Uppsägning av parkeringsplats

2020-12-03 i Avtal
FRÅGA
Hej!Vi bor i en Brf där styrelsen tagit beslut om att en parkeringsplats per lägenhet ska gälla då det är begränsat med tillgång på p-platser i förhållande till antal lägenheter. Vi har en garageplats och en parkering då maken har en arbetsbil. För några månader sedan kom det en förfrågan om en ledig p-plats av en annan bostadsrättshavare, då blev vi ofrivilligt uppsagda från vår p-plats. Nu visade det sig att det för någon vecka sedan blev en annan p-plats ledig som kunnat erbjudits den p-platssökande vilket inte skedde utan nu vill styrelsen att det ska tillämpas kölista för den p-plats som blev ledig, den som står i kö har redan en p-plats, vi blev uppsagda för att det inte fanns någon ledig p-plats. Känns inte ok att den som stått i kö för en andra p-plats sedan 2020-11-05 ska ha större rätt än vi som haft den p-platsen i flera år, flera år innan vi blev Brf vilket ombildades i april 2019. Tacksam för svar för det här känns verkligen inte ok.
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du bor i en bostadsrätt till vilken det är knutet en garageplats och en utomhus belägen parkeringsplats. Mot bakgrund av den skrala tillgången på parkeringsplatser i bostadsrättsföreningen har styrelsen nu beslutat att varje hushåll endast ska tilldelas en parkeringsplats varför nyttjanderätten till ytan utomhus numera är uppsagd. Du undrar därför vad som gäller i det här avseendet och huruvida nyttjanderätten till den aktuella parkeringsplatsen verkligen kan sägas upp på det sätt som nu har skett. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av ditt ärende följer enligt nedan:

Jordabalken (JB).

Bostadsrättslagen (BRL).

Lagen om ekonomiska föreningar (EFL).

Lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).

Några inledande hållpunkter

Ett avtal kan ingås muntligt, skriftligt eller konkludent. Den sistnämnda varianten betyder "underförstått" eller "genom parternas ageranden". Bindande avtal kommer ofta till stånd när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av parterna, 1 § AvtL. Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sund servanda (avtal ska hållas). Utifrån din information är det svårt att bedöma om en tydlig anbuds- och acceptutväxling har skett vid någon given tidpunkt och det är vidare svårt att avgöra om det föreligger ett muntligt, skriftligt eller konkludent ingånget nyttjanderättsavtal mellan dig och bostadsrättsföreningen och vad som i så fall har manifesterats i detta. Men oaktat formen för avtalet och mot bakgrund av hur din fråga är ställd torde det vara rimligt att utgå ifrån att mycket ha lämnats oreglerat.

Den rättsliga etiketten på den uppkomna situationen - Vad är det egentligen för typ av avtal?

Om ingenting uttryckligen har föreskrivits i stadgarna ankommer det på styrelsen i varje bostadsrättsförening att utarbeta egna regler och rutiner för uthyrning av parkeringsplatser. Ett tydligt regelverk bör därför aviseras i föreningen och under sådana omständigheter gäller också den föreningsrättsliga likabehandlingsprincipen, vilken i mångt och mycket innebär att samtliga andelsägare (medlemmar) ska behandlas lika. Genom styrelsens försorg kan bostadsrättsföreningen sedan upplåta parkeringsytor till medlemmarna via slutna nyttjanderättsavtal, vilka i juridisk-teknisk mening betraktas som lägenhetsarrenden, 8 kap. 1 § JB. Och till skillnad från vad som gäller vid andra arrendeformer föreligger det inga formkrav för lägenhetsarrenden, vilket betyder att dessa kan ingås helt formlöst (exempelvis muntligt).

Märk väl att du som nyttjanderättshavare inte heller har något besittningsskydd vid ett avtal om lägenhetsarrende, vilket i sin tur innebär att om ingenting annat har överenskommits och innehållet i ett eventuellt muntligt/konkludent ingånget avtal inte går att fastställa kan uppsägning av ett lägenhetsarrende egentligen ske helt utan angivande av sakliga skäl. En avtalad uppsägningstid gäller naturligtvis, men om en sådan skulle saknas i arrendeavtalet kan det sägas upp till fardagen varje år, det vill säga den 14 mars, dock under förutsättning att meddelande härom lämnas senast sex månader i förväg, 8 kap. 4 § JB.

Det korta svaret på din faktiska fråga lyder därför att ditt ärende varsamt behöver hänskjutas till en förhandling med styrelsen eftersom denna i princip godtyckligt och ensidigt, dock med iakttagande av ovannämnda tidsfrist, kan säga upp ditt nyttjanderättsavtal alternativt säga upp det för omförhandling (villkorsändring). Men detta givetvis endast om ingenting annat framgår av det aktuella avtalet (lägenhetsarrendet). Det förtjänas även här att förtydliga att du vid en uppsägning från styrelsens sida under hela den lagstadgade sexmånadersperioden har rätt att använda parkeringsplatsen. Om styrelsen inte skulle ha hållit sig till gränsen om sex månader löper avtalet med oförändrade villkor fram till nästkommande fardag. Men det förutsätter återigen att ingenting annat har reglerats i avtalet.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Sammantaget kan följande anföras. Eftersom styrelsen tämligen enkelt kan åberopa likabehandlingsprincipen och härutöver i princip äger rätt att utan angivande skäl (saklig grund) säga upp ett lägenhetsarrende blir det enligt min mening svårt att motsätta sig detta. I synnerhet givet den rådande bristen på parkeringsplatser. Med tanke på ditt hushålls behov av två bilar kan det naturligtvis ifrågasättas varför styrelsen inte erbjöd den andra lediga parkeringsplatsen till den ifrågavarande sökanden. Men det uteblivna agerandet får dessvärre ingen bäring på den rättsliga bedömningen i övrigt.

Min uppfattning är att den enda möjligheten att kunna få frågan överprövad är genom ett hänskjutande till föreningsstämman. I 9 kap. 14 § BRL hänvisas till bestämmelserna i 6 kap. EFL i vilket det sedan sägs att varje medlem äger rätt få ett ärende behandlat vid föreningsstämman om denne skriftligen begär det hos styrelsen, 6 kap. 15 § 1 st. EFL. En sådan begäran ska dock framställas på det sätt och inom den tid som eventuellt har bestämts i stadgarna. Detta betyder att envars rätt att få ett ärende behandlat på en stämma i en bostadsrättsförening eventuellt kan vara villkorat med specifika tillvägagångssätt och/eller tidsfrister varför det kan vara en god idé att noggrant studera stadgarna.

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,

Jacob Björnberg
Fick du svar på din fråga?