Uppsägning eller förverkande vid hyreavtal kopplat till tjänst
Vi har i företaget hyrt en lägenhet som vi lånar ut till en anställd mot kostnadsersättning för hyra och el i form av löneavdrag. Personen har nu avslutat sin anställning hos oss och vill inte lämna lägenheten. Eftersom han inte arbetar åt oss formellt sedan 10 maj 2018 men i praktiken på grund av sjukskrivning sedan september 2017 finns ingen lön att utmäta för betalning av lägenhet.
Vi har ombett personen att skyndsamt lämna lägenheten så vi kan avsluta vårt avtal med fastighetsägaren men personen svarar inte.
Jag undrar vad vi har för rätt att avhysa personen. Kan vi göra det själva eller måste en vräkning ske via kronofogden för att det skall bli formellt rätt?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag tolkar din fråga som att du vill veta hur du ska kunna vräka din andrahandshyresgäst som innehar hyresrätt till följd av anställning i ditt företag. Det framstår som att du har ingått ett hyresavtal enligt 12 kap 1 § jordabalken (JB). I bestämmelsen framgår att kapitlet avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.
Ni har alltså ingått ett anställningsavtal med ett hyresavtal kopplat till tjänsten och då blir jordabalkens 12 kap tillämpligt. Detta innebär att vanliga regler om uppsägning enlig 12 kap 3 – 4 §§ JB måste iakttas. Hyresavtalet måste sägas upp för att upphöra att gälla om de inte gäller för bestämd tid eller om annat har avtalats. Enligt huvudregeln upphör avtal på bestämd tid att gälla vid avtalstidens slut såvida annat ej avtalats, dvs. avtalet innehåller en förlängningsklausul. Även om uppsägning inte behöver ske kan avtalet övergå till att bli ett tillsvidareavtal om inte värden anmodar hyresgästen att flytta.
Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i ett fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när någon av punkterna i 12 kap 46 § JB är uppfyllda. I ert fall är det främst punkt 8 - 10 som blir aktuella. Dessa bestämmelser berör hyresavtal kopplade till tjänst och om hyresförhållandets fortgående strider mot god sed.
Min bedömning i ditt fall är att hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyresavtalet då avtalet är kopplat till anställning som har upphört. Om något kollektivavtal omfattar er arbetsplats kan särskilda regler gälla, dessa återfinns i så fall i det aktuella kollektivavtalet.
Hyresavtal kan även upphöra i förtid om en så kallad förverkandegrund föreligger. I detta fall verkar det som att din hyresgäst inte har betalt hyresavgiften på flera månader vilket är en grund för förverkande enligt 12 kap. 42 § 1 stycket 1 p. JB. Paragrafen föreskriver att om hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen är hyresrätten förverkad. Hyresgästen har chans för rättelse enligt 12 kap. 43 § 1 stycket JB genom att denne betalar innan du som hyresvärd har sagt upp avtalet.
Formkrav för uppsägning
Du nämner inte hur du har sagt upp hyresgästen från bostaden men det bör göra det skriftligen till dennes folkbokföringsadress, helst med rekommenderat brev för då räknas personen som delgiven(förutom vid förverkande eller tvist om hyresvillkor).Säger hyresvärden upp ett bostadshyresavtal bör hyresvärden, om inte hyresgästen saknar rätt till förlängning enligt 12 kap 45 § första stycket 1–3 JB, i uppsägningen ange orsaken till att avtalet skall upphöra. Om personen vägrar flytta efter att uppsägningstiden löpt ut kan du vända dig till kronofogden för att få hjälp med avhysning.
Du nämner dock att personen inte har betalat någon hyra sedan anställningen upphörde om jag tolkar dig rätt, i så fall är hyresrätten förverkad enligt 12 kap 42 1 punkten § JB. Hyresgästens främsta skyldighet är att betala hyra därför kan hyresrätten förverkas om man inte betalar hyran i tid. Sägs avtalet upp på grund av förverkande, har hyresvärden rätt till skadestånd enligt sista stycket i bestämmelsen ovan och En ansökan hos domstol med yrkande att hyresförhållandet ska upphöra eller att hyresgäst ska avhysas gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning. Detsamma gäller en ansökan enligt lagen om betalningsföreläggande och handräckning om att hyresgäst skall avhysas enligt 12 kap 8 § 6 stycket JB.
Hur man vräker hyresgästen
För att få din hyresgäst avhysta (vräkt) kan du ansöka om en exekutionstitel hos Kronofogden om hyresgästen inte frivilligt har lämnat bostaden. Observera att du ska ha underrättat din hyresgäst att denne inte har betalt sina hyresavgifter och du ska skriftligen ha meddelat socialnämnden i hyresgästens kommun om avhysningen innan du ansöker om avhysning hos Kronofogden. Det är Kronofogden som är behörig att avhysa en person vilket följer av 1 § lag om betalningsföreläggande och handräckning.
Du ska begära handräckning hos Kronofogden via en blankett som finns på Kronofogdemyndighetens hemsida. Sedan när du får beslut om avhysning hjälper Kronofogden dig med avhysningen. Verkställandet av avhysning följer 16 kap. utsökningsbalkens reglering om Kronofogden beviljar din ansökan. Mer information angående avhysning finner du på Kronofogdemyndighetens hemsida
Svar
Du får inte själv fysiskt vräka personen, (det kan vara brottsligt) utan du ska vända dig till Kronofogdemyndigheten. Det framstår som att hyresgästen inte har rätt till förkänging av hyresavtalet vid uppsägning men om denne inte har betalat hyra har du rätt att få hyresgästen avhyst på grund av förverkande snabbare än den lagenliga uppsägningstiden på tre månader alternativt er avtalade uppsägningstid.
Du ska ha underrättat din hyresgäst om att denne inte har betalt sina hyresavgifter innan du ansöker om avhysning hos Kronofogden. Förutom detta ska du skriftligen ha meddelat socialnämnden i hyresgästens kommun, att denne kommer avhysas innan du ansöker om avhysning hos Kronofogden
Du kan även efter att ha skickat betalningskrav på hyresskulderna till hyresgästen, ansöka om betalningsföreläggande hos kronofogdemyndigheten för de förfallna skulderna.
Rekommendation
Jag rekommenderar att du kontaktar Kronofogdemyndigheten. Om du vill anlita en av våra jurister eller om något är oklart i mitt svar kan du mejla mig. jessica.konduk@lawline.se
Vänligen,
