Uppsägning av stallplats - Vilken uppsägningstid gäller? Och kan hyresvärden säga upp hyresavtalet utan anledning?

Question

Hej. Vi hyr två stsllplatser. Ena hästen blev halt o har sedan i januari stått i en grusad
Sjukhage. Nu när vår häst lite på försök gå på sjukhage på gräs så hör vår hyresvärd av sig o vill ha 25 000 kr för att vi ”förstört” hagen. Vi har mockat varje dag men hästskiten frös fast o hur mycket vi än bände o hackade fick vi inte loss alla bollar. Vi får tydligen inte ge hö på marken men det berättar de för 1 månad sen. Jag sa till hyresvärden att jag inte har några 25000 kr att ge honom.
Då blev han arg o sade upp vårt avtal. Vi ska vara därifrån om 1månad. Men vår häst är halt o kommer få mycket svårt att klara sitt liv då hon kommer skutta runt på nya stället.
Några frågor: Det har inte funnits m någon service. Kan vi hävda 9 månaders uppsägningstid? De säger att vi inte har orsakat ngt avtalsbrott o vi säger att vi har det trevligt i stallet.
Vi har ytterligare 1 häst som står i stallet. Och som har eget avtal. Det verkar inte som om det gäller den hästen då han uttrycker ”ert avtal”. Får de säga upp oss utan anledning?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, 

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB). Av din ärendebeskrivning följer, såvitt jag kan bedöma, två huvudsakliga frågor, vilka kommer att besvaras nedan i tur och ordning. 

Vilken uppsägningstid gäller?

Om avtalet gäller för bestämd eller obestämd tid är för mig ovisst. Men jag kommer att utgå ifrån det senare, dvs. att hyresavtalet löper tillsvidare. I 12 kap. 3 § 1 st. JB sägs att hyresavtal som gäller för obestämd tid skal sägas upp för att upphöra att gälla. Så långt har hyresvärden agerat korrekt. Men i 12 kap. 4 § 1 st. 2 p. JB anges att hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen när avtalet avser en lokal. Du har med andra ord fog för din uppfattning. Den nyss nämnda bestämmelsen går inte heller att avtala bort. Enligt 12 kap. 1 § 5 st. JB gäller nämligen att förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel (dvs. 12 kap. JB) är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe om inte annat anges. Men något annat anges inte i det här sammanhanget. 

Kan hyresvärden godtyckligt säga upp hyresavtalet?

Till skillnad från en bostadshyresgäst har den som hyr en lokal endast ett s.k. indirekt besittningsskydd, vilket innebär att lokalhyresgästen i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden motsvarande en årshyra samt täckning för den ekonomiska förlust som eventuellt uppstår för hyresgästen i samband med hyresförhållandets upphörande, 12 kap. 58 b § JB. Men någon absolut rätt att få sitta kvar finns inte, vilket betyder att det korta svaret på den här frågan fråga lyder att hyresvärdens agerande är tillåtet. 

Mot bakgrund av ovanstående kan därför konstateras att du inte kan hindra en uppsägning, vilket är ett utflöde av det indirekta besittningsskyddet. Men rätt till viss ersättning kan som sagt ändå föreligga. Det förutsätter dock att någon av grunderna so räknas upp i 12 kap. 57 § JB inte kan åberopas av hyresvärden och i det här fallet är det bara den fjärde punkten som möjligen kan bli aktuell, den s.k. generalklausulen. Däri uttalas att du som hyresgäst har rätt till ersättning enligt 58 b § om inte hyresvärden har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Det finns dessvärre inget givet svar på vad som kan anses utgöra ”befogad anledning” utan här brukar istället en intresseavvägning göras och bedömningen tar alltid sikte på omständigheterna i det enskilda fallet. Faktorer som kan påverka är dina möjligheter att hitta ny lokal, hur länge du har använt den nuvarande lokalen och om dess läge är avgörande för din ridverksamhet. Emellertid brukar generalklausulen endast tillämpas när det gäller om omläggning av brukningsändamålet, dvs. när hyresvärden vill hyra ut lokalen för annan verksamhet än den som hyresgästen bedriver, jfr Högsta domstolens (HD) avgöranden NJA 2011 s. 27 och NJA 2013 s. 1112. Men något sådant är det ju inte fråga om i ditt fall varför generalklausulen, enligt min mening, inte kan åberopas av hyresvärden. Jag misstänker att denne inte ens har tänkt så långt. 

Ovanstående torde innebära att det indirekta besittningsskyddet kan göras gällande av dig, vilket betyder att hyresvärden kommer att bli skyldig att lösa ut dig mot ett belopp motsvarande en årshyra för stallplatsen enligt det uppsagda hyresavtalet, 12 kap. 58 b § 1 st. JB. I bestämmelsen andra stycke sägs, vilket även påpekades inledningsvis, att du kan vara berättigad till ytterligare kompensation om uppsägningen skulle förorsaka en förlust som inte täcks av ersättning enligt första stycket. Det ska också framhållas att du hos hyresnämnden kan ansöka om skäligt uppskov med avflyttningen. Men notera att sådant uppskov bara kan beviljas med högst två år från hyrestidens utgång och ansökan måste också ha kommit in till hyresnämnden innan hyresförhållandet upphör, 12 kap. 59 § JB.

Ytterligare information av värde för dig

Av 12 kap. 58 § JB framgår att om hyresvärden vill säga upp avtalet ska han eller hon i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som denne kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han eller hon vägrar medge förlängning. Uppsägningen ska dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om denne inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b § (se ovan), har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Underlåter hyresvärden att följa de här formkraven är uppsägningen utan verkan, dvs. helt ogiltig. Har stallets ägare däremot fullgjort detta och du inte vill lämna lokalen utan att få ersättning enligt 58 b § måste du hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den ovan angivna tiden om två månader. Missar du detta förfaller rätten till ersättning. 

Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,