Uppsägningstid och besittningsbrytande grund

Question

Hej. Vi har ett hyreshus och vi hyr ut en liten lägenhet bredvid den vi själva bor i och vill slå ihop dessa till en lägenhet. Hur lång tid har de på sig att flytta ? De har bott där i flera år och skött sig klanderfritt

För fyra år sedan löste vägverket in vårt hus pg vägbygge och då flyttade vi in i den lägenhet vi bor i nu, men den är alldeles för liten. Har vi rätt att säga upp dom pg av detta och hur gör vi . Det är ett standard kontrakt.

Om de säger upp lägenheten är det en månad som gäller. Lägenheten är uthyrd som tills vidare.

Answer 1

Hej,

Tack för att du vänder dig till oss med din fråga!

Frågan är hyresrättsligt och då du är hyresvärd och hyr ut flera lägenheter i huset är den så kallade hyreslagen tillämplig, 12 kap jordabalken (JB). Eftersom lägenheten hyrs ut tills vidare gällare att hyresavtalet måste sägas upp för att sluta gälla enligt 12 kap 3 § 1 st. JB. Uppsägningstiden för hyresavtal som gäller tills vidare är vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, när avtalet avser en bostadslägenhet, enligt 12 kap 4 § 1 st. 1 p. Detta gäller oavsett om ni har avtalat om kortare uppsägningstid och under förutsättningen att inte har avtalats om en längre uppsägningstid. Lagen är en minimiskyddsregel och därför är uppsägningstiden minst tre månader när hyresvärden säger upp en hyresgäst som hyr tills vidare. Om ni däremot har avtalat om en längre uppsägningstid än tre månader blir den giltig.

Eftersom du hyr ut lägenheten i förstahand har hyresgästen besittningsskydd, förutsatt att detta inte har avtalats bort. Besittningsskydd innebär en rätt att få förlänga ett hyresavtal. Jag utgår från att hyresgästen har besittningsskydd enligt 12 kap 46 § JB och därmed har rätt till förlängning av hyreskontraktet utom när någon av de i bestämmelsen uppräknade punkterna föreligger.

Den 10:e punkten är den som är bäst lämpad i ditt fall som anger att besittningsskyddet kan upphöra om "det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör." Bestämmelsen kan åberopas på grund av personliga skäl för hyresvärden. Det kan till exempel röra sig om en befogad önskan att i huset placera sina föräldrar i huset för att kunna sköta dem i deras ålderdom eller ett stort behov för hyresvärden att på grund av familjens storlek utvidga sina utrymmen i huset. När den 10:e punkten åberopas gör det vid tvist i hyresnämnden en intresseavvägning av båda parternas intressen. Hänsyn kan då tas till både hyresvärdens behov av att själv bruka lägenheten och hyresgästens möjligheter att finna annan hyresrätt på marknaden. Det finns praxis där hyresvärden har vunnit den här typen av tvister men då har även tagits hänsyn till bland annat hur länge hyresförhållandet varat och hur väl förhållandet fungerat mellan hyresvärd och hyresgäst. Det betraktas även som ett starkt intresse för en hyresvärd att upplåta bostad åt sina egna barn i fastigheten men vad som uppkommer i intresseavvägningen har betydelse för hur hyresnämnden dömer vid en eventuell tvist. För att vinna en tvist måste ni alltså har tillräckligt starka skäl/intressen att själva använda lägenheten för att den nuvarande hyresgästens besittningsskydd ska brytas.

Det är även viktigt att uppsägning sker korrekt för att den ska vara giltig. Uppsägningen ska vara skriftlig om hyresförhållandet varat längre än tre månader i följd och ska ange orsaken till uppsägningen. Uppsägning ska även delges mottagaren, därför är det en god idé att skicka dem med rekommenderat brev. Du bör även vara uppmärksam på bestämmelsen i 12 kap 49 § JB där det framgår att: "Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och föreligger tvist om förlängning av avtalet enligt 46 § eller 47 § första stycket, är uppsägningen utan verkan, om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller hyresgästen ändå flyttat senast vid hyrestidens utgång." Detta innebär att du som hyresvärd måste ta tvisten till hyresnämnden om hyresgästen motsätter sig att flytta, senast en månad efter hyrestidens utgång, annars är uppsägningen ogiltig i det fall att hyresgästen vägrar att flytta.

Om det uppstår en tvist om hyresgästens rätt till förlängning rekommenderar jag att du anlitar en jurist som hjälper dig formulera en argumentation i tvisten. Om något är oklart i mitt svar eller om du vill anlita en av våra jurister är du välkommen att mejla mig. [e-mail]

Vänligen,