Uppsägning i förtid vid uthyrning av privat villa till ett företag
Om ag hyr ut min privata Villa till ett företag med tidsbestämt hyresavtal på tex 2 år.
Kan kan jag som hyresvärd eller företaget som är hyresgästen, säga upp hyreskontraktet innan dessa 2 år?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Av din fråga framgår det inte om du avser att hyra ut din villa för att den ska användas som bostad av företaget och dess anställda eller om du hyr ut din bostad av andra ändamål, t.ex. som affärslokal eller mötesplats. Detta har betydelse för vilken lag som gäller, dvs. jordabalken (JB) 12 kap. eller lag om uthyrning av egen bostad (UEBL). Jag kommer därmed gå igenom båda alternativen i mitt svar.
Om du hyr ut din villa för att den ska användas som bostad
I detta fall gäller lag om uthyrning av egen bostad (UEBL 1 §). Detta eftersom du som privatperson hyr ut en bostadslägenhet om du har som ändamål att företagets anställda ska använda din villa som bostad. Villor omfattas alltså i begreppet bostadslägenhet. Uthyrningen får inte heller ske av fritidsändamål.
Ett avtal som har ingåtts på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut, dvs. efter två år i ditt fall (UEBL 3 §). Hyresavtalet får dock även sägas upp i förtid.
Du som hyresvärd får säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid och själva uppsägningen sker vid årsskiftet. Ifall hyresrätten har blivit förverkad så har du som hyresvärd rätt att säga upp hyresavtalet omedelbart (JB 12 kap. 42-44 §).
Hyresgästen får säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid på en månad. Om du som hyresvärd har begått ett grovt avtalsbrott så får hyresgästen också säga upp hyresavtalet omedelbart enligt allmänna avtalsrättsliga regler.
Observera att det ska röra sig om en bostadslägenhet för att lag om uthyrning av egen bostad ska vara tillämplig, alltså när en lägenhet upplåts för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Det är inte helt klart om företagslägenheter ska räknas som bostadslägenheter eller lokaler. Företaget som hyr din villa har ju inte själv för avsikt att använda villan som en bostad, men dess anställda kommer ju använda villan som en bostad. Jag har tyvärr inte hittat någon direkt vägledning i detta, så bedömningen får göras från fall till fall och då behövs fler omständigheter för att avgöra detta.
Om du hyr ut din villa för att den ska användas för andra ändamål
Om uthyrningen sker av andra ändamål så blir inte lag om uthyrning av egen bostad gällande. Detta eftersom det inte rör sig om en bostadslägenhet om du hyr ut din villa av andra ändamål än att företaget ska använda villan som en bostad, eller om du hyr ut av fritidsändamål och att du avser att fortsätta bo i din villa kontinuerligt.
Här gäller istället jordabalken (JB) 12 kap., som även brukar kallas för hyreslagen. I och med att det här inte rör sig om en bostadslägenhet, så gäller bestämmelserna om hyra av lokal (JB 12 kap. 1 § tredje stycket).
Hyresavtal på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens utgång (JB 12 kap. 3 § andra stycket). Eftersom hyresavtalet löper på två år så krävs det alltid uppsägning för att avtalet ska upphöra att gälla vid avtalstidens utgång, detta handlar dock inte om uppsägning i förtid.
I och med att hyresavtalet löper på en bestämd tid så är du bunden av avtalet. Du har endast rätt att säga upp hyresavtalet på grund av allvarliga avtalsbrott (JB 12 kap. 42-44 §). Hyresgästen kan också endast säga upp hyresavtalet på grund av allvarliga avtalsbrott (JB 12 kap. 6 §). Det är alltså varken möjligt för dig eller hyresgästen att säga upp hyresavtalet i förtid, förutom i vissa specifika fall av allvarlig misskötsamhet och grova avtalsbrott.
Sammanfattning
Beroende på om det ska anses vara uthyrning av bostadslägenhet eller uthyrning av andra ändamål, dvs. lokal, så blir olika lagar tillämpliga. Om det rör sig om uthyrning av bostadslägenhet så har du som hyresvärd rätt att säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid på tre månader. Hyresgästen får säga upp hyresavtalet med en månads uppsägningstid. Omedelbar uppsägning kan ske vid allvarliga avtalsbrott. Om det inte rör sig om uthyrning av bostadslägenhet så kan du som hyresvärd endast rätt att säga upp avtalet i förtid vid förverkande, dvs. allvarliga avtalsbrott. Hyresgästen kan också endast säga upp hyresavtalet vid allvarliga avtalsbrott.
Jag kan tyvärr inte ge dig ett exakt svar på om du som hyresvärd får säga upp hyresavtalet i förtid, utan det beror på om uthyrningen av din villa kan anses vara en bostadslägenhet eller inte. Som jag nämnde så är det inte helt klart om uthyrning av företagslägenheter kan anses vara en bostadslägenhet utan det bedöms från fall till fall. För ytterligare juridisk hjälp så kan du boka tid hos en av våra jurister på Lawline juristbyrå som kan göra en samlad bedömning utifrån omständigheterna om det rör sig om en bostadslägenhet eller inte. Du kan boka tid här.
Hoppas du fick svar på din fråga, eller i alla fall fick vägledning i hur du kan tänka. Annars är du välkommen att ställa en ny fråga till oss på Lawline!
Med vänlig hälsning,
