Uppsägning av hyresrätt via sms - giltigt eller ej?
Hej
Jag har en liten undran.
Vi hyr ut ett hus(privat) vi har skrivit ett kontrakt på 3 mån ömsesidig uppsägning nu har hyresgästen sagt upp hyresavtalet då dom köpt hus.
Men nu vägrar dom 3 mån uppsägning (alla parter har undertecknat kontraktet)hon hävdat att 1 mån gäller så kontraktet är inte giltigt
Vad är det som gäller nu?
Hyresgästen har skickat ett sms som uppsägning där skriver dom att sista dag för dom är 1/1 dvs 3mån men kommer flytta ut efter 1 mån för att inte kontraktet är giltigt
Kan jag göra ngt åt detta? Måste uppsägningen vara skriftlig för att gälla eller gäller kontraktet? Dvs 3mån
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Svaret på din fråga finner vi i 12 kap. Jordabalken(JB), som ofta kallas Hyreslagen.
Avtal på bestämd tid respektive obestämd tid
I 12 kap. 3 § framgår vad som gäller för uppsägningar. Det sker dock en uppdelning utifrån hyresavtalets längd.
I det fall att hyresavtalet löper på obestämd tid(tillsvidare) krävs det en uppsägning för att avtalet ska upphöra att gälla, se 12 kap. 3 § första stycket JB.
Om hyresavtalet däremot löper på bestämd tid så upphör det att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat i mer än nio månader i följd, måste avtalet sägas upp för att upphöra att gälla, se 12 kap. 3 § andra stycket JB.
I 12 kap. 3 § tredje stycket JB framgår hur ett avtal som är ingånget för bestämd tid, kan anses förlängt till obestämd tid:
1.Om avtalet saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning ska ske. Denna regel omfattar till exempel avtal på bestämd tid som är längre än nio månader och som saknar förlängningsklausul. 2.om hyresgästen, trots att avtalet upphört att gälla utan uppsägning, fortsatt att använda lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom att flytta. Det kan vara avtal på bestämd tid där hyresförhållandet vid hyrestidens utgång inte varat längre än nio månader i följd och som inte innehåller regler om uppsägning. Fortsätter hyresgästen ändock att använda lägenheten en månad utan att värden anmodar honom att flytta förlängs avtalet på obestämd tid. Man brukar tala om tyst förlängning.Hur lång är uppsägningstiden?
Uppsägningstidens längd framgår i 12 kap. 4 § JB.
Hyresavtal som löper på obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, när avtalet avser en bostadslägenhet.
I det fallet att avtalet löper på bestämd tid, och ingen längre uppsägningstid är avtalad, ska uppsägningen ske:
1.en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor, 2.en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader, 3.tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet,Hyresgästens lagstadgade uppsägningstid
I 12 kap. 5 § JB har hyresgästen en lagstadgad rätt att alltid säga upp hyresavtalet med 3 månaders uppsägningstid. Denna rätt gäller oavsett den avtalade hyres- eller uppsägningstiden.
Lite om hur denna bestämmelse fungerar: Om du och hyresgästen kommit överens om en kortare uppsägningstid än tre månader, så är det den som gäller när hyresgästen säger upp avtalet. Om hyresvärden säger upp avtalet, har hyresgästen rätt att ändå kräva tre månaders uppsägningstid. Om den avtalade uppsägningstiden är längre än tre månader, kan hyresgästen säga upp med tre månaders uppsägningstid. Hyresvärden måste dock förhålla sig till den längre avtalade uppsägningstiden när denne säger upp.
Hur ska uppsägningen ske?
I 12 kap. 8 § JB framgår att en uppsägning ska vara skriftlig om hyresförhållandet varat i mer än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. En uppsägning får enbart vara muntlig om hyresförhållandet varat i max tre månader i följd då uppsägningen sker, och hyresvärden ska lämna ett skriftligt godkännande.
Formkrav för uppsägningen
Det finns inga specifika regler om vad uppsägningen ska innehålla, förutom att den ska vara skriftlig. Det finns inga krav på undertecknande heller. Därför har e-post ansetts uppfylla kraven på skriftlighet.
Det finns emellertid ett krav på delgivning. En skriftlig uppsägning måste delges mottagaren. Delgivning avser att en handling skickas eller lämnas till den eller de personer som har behörighet att ta emot delgivningen eller att något av de andra förfaranden som anges i Delgivninglagen. Mottagaren anses alltid delgiven om han eller hon tagit emot handlingen, oavsett hur det gått till. Även att skicka uppsägningen med ett vanligt brev kan räcka.
Sammanfattning
Som du ser blev svaret väldigt långt och omfattande. Det finns flera faktorer som jag inte känner till, och därför är det svårt för mig att ge dig ett kort och koncist svar. Till en början ska jag påpeka att det inte finns något som talar för att avtalet inte ska vara giltigt. Om ni kommit överens om tre månaders uppsägningstid och undertecknat hyreskontraktet, så gäller det. Något tal om en månads uppsägningstid är det inte tal om i lag.
Frågan om sms-uppsägningen är lite klurigare. Det är tveksamt om sms-uppsägningar uppfyller kraven på skriftlighet. Det är också tveksamt om kravet på delgivning är uppfyllt. Kravet på delgivning innebär i princip att uppsägningen måste ske skriftligen, och så är inte fallet. Den här frågan är inte tydligt löst i lagen, och därför måste jag vara försiktig med att dra förhastade slutsatser utan grund. Jag lutar ändå åt att uppsägningen inte uppfyller kraven som uppställs i 12 kap. 8 § JB.
Jag hoppas att jag svarat på din fråga väl och ber om ursäkt för det långa svaret. Undrar du något är du välkommen att återkomma i kommentatorsfältet eller skicka in en ny fråga så ska jag försöka hjälpa dig.
