Uppsägning av förhandsavtal
Min dotter bokade sig för en nyproducerad bostadsrätt i april 2017, preliminär inflyttning årsskiftet 2017/2018. Någon månad senare skrev hon på ett förhandsavtal då var tidpunkt för upplåtelse satt till kv4, 2017, och inflyttning till kv1-kv2, 2018. Ingenting hände under resterande del av 2017, bygget stod helt stilla. Nu sista veckan i Januari 2018 har brf, skickat ett upplåtelseavtal för signering (alltså c:a en månad efter utgången av kv4, 2017). När min dotter önskar frånträda förhandsavtalet pga förseningen hävdar brf att tidpunkten för upplåtelse inte är oskäligt försenad. I upplåtelseavtalet är tidpunkten för inflyttning framflyttad till (preliminärt) kv1, 2019, och brf förbehåller sig rätten att flytta fram tidpunkten ytterligare om man meddelar detta senast september 30, 2017. Upplåtelseavtalet skall alltså signeras och mer än 1 år innan inflyttning innan byggnaden är påbörjad. Är detta rimligt ? Borde inte detta vara goda skäl att få frånträda det ingångna förhandsavtalet ?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder till Lawline med din fråga.
I mitt svar kommer jag att utgå från att ni tecknat ett förhandsavtal med en bostadsrättsförening. Avtalet som ni tecknat innebär att bostadsrättsföreningen i framtiden kommer att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till er. Ni har numera för avsikt att begära en uppsägning av förhandsavtalet och frånträda detsamma med stöd av bestämmelsen i 5 kap. 8 § bostadsrättslagen.
UPPDATERING 2018-02-06
På senare tid har det väckts en diskussion om huruvida förhandsavtalen överhuvudtaget är giltiga när tidpunkten för beräknad upplåtelse inte är specificerad enligt 5 kap. 3 § bostadsrättslagen. I doktrin anges att upplåtelsetidpunkten inte får sträcka sig längre en ett par veckor. Detta innebär att förhandavtal som innehåller en upplåtelsetidpunkt som sträcker sig över en period om sex månader kan leda till att förhandsavtalet i sin helhet är ogiltigt enligt 5 kap. 4 § bostadsrättslagen. Vill du ha hjälp att granska ditt förhandsavtal, kontakta Lawlines jurister här.
Om det är så att jag missuppfattat något så kan du använda kommentarsfunktionen nedan eller ställa en ny fråga, så gör jag en ny bedömning av vad som skulle kunna vara den bästa lösningen för er.
Jag kommer att dela upp svaret i två delar där jag inledningsvis redogör för bakgrunden till mitt ställningstagande för att därefter ge dig en rekommendation utifrån de förutsättningar du angett i din fråga. Min inrådan är att du läser svaret i sin helhet och inte enbart min rekommendation.
Vad bestämmelsen 5 kap. 8 § bostadsrättslagen innebär
I bestämmelsen ges förhandstecknaren en rätt att frånträda avtalet om upplåtelsen inte sker inom skälig tid enligt den i avtalet beräknade tidpunkten. Försummelsen som leder till att upplåtelsen inte sker inom skälig tid, dvs. anledning till dröjsmålet, ska inte kunna härledas till förhandstecknaren.
I propositionen till bostadsrättslagen uttalas att upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet angivna tidpunkten. Uttrycket "skälig tid" är avsett att tolkas tämligen restriktivt, dvs. upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet beräknade tidpunkten för tillträdet. (se prop. 1990/91:92 s. 187).
Sett till uttalandet i propositionen skulle ovan kunna delas in i två olika situationer,
i ena fallet om man flyttar fram själva tillträdet (1), och i det andra fallet om man flyttar fram tiden för tecknandet av upplåtelseavtalet (2).
Ett exempel för förtydligandets skull: Tillträdet är bestämt till januari 2018. Upplåtelseavtal ska tecknas i juni 2017 (tecknas vanligtvis sex månader innan tillträdet). Bostadsrättsföreningen meddelar att tillträdet är försenat med ett år till januari 2019.
1. Bostadsrättsföreningen erbjuder förhandstecknaren att teckna ett upplåtelseavtal under januari 2018. Upplåtelsen sker då nästan ett år innan tillträdet. Detta på grund av förseningen som bostadsrättsföreningen har att svara för. Upplåtelsen kommer i detta fall inte till stånd i nära anslutning till den i avtalet beräknade tidpunkten för tillträdet.
I detta fall flyttas med andra ord datumet för tillträdet, men tiden för tecknandet av upplåtelseavtal förblir densamma.
2. Bostadsrättsföreningen erbjuder å andra sidan förhandstecknaren att teckna upplåtelseavtal i juni 2018. Upplåtelseavtalet tecknas då sex månader senare än vad som var avtalat. Upplåtelsen kommer i detta fall inte till stånd i nära anslutning till den i avtalet angivna tidpunkten.
I detta fall flyttas datumet för tecknandet av upplåtelseavtal, vilket alltså innebär att man frångår det som avtalats om när ett upplåtelseavtal skulle ha tecknats.
Hur bestämmelsen ska tolkas
Om man vill grunda sin uppsägning eller hävning enbart med stöd av bostadsrättslagen är det inte säkert att en domstol dömer till din fördel, detta då tidigare ärenden, dvs. praxis, saknas på området. Bestämmelsen i bostadsrättslagen är inte lika tydlig som man hade önskat, men mot bakgrund av det som uttalas i propositionen, dvs. lagstiftarens motivering till lagen, kan en viss slutsats dras.
