Kommunen har nu bestämt sig för att renovera bryggan för 100.000 kronor och den varken pratar eller samråder med er. Enligt kommunen ägs bryggan av fastigheten där den är belägen. Ni har däremot hela tiden, med stöd av servitutet, använt bryggan som att den är er. Det ni undrar över är om bryggan utgör tillbehör till er fastighet (s.k. fastighetstillbehör).
Som fastighetstillbehör räknas byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk (2 kap. 1 § jordabalken, JB). Som byggnader räknas inte bara hus utan även murar, broar, bryggor och andra uppbyggda konstruktioner. En byggnad behöver inte ligga över jordytan för att anses som fastighetstillbehör; däremot måste den vara uppförd inom fastigheten. Flyttbara skjul som kan transporteras från plats till plats räknas inte som fastighetstillbehör. Däremot krävs det inte att en byggnad sammanfogas med marken för att den ska räknas som fastighetstillbehör. Exempelvis räknas en oljecistern som inte är fäst vid marken utan enbart hålls kvar av dess tyngd som fastighetstillbehör (se prop. 1966:24 s. 60 och 88). Exakt vad som anses med stadigvarande bruk framkommer inte av lagtexten. I praxis har däremot uttalats att "installatörens" avsikt med att tillföra föremålet ska ha varit att det ska vara där för mer permanent bruk.
Som fastighetstillbehör räknas även byggnad eller anläggning som är uppförd utanför fastigheten, om den är avsedd för stadigvarande bruk vid utövandet av ett servitut till förmån för fastigheten och inte hör till den fastighet där den finns (jfr 2 kap. 1 § femte stycket JB). Som synes är en byggnad eller anläggning som innehas med stöd av en servitutsrätt på annan fastighet tillbehör till den härskande fastigheten, om inte anläggningen redan är tillbehör till den tjänande fastigheten. Om anläggningen uppförts av ägaren till den härskande fastigheten och rätten att ha anläggningen på den tjänande fastigheten tryggats med en servitutsupplåtelse, blir anläggningen därmed tillbehör till den härskande fastigheten. En anläggning som uppförts av fastighetsägaren – och som därmed är fastighetstillbehör – förblir tillbehör till denna fastighet även om ägaren upplåter anläggningen genom servitutsavtal till en ägare av en annan fastighet.
I ert fall förstår jag det som att bryggan byggdes och betalades av den tidigare ägaren till den fastighet ni nu äger. En brygga utgör i sig fastighetstillbehör och som jag förstår det av din beskrivning har bryggan uppförts av tidigare ägaren till er fastighet och tryggats med ett servitut. Utifrån att en byggnad eller anläggning som är uppförd utanför fastigheten, om den är avsedd för stadigvarande bruk vid utövandet av ett servitut till förmån för fastigheten och inte hör till fastigheten där den finns kan utgöra fastighetstillbehör kan det argumenteras därom i ert fall.
Tyvärr kan jag inte ge närmre besked i ert fall huruvida bryggan utgör fastighetstillbehör eller ej. Utifrån hur du beskrivit ärendet kan det argumenteras för att den utgör fastighetstillbehör till din fastighet. Min rekommendation om ni inte kommer överens är däremot att du anlitar en juristbyrå för en djupare utredning av omständigheterna. Jag slussar gärna ditt ärende vidare till en av våra jurister för en offert; min bedömning är dock, såsom jag framfört i vår korrespondens, att du för ändamålet bör anlita en juristbyrå som är specialiserad på fastighetsrätt.
För kontakt avseende offert från en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
