Uppsägningstid lokalhyresrätt
Ska avveckla ett företag pga att jag måste.. har en hyrd lokal där fastighetsägaren hänvisar till 9 månaders uppsägningstid men på kontraktet som han visade så är det skrivet på samma företagsnamn men med ett orgnr som var aktuellt av nån ägare långt tillbax i företagets historia. Kontraktet är skrivet 020916-030916. inget nytt kontrakt är skrivet sen dess och inte av mig som är nuvarande ägare av företaget. Så gäller detta kontrakt idag eller kan man yrka på kortare uppsägning. Med vänlig hälsning.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till oss med din fråga. Frågan är hyresrättslig eftersom uthyrning av lokal återfinns i jordabalken (JB) 12 kap, den s.k. "hyreslagen" i svensk rätt.
Hyresavtal
När man ingår hyresavtal finns inga formkrav i hyreslagen utan hyra av lokal kan komma till stånd skriftligt, muntligt eller genom konkludent handlande enligt 12 kap. 2 § JB. Det vanliga är att man vid hyra av lokal tecknar ett kontrakt på 3 år med uppsägningstid på 9 månader.
Konkludent handlande uppstår genom att hyresvärden har skickat fakturor till er avseende hyra av lokal och ni har betalat dessa fakturor så har hyresavtal ingåtts från och med den period som anges i den första fakturan till och med någon av er säger upp avtalet (t.ex. Svea Hovrätts avgörande den 28 februari 2012 mål nr T 4931-11).
Uppsägningstid
När en hyresvärd och hyresgäst inte har avtalat om uppsägningstid, gäller jordabalkens regler om uppsägningstid. Uppsägning av lokalhyra är nio månader räknat från närmsta månadsskifte enligt 12 kap. 4 § JB. Kortare uppsägningstid kan avtalas till fördel för hyresgästen annars krävs godkännande från hyresnämnden. Då ni inte har diskuterat uppsägningstid, har du som hyresgäst nio månaders uppsägningstid om lokalen har hyrts på obestämd tid.
Uppsägningstid vid konkurs
Jag vet inte om det är aktuellt med konkurs men jag tar upp det här för att informera om vad som gäller. Enligt 12 kap 31 § JB får konkursbo säga upp gällande hyresavtal om hyresgästen försätts i konkurs. När hyresavtalet sägs upp efter att hyresrätten har tillträtts gäller reglerna om uppsägningstid som vanligt, se 12 kap 6 2 st. JB och närmare om uppsägning avsnitt I regel gäller en uppsägningstid på nio månader även i dessa situationer. Om hyresavtalet sägs upp har hyresvärden rätt till ersättning för den eventuella skada som uppstår. Den skada som främst kan uppstå är den uteblivna hyran under den tiden som lägenheten står tom, fram tills dess att hyresvärden lyckas hyra ut lägenheten på nytt enligt 12 kap 31 § 4 st. JB.
En hyresvärd har vid hyresgästen konkurs möjlighet att uppmana att lokalen ställs till hyresvärdens förfogande. Om hyresrätten inte ställs till hyresvärdens förfogande inom en månad anses konkursboet ansvara för att hyran betalas från konkursbeslutet fram till dess att lokalen ställs till hyresvärdens förfogande, detta stadgas i 12 kap 31 5 st. JB. För att konkursboet ska bli ansvarigt för hyran måste hyresvärden ha uppmanat konkursboet eller konkursboet förklarat att denne åtar sig att ansvara för hyran. Detta stadgades i NJA 1999 s. 617.
Svar
Du anger att det tidigare kontraktet är tidsbestämt därför har det upphört att gälla när den angivna tiden i kontraktet gick ut förutsatt att det inte finns några villkor om automatisk förlängning av hyrestiden eller att ni inte muntligen har kommit överens om att punkterna i avtalet ska gälla.Du ärmed stor sannolikhet bunden i ett hyresförhållande genom konkludent handlande om du har betalat hyra till hyresvärden då gäller reglerna om hyra enligt hyreslagen, det vill säga 9 månadersuppsägningstid enligt 12 kap 4 § JB om hyreskontraktet har ingåtts för obestämd tid (du kan ha kommit överens om bestämd tid muntligen vid tillträdet av lokalen men du har inte nämnt något om det i din fråga). Läs gärna paragrafen 12 kap 4§ JB!
Du kan försöka förhandla med hyresvärden om kortare uppsägningstid eller så kan du försöka hyra ut lokalen i andrahand, då krävs hyresvärdens godkännande men man kan även få godkännande från hyresnämnden om hyresvärden vägrar.
Ett annat alternativ är att överlåta verksamheten till någon annan och därigenom lokalen, då krävs också hyresvärdens godkännande. Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden inte besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen säga upp hyresavtalet enligt JB 12 kap 32 § och 36 §. Det blir då en förtida uppsägning i enlighet med 12 kap 6 § 2 st. JB. Ofta missar hyresvärdar tidsfristen på svar inom 3 veckor under sommaren till följd av semester.
Rekommendation
Jag rekommenderar att du anlitar en jurist för att utreda vad ni egentligen har kommit överens om angående hyra av lokalen eller för att bistå dig vid en förhandling/tvist mot hyresvärden. Om du vill anlita en av våra jurister kan du mejla mig jessica.konduk@lawline.se
Vänligen,
