Uppsägningstid vid fastighetsöverlåtelse
Hej!
Hyr ett hus sen hösten 2018. Nu har huset lagts ut till försäljning.
Enligt mitt hyreskontrakt (privat ägare) så har jag 3 månaders uppsägningstid från båda parter. Gäller det även från det datum försäljningen går i lås så att säga?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!
Jag har tagit bort dina namn från frågan för att anonymisera dig som frågeställare. Nedan följer en juridisk analys av situationen. Tillämpligt lagrum för din fråga är Jordabalken (JB).
Rättsligt läge - huruvida du kan bo kvar/ uppsägningstid om fastigheten säljs
Den som säljer en fastighet är skyldig att göra förbehåll om en ej inskriven nyttjanderätt (detta innebär att fastighetsägaren måste informera köparen om att fastigheten säljs utan medelbar nyttjanderätt) (7 Kap 11 § Jordabalken). Om din hyresvärd (säljaren) gör det kommer ert hyresavtal att övertas av den nya fastighetsägaren. Du kan då bo kvar i huset fram tills dess att ert hyresavtal är uppsagt och uppsägningstiden löpt ut. Detta sker inte automatiskt när fastigheten säljs, utan det kräver en aktiv handling av köparen.
Skyddet jag nämnt ovan är ännu starkare om hyresavtalet är skriftligt. Om så är fallet får du bo kvar även om din nuvarande hyresvärd inte meddelat köparen om förbehållet (7 Kap 13 § Jordabalken). Detsamma gäller även om säljaren (din nuvarande hyresvärd) inte meddelat den nya köparen om att det finns en hyresgäst på fastigheten, om köparen visste eller givet förutsättningarna borde ha vetat att du hyr fastigheten (7 Kap 14 § Jordabalken).
Om du inte har ett skriftligt hyresavtal (alternativt vet inte köparen och borde inte givet omständigheterna ha vetat om att du hyr fastigheten) och den nuvarande ägaren försummat att göra förbehåll enligt 11 § (1 st.) så finns risken att du inte kan göra ditt hyresavtal gällande mot den nya husägaren. Detta skulle medföra att den uppsägningstid du har om 3 månader i praktiken bortfaller. Den nya ägaren är i så fall inte skyldig att hyra ut till dig och du kan bli ombedd att flytta efter det att den nya ägaren får tillträde till huset (sannolikt då affären går i lås). Skulle så vara fallet har du emellertid möjligheten att kräva skadestånd av din hyresvärd enligt 18 §. Skadeståndet ska då motsvara de kostnader du har i samband med att du omedelbart måste införskaffa boende för nästkommande 3 månader.
I det fall ett skadestånd skulle aktualiseras vill jag passa på att poängtera att du i detta läge hade haft en skyldighet att minimera din skada. Detta innebär i praktiken att du inte ska ådra dig högre kostnader än nödvändigt (exempelvis är det en dålig ide att ta in på ett synnerligen dyrt hotellrum om dina behov kan tillfredsställas av ett mycket billigare). Skulle du ådra dig oskäligt höga kostnader så kan du komma att behöva betala en del av dessa själv.
Sammanfattning
I regel gäller ditt nuvarande hyresavtal, varpå du även om någon annan köper fastigheten har en uppsägningstid om 3 månader. Om din hyresvärd emellertid, mot förmodan, skulle vilseleda köparen att tro att det inte finns någon hyresgäst i fastigheten, kan din uppsägningstid emellertid bortfalla. I sådana fall kan du begära skadestånd av din nuvarande hyresvärd (se ovan).
Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Om inte så är du välkommen att skriva till oss igen!
Vänligen,
