Upptäckt parkslide (ogräs) på fastigheten några månader efter tillträde. Kan jag rikta anspråk mot säljaren?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!
Svaret på din fråga hittar du i Jordabalken (1970:994) [cit. JB]. Av 1 kap. 1 § JB fastställs att fast egendom är jord och att denna jord är indelad i fastigheter. Det som tillhör fastigheten är exempelvis byggnader såsom hus (2 kap. 1 § JB). Av detta kan vi konstatera att köp av hus är köp av fast egendom. Regler om köp av fast egendom regleras i 4 kap. JB.
Har ditt hus efter köpet försämras eller skadas och detta beror på säljarens vanvård eller vållande har du rätt till avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är sådan av "väsentlig betydelse" kan du häva köpet, 4 kap. 12 § JB. Du har även rätt till ersättning för skadorna enligt 4 kap. 12 § första stycket JB. Med andra ord har säljaren en vårdplikt mellan köpet och tillträdet. Detta innebär innebär att säljaren bär ett ansvar att vårda egendomen och att svara för skador som beror på säljaren. Även sådana fel visar sig efter tillträdet ansvarar säljaren för om det kan bevisa att det beror på dennes vanvård eller vållande, 4 kap. 12 § första stycket JB.
Om ditt hus efter köpet inte överensstämmer med avtal eller att huset annars avviker från vad du kunnat förutsätta vid köpet kan du även då få rätt till avdrag på köpeskillingen eller häva köpet, 4 kap. 19 § första stycket JB. Du kan få ersättning för skador om dessa beror på säljarens försummelser, 4 kap. 19 § första stycket JB.
Köparens undersökningsplikt
Du som köpare av ett hus har en långtgående undersökningsplikt. Du får inte hävda sådana fel som kunnat upptäckas vid en sådan undersökning. Hur långtgående denna undersökningsplikt är varierar från hus till hus men ju mer slitet och nedgånget huset är desto större och med omfattande blir undersökningsplikten. Undersökningsplikten regleras i 4 kap. 19 § andra stycket JB.
Skadat eller försämring p.g.a. säljarens vanvård eller vållande.
Din fastighet har genom ogräset försämrats. Av frågan framstår det som troligt att ogräset beror på säljarens vanvård av fastigheten, då denna visste om att ogräset fanns på fastigheten och att vissa åtgärder tagits för att få bort ogräset. Säljaren har inte heller nämnt något om ogräset till dig. Skulle ogräset vara av sådant slag som inte går att få bort från fastigheten utan är bestående är den mest relevanta följden avdrag på köpeskillingen. Om ogräset kan "botas" kan du kräva ersättning för skadan, se 4 kap. 12 § första stycket JB.
Fastighet avviker med av du med fog kunnat förutsätta?
Du kan göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet på grund av att fastigheten inte stämmer överens med avtal eller på annat sätt avviker från vad du kunnat förutsätta vid köpet, 4 kap. 19 § första stycket JB. Säljaren svarar även för dolda fel som inte går att upptäcka vid en undersökning av fastigheten, se 4 kap. 19 § andra stycket JB.
Avgörande för om du kan gå vidare med anspråket om att fastigheten är felaktig är hur omfattande din undersökningsplikt varit vid köpet av fastigheten, alltså om du borde ha upptäckt felet eller inte. Köparens undersökningsplikt är långtgående och även svåråtkomliga utrymmen behöver undersökas enligt rättspraxis, se NJA 1980 s. 555. I rättsfallet konstaterade HD att undersökningsplikten omfattade krav att krypa genom en lucka i ett litet utrymme för att undersöka möjliga rötbildningar.
Skulle det vara så att parksliden inte gått att upptäcka vid en undersökning av huset (eftersom säljaren klippt ned ogräset så pass långt att det inte går att se med ögonen att ogräs finns) är det att anses som ett dolt fel vilket säljarens ska stå ansvarig för. Skulle det istället vara så att säljaren klippt ned ogräset men det fortfarande bör anses ha upptäckts vid en undersökning av huset kan du inte rikta anspråk om fel i fastigheten.
Även fel som säljaren vetat om, och som borde ha upptäckts vid en undersökning kan göra att säljaren ändå måste upplysa om sådana omständigheter, se NJA 2007 s. 86. I rättsfallet visste säljaren om en omständighet (buller från motorbana) vilket borde upptäckts av köparen. HD konstaterade däremot att säljaren borde insett att felet kunde varit av betydelse för köparen.
Mot bakgrund av detta verkar det som att säljaren valt att hålla tyst om parksliden i förhoppning om att du inte skulle märka ogräset och att säljaren borde insett att ogräset annars skulle vara av betydelse för köpet av fastigheten. Utifrån detta har du rätt att rikta anspråk om fel i fastigheten.
Hur går du vidare?
Du måste kontakta säljaren. För det första måste du reklamera felet till säljaren inom skälig tid efter det att du upptäckt felet eller borde upptäckt det, se 4 kap. 19 a § JB. Därefter vad gäller fråga om avdrag från köpeskillingen ska detta beräknas utifrån 4 kap. 19 c § JB. Beräkningen ska göras från tillträdesdagen och fastighetens marknadsvärde i det avtalsenliga skicket jämfört med vad huset är värt i felaktigt skick. Storleken på avdraget motsvarar således fastighetens värdeminskning, se 4 kap. 19 c § JB.
Jag hoppas du fick svar på dina frågor. Tveka inte att vända dig till Lawline igenom om fler frågor uppkommer!
Vänligen,
