Uppsägning av hyresavtal
Har hyreskontrakt sedan 2015 (1 r.o.k.) och har förra året hyrt ut med värdens tillstånd de sex månader som de kan godkänna enligt deras regler och orsak de godkänt. Jag har sedan länge ett radhus i samma stad. Nu bor jag vidare och har även en annan person som inneboende. Får nu uppsägning grundat på två skäl. Jag anses inte behöva lägenheten och jag anses ha en otillåten andrahandsuthyrning. Hur kan värden finna stöd i hyreslagen för att jag inte behöver hyra? Den inneboende har bara en del av lägenheten och vi har inbördes kontrakt enligt mall från internet. Jag har skriftligt försäkrat att jag behöver lägenheten fast jag tycker det är en konstig fråga. Inga anmärkningar om hyror eller skötsel finns.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar frågan som att du tidigare hyrde ut hela hyresrätten men att du nu bor i hyresrätten och har en inneboende.
Rätten att hyra ut hel hyresrätt i andra hand
För att få hyra ut sin hyresrätt till en annan krävs samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden (12 kap. 39-40 § jordabalken). Du fick samtycke från hyresvärden när du hyrde ut förra året. Därmed har den uthyrningen inte varit en otillåten andrahandsuthyrning.
Rätten att hyra ut del av hyresrätt i andra hand
Du bor i nuläget i hyresrätten men har hyrt ut en del av den till en inneboende. Du har rätt till att utan hyresvärdens samtycke hyra ut del av hyresrätt om det inte medför men (skada) för hyresvärden (12 kap. 41 § jordabalken). Att exempelvis bo själv i en fyra och hyra ut två av rummen är inte men för hyresvärden utan normal slitage. Vart gränsen går för men är inte självklart men att hyra ut del av en etta till annan borde inte innebära men för hyresvärden. Därmed krävs inte samtycke och det är inte tal om någon otillåten andrahandsuthyrning.
Uppsägning på grund av bristande behov av hyresrätt
Hyresvärden kan säga upp hyresavtalet vid dess utgång eller om den är på obestämd tid med med några månaders uppsägningstid. Vanligtvis har du som hyresgäst rätt till förlängning, det så kallade direkta besittningsskyddet (12 kap. 46 § jordabalken). Men det finns vissa grunder som kan leda till att någon förlängning inte ska ske. I 12 kap. 46 § 10 p. jordabalken finns en generalklausul som stadgar att om det inte strider mot god sed eller är oskäligt mot hyresgästen får hyresförhållandet upphöra. I det fallet måste hyresvärden komma med ett sakligt skäl. Vidare ska hyresgästen ha ett skyddsvärt intresse. Sedan får en intresseavvägning ske. I detta fall menar hyresvärden att du har ett bristande behov av hyresrätten, den kan då exempelvis friställas till bostadsförmedlingen. Det är då ett sakligt skäl. Ditt skyddsvärda intresse ska vara kopplad till att få bo kvar. Om du har ett annat boende kan det därför vara svårt att hävda att du har ett behov av hyresrätten. Detta kan i sin tur påverka intresseavvägningen.
Sammanfattningsvis
Om jag tolkat frågan rätt så har det inte varit någon otillåten andrahandsuthyrning så hyresförhållandet kan inte upphöra på den grunden. Ditt bristande behov av hyresrätten på grund av ditt andra boende kan dock vara en legitim grund. Det är dock svårt att ge ett närmare besked om hur intresseavvägningen skulle ske i just detta fall.
Jag hoppas du har fått svar på din fråga. Om du har några fler funderingar är du varmt välkommen att höra av dig igen eller skriva nere i kommentarsfältet.
Vänliga hälsningar,