Jag anser inte att bostadsrättsföreningen getts en möjlighet av lagstiftaren att kringgå reglerna i bostadsrättslagen genom att teckna upplåtelseavtal enligt det som är avtalat, och därmed ha möjlighet att flytta datumet för tillträde i all oändlighet. Jag menar att begreppsparet "tillträde" och "upplåtelse", mot bakgrund av det som uttalas i propositionen, hör ihop, på så sätt att datumet för ett av dem inte kan flyttas utan att det andra påverkas.
Skulle man tolka bestämmelsen såsom bostadsrättsföreningen gjort innebär detta att bestämmelsen egentligen saknar mening samt att de ges en oerhörd möjlighet dels i styrkeförhållande mot konsumenten, men även i möjligheterna att dölja en försening genom att låta dig teckna upplåtelseavtal enligt det som är avtalat, men ändå ge dig nycklarna till bostadslägenheten sex månader senare än beräknat.
Vidare är det aktuellt med ny lagstiftning på området, där ovanstående problematik kommer att tydliggöras, SOU 2017:31. Utredningen föreslår b.la att det i bostadsrättslagen ska införas en bestämmelse om att förhandstecknaren, efter uppsägning, ska ha möjlighet att genast frånträda förhandsavtalet om det visar sig att förutsättningarna väsentligen avviker från vad som avtalats. "Avviker från vad som avtalats" bör omfatta inte bara förhandsavtalet utan även vad parterna annars har kommit överens om. Bestämmelsen bör omfatta alla typer av väsentliga avvikelser, dvs. faktiska fel, rådighetsfel och rättsliga fel.
Min rekommendation
Gå igenom förhandsavtalet och kontrollera om tiden för tecknandet av upplåtelseavtal är angivet i avtalet. I er fråga framgår det, enligt min mening, att tiden för när upplåtelseavtalet ska tecknas har ändrats. Dock menar jag att denna tid inte är oskälig. Ni skulle enligt förhandsavtalet teckna upplåtelseavtal under kvartal 4 2017, och nu, drygt 30 dagar senare, erbjuder bostadsrättsföreningen er att teckna upplåtelseavtal. En försening om 30 dagar kan enligt min mening inte vara oskälig på så sätt att en uppsägning kan göras gällande.
Därefter råder jag er att se efter om tiden för tillträde finns angivet i förhandsavtalet. Kontrollera om tiden för tillträde ändrats i och med den nya informationen ni erhållit. Vi kan enbart utgå från det som står med i avtalet eller det som utgör avtalsinnehåll. Ni nämner inledningsvis att inflyttning skulle ske i årsskiftet 2017/2018, dock framgår det inte varifrån ni fått denna information. Det blir svårt att utgå från detta datum om ni inte har det i avtalet eller i någon handling som hör till avtalet, exempelvis en bilaga eller broschyr etc.
Ni nämner dock att datumet kvartal 1-2, 2018, finns angivet som tillträdesdag i förhandsavtalet, vilket vi i sådant fall kommer att kunna utgå ifrån. Jag är inte säker på om bostadsrättsföreningen får använda ett sådant stort spann vid angivandet av tillträdesdag, totalt sett hela 6 månader. Det är en stor skillnad på januari 2018 och juni 2018 enligt min mening.
Oavsett vilket tillträdesdatum vi väljer att utgå ifrån enligt ovan menar jag att en försening föreligger, dvs. tillträde sker mellan sex månader och ett år efter den i avtalet angivna tiden för tillträde. En uppsägning av förhandsavtalet kan med andra ord på goda grunder göras gällande.
Om du har för avsikt att säga upp förhandsavtalet på grund av förseningen föreslår jag att du ordnar med någon form av juridisk hjälp. Tvisten som sådan bör omfattas av ditt befintliga rättskydd i din hemförsäkring. Det innebär att risken för dig som konsument avsevärt minskar, med hänsyn till de rättegångskostnader som kan uppstå vid en eventuell tvist. Vidare bör du grunda din uppsägning eller hävning, förutom bostadsrättslagens bestämmelser även, på allmänna avtalsrättsliga principer. Dessa är också tillämpliga såvitt gäller förhandsavtal. Förhandsavtal ska kunna frånträdas om det visar sig att förutsättningarna väsentligen brister som en förhandstecknare utgått ifrån när han eller hon undertecknade avtalet eller senare kommit överens om. Då det är ett avtal du undertecknat är även avtalslagen tillämplig, b.la kan bestämmelsen i 36 § avtalslagen aktualiseras, lag om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område. Du har så som jag ser det i vart fall tre olika grunder att göra gällande i dagsläget, dock kommer bostadsrättsföreningen säkerligen inte att godta din uppsägning eller hävning. Detta då det skulle öppna upp för flertal andra personer som sitter i samma situation som dig. Samtidigt är rättsläget inte helt klart, men nästan enligt mig, vilket kan leda till att bostadsrättsföreningen vill få denna fråga prövad en gång för alla.
Slutligen bör du inte underteckna några fler avtal med bostadsrättsföreningen om du har för avsikt att frånträda avtalet.
Om du skulle behöva hjälp i kontakten med bostadsrättsföreningen rekommenderar jag att du bokar tid hos en av våra jurister. Du kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka.
Om du vill ha mer rådgivning är du mer än välkommen att vända dig till några av våra andra tjänster:
- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här
- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.
Återkoppling
Har du tid över får du gärna lämna ett omdöme.
Med vänlig hälsning,
