Uppsägnings av hyreskontrakt
Hej,
Vi är ett företag som hyrt en lokal under något år. Under tiden växte vi och tog upp en vägg för att också hyra grannlokalen. Det finns två kontrakt med samma uppsägningstid och datum men olika fastighetsbeteckning.
Några månader innan datumet för uppsägningen inledde vi tillsammans med hyresvärden samtal om omlokalisering och om det fanns några andra mer lämpliga lokaler i deras bestånd.
Vi sa upp avtalet innan det per automatik förlängs 3 år. Vi har 9 månaders uppsägningstid. Redan efter bara någon vecka förstod vi att något var fel och vi började fundera och inser nu att vi sagt upp ett avtal men passerat datumet för uppsägning på det andra med 6 veckor.
Vi ska förhandla med vår hyresvärd men finns det inget judiskt som talar för vår sak? Vi har begått ett administrativt misstag men vår avsikt var ju känd.
Tacksam för svar
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Du beskriver att ert företag har två olika hyreskontrakt med samma hyresvärd (jag kallar dessa kontrakt 1 och kontrakt 2) Ni har sagt upp kontrakt 1 inom rätt tid så att det inte förlängs på nytt. Ni sade dock aldrig upp kontrakt 2. Du undrar nu om det finns något som kan hjälpa er rent juridiskt. Detta får tolkas som att du undrar om det finns någon regel som kan medföra att ni ska anses ha sagt upp kontrakt 2. Regler av intresse finns i 12 kapitlet jordabalken (hädanefter förkortad JB). 12 kapitlet JB kallas ofta "hyreslagen".
Enligt 12 kap 8 § JB ska en uppsägning av ett hyresavtal vara skriftlig. En hyresgäst får dock säga upp avtalet muntligen, men för att en sådan uppsägning ska få verkan krävs att hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Ni har inte skriftligen sagt upp kontrakt 2. Ni verkar inte heller muntligen ha gjort detta. Ni verkar i vart fall inte ha fått ett skriftligt erkännande av en sådan muntlig uppsägning av hyresvärden. Det kan därför konstateras att någon giltig uppsägning av kontrakt 2 inte verkar ha skett. Slutsatsen blir därför att det inte finns någon juridisk möjlighet för er att dra er ur kontrakt 2 i förtid.
Här bör dock uppmärksammas att det i ett hyresavtal får träffas förmånligare villkor för hyresgästen än de som gäller enligt nyss nämnda regel. Det kan t.ex. vara så att det i ert hyreskontrakt 2 står att kontraktet får sägas upp muntligt. Ett sådant villkor är dock ovanligt, varför jag tvivlar på att ett sådant villkor finns. Om ett sådant villkor dock finns, kan det finnas utrymme för er att argumentera att ni muntligt sade upp kontrakt 2. Jag finner det dock som sagt osannolikt att ett sådant villkor finns.
Sammanfattning
Jag har således konstaterat att ni har inte gjort någon giltig uppsägning av hyreskontrakt 2. Hyresvärden har således rent juridiskt rätt att kräva att ni faststår vid hyreskontraktet. Det finns såklart möjlighet för er att komma överens med hyresvärden att kontraktet sägs upp ändå. Ni verkar ha inlett förhandlingar härom, vilket är bra. Jag har även nämnt den eventuella möjlighet ni har att juridiskt dra er ur kontraktet. Denna förutsätter dock som nämnts att det i ert hyreskontrakt 2 står att muntliga uppsägningar godtas, vilket framstår som mycket osannolikt. Jag kommer att kontakta dig imorgon (13 april) kl. 1600 för din telefonuppföljning. Passar denna tid ej är du välkommen att kontakta mig på mattias.lindner@lawline.se.
Vänligen,
