Uppsägning av lokalhyra - Vad gäller?
Hej
Jag hyr ett rum/lokal i en frisör salong och har hyrt där i ca 3 år av ägarna av salongen (de hyr lokalen av sin hyresvärd) De har två rum som de hyr ut varav ett av rummet hyrs ut till mig.
Nu har de muntligt sagt upp mig för att de vill göra något annat (ej beskrivit vad) i rummet som jag hyr och de har sagt att jag har en månad på mig att flytta ut.
Vi har inget skriftligt avtal mellan oss och inget specifikt uttalat muntligt om tex uppsägningstid osv.
När jag hyrde rummet så bestämde de bara kostnad för hyra och jag har betalat hyran varje månad i tid och aldrig har några konflikter med dem.
Har jag som hyresgäst inga rättigheter? Kan de bara slänga ut mig sådär på en månad?
Vad är viktigt för mig att tänka på i denna processen?
Visst behöver de lämna en skriftlig uppsägning för att den ska vara giltig? Vad behöver den innehålla? Går det bra via mail eller sms?
Även kikat på att man har en viss rätt till besittningsrätt om man hyrt en lokal under en längre period, gäller detta mig också? Vilka lagar gäller här för mig som hyresgäst?
Vill veta om de har rätt att göra såhär mot mig eller om jag kan kräva längre uppsägningstid.
Med vänlig hälsning,
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är jordabalken (JB).
I 12 kap. 2 § 1 st. JB sägs att hyresavtal ska upprättas skriftligen, om hyresgästen eller hyresvärden begär det. Det innebär att det i grunden inte föreligger några formkrav för den här typen av avtal varför er muntliga överenskommelse är giltig, dvs. utgör ett rättsligt bindande hyresavtal. Såvitt jag kan bedöma är det också fråga om ett avtal på obestämd tid, alltså ett tillsvidareavtal, och sådana avtal ska sägas upp för att upphöra att gälla, 12 kap. 3 § 1 st. JB. Din hyresvärd kan således säga upp dig, men du är berättigad till en betydligt längre uppsägningstid än en månad. I 12 kap. 4 § 1 st. 2 p. JB anges att hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, när avtalet avser en lokal, vilket är fallet här.
När det sedan gäller formerna för uppsägningen och vad den ska innehålla kan följande anföras. En uppsägning ska vidare vara skriftlig, om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker, 12 kap. 8 § 1 st. JB. Uppsägning per e-post har i hovrättspraxis ansetts uppfylla kravet på skriftlighet. Brukligt är dock att uppsägningsbeslutet överlämnas fysiskt till den som är behörig att motta handlingar för hyresgästens räkning. När hyresvärden vill säga upp avtalet ska denne därutöver i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som hyresvärden kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning, 12 kap. 58 § 1 st. JB.
Gällande besittningsrätten kan sägas att till skillnad från bostadshyresgäster har den som hyr en lokal endast ett indirekt besittningsskydd, vilket innebär att lokalhyresgästen i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust som eventuellt uppstår för hyresgästen när hyresförhållandet upphör. Det förutsätter dock att inte någon av grunderna i 12 kap. 57 § JB kan åberopas av hyresvärden och i det här fallet kan möjligen fjärde punkten bli aktuell. Där uttalas att du som hyresgäst har rätt till ersättning enligt 58 b § om inte hyresvärden har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Det finns inget generellt svar på vad som anses utgöra "befogad anledning" utan här görs istället en intresseavvägning mellan parterna och en bedömning i varje enskilt fall. Faktorer som kan påverka är dina möjligheter att hitta ny lokal, hur länge du har använt den nuvarande lokalen och om dess läge är avgörande för din näringsverksamhet. Exempel från rättspraxis när här bestämmelsen har tillämpats är Högsta domstolens (HD) avgöranden NJA 2011 s. 27 och NJA 2013 s. 1112.
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det svårt att göra en adekvat bedömning. Men sammanfattningsvis och utifrån din ärendebeskrivning kan det konstateras att det finns krav på formen för och innehållet i uppsägningen. Huruvida du är berättigad till ersättning låter jag däremot vara osagt. Oaktat en eventuell ersättning har du under alla omständigheter ändå rätt till en nio månader lång uppsägningstid, vilken naturligtvis syftar till att ge dig skäligt rådrum för att kunna hitta en ny lokal.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
