Uppsägning av förhandsavtal
Hej,
Jag har tecknat ett förhandsavtal för en nyproduktion där inflytten nu blivit försenad ca ett år. Jag har varit i kontakt med bostadsbolaget för att försöka frånträda avtalet men de hävdar att inte någon av förutsättningarna i kap 5 8 § bostadsrättslagen föreligger och att det därför inte finns någon grund att häva eller på annat sätt frånträda förhandsavtalet. Det föreningen pekar på är att de kommer att upplåta lägenheterna genom att ingå upplåtelseavtal med köparna och att tiden för när upplåtelseavtalet ska tecknas är oförändrad. Så jag kommer alltså att teckna upplåtelseavtalet inom det tidsintervall som angavs i förhandsavtalet, men den faktiska förseningen för inflytt kvarstår ju dvs. själva tillträdet till lägenheten är ett år försenat. I mitt fall kommer det att vid tidpunkten för tecknandet av upplåtelseavtalet vara ett år kvar tills jag får tillträde till min lägenhet. Min fråga är nu om det fungerar så att så länge föreningen upplåter lägenheterna genom att ingå upplåtelseavtal enligt det tidsintervall som angavs i förhandsavtalet så kan själva tillträdet till lägenheten vara hur försenat som helst och man har som köpare ingen rätt att frånträda avtalet?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder till Lawline med din fråga.
I mitt svar kommer jag att utgå från att du tecknat ett förhandsavtal med en bostadsrättsförening. Avtalet som du tecknat innebär att bostadsrättsföreningen i framtiden kommer att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till dig. Du har numera för avsikt att begära en uppsägning av förhandsavtalet och frånträda detsamma med stöd av bestämmelsen i 5 kap. 8 § bostadsrättslagen.
Om det är så att jag missuppfattat något så kan du använda kommentarsfunktionen nedan eller ställa en ny fråga, så gör jag en ny bedömning av vad som skulle kunna vara den bästa lösningen för er.
Jag kommer att dela upp svaret i två delar där jag inledningsvis redogör för bakgrunden till mitt ställningstagande för att därefter ge dig en rekommendation utifrån de förutsättningar du angett i din fråga. Min inrådan är att du läser svaret i sin helhet och inte enbart min rekommendation.
Vad bestämmelsen 5 kap. 8 § bostadsrättslagen innebär
I bestämmelsen ges förhandstecknaren en rätt att frånträda avtalet om upplåtelsen inte sker inom skälig tid enligt den i avtalet beräknade tidpunkten. Försummelsen som leder till att upplåtelsen inte sker inom skälig tid, dvs. anledning till dröjsmålet, ska inte kunna härledas till förhandstecknaren.
I propositionen till bostadsrättslagen uttalas att upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet angivna tidpunkten. Uttrycket "skälig tid" är avsett att tolkas tämligen restriktivt, dvs. upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet beräknade tidpunkten för tillträdet. (se prop. 1990/91:92 s. 187).
Sett till uttalandet i propositionen skulle ovan kunna delas in i två olika situationer,
i ena fallet om man flyttar fram själva tillträdet (1), och i det andra fallet om man flyttar fram tiden för tecknandet av upplåtelseavtalet (2).
Ett exempel för förtydligandets skull: Tillträdet är bestämt till juni 2018. Upplåtelseavtal ska tecknas i december 2017 (tecknas vanligtvis sex månader innan tillträdet). Bostadsrättsföreningen meddelar att tillträdet är försenat med ett år till juni 2019.
1. Bostadsrättsföreningen erbjuder numera förhandstecknaren att teckna ett upplåtelseavtal under december 2017. Upplåtelsen sker då över ett år och sex månader innan tillträdet. Detta på grund av förseningen som bostadsrättsföreningen har att svara för. Upplåtelsen kommer i detta fall inte till stånd i nära anslutning till den i avtalet beräknade tidpunkten för tillträdet.
2. Bostadsrättsföreningen erbjuder å andra sidan förhandstecknaren att teckna upplåtelseavtal i december 2018. Upplåtelseavtalet sker då över ett år senare än vad som var avtalat. Upplåtelsen kommer i detta fall inte till stånd i nära anslutning till den i avtalet angivna tidpunkten.
Hur bestämmelsen ska tolkas
Om man vill grunda sin uppsägning eller hävning enbart med stöd av bostadsrättslagen är det inte säkert att en domstol dömer till din fördel, detta då tidigare ärenden, dvs. praxis, saknas på området. Bestämmelsen i bostadsrättslagen är inte lika tydlig som man hade önskat, men mot bakgrund av det som uttalas i propositionen, dvs. lagstiftarens motivering till lagen, kan en viss slutsats dras.
Jag anser inte att bostadsrättsföreningen getts en möjlighet av lagstiftaren att kringgå reglerna i bostadsrättslagen genom att teckna upplåtelseavtal enligt det som är avtalat, och därmed ha möjlighet att flytta datumet för tillträde i all oändlighet. Jag menar att begreppsparet "tillträde" och "upplåtelse", mot bakgrund av det som uttalas i propositionen, hör ihop, på så sätt att datumet för ett av dem inte kan flyttas utan att det andra påverkas.
Skulle man tolka bestämmelsen såsom bostadsrättsföreningen gjort innebär detta att bestämmelsen egentligen saknar mening samt att de ges en oerhörd möjlighet dels i styrkeförhållande mot konsumenten, men även i möjligheterna att dölja en försening genom att låta dig teckna upplåtelseavtal enligt det som är avtalat, men ändå ge dig nycklarna två år senare.
Vidare är det aktuellt med ny lagstiftning på området, där ovanstående problematik kommer att tydliggöras, SOU 2017:31. Utredningen föreslår b.la att det i bostadsrättslagen ska införas en bestämmelse om att förhandstecknaren, efter uppsägning, ska ha möjlighet att genast frånträda förhandsavtalet om det visar sig att förutsättningarna väsentligen avviker från vad som avtalats. "Avviker från vad som avtalats" bör omfatta inte bara förhandsavtalet utan även vad parterna annars har kommit överens om. Bestämmelsen bör omfatta alla typer av väsentliga avvikelser, dvs. faktiska fel, rådighetsfel och rättsliga fel.
Min rekommendation
Om det är så att du har för avsikt att säga upp förhandsavtalet föreslår jag att du ordnar med
någon form av juridisk hjälp. Tvisten som sådan bör omfattas av ditt befintliga rättskydd i din hemförsäkring. Det innebär att risken för dig som konsument avsevärt minskar, med hänsyn till de rättegångskostnader som kan uppstå vid en eventuell tvist. Vidare bör du grunda din uppsägning eller hävning, förutom bostadsrättslagens bestämmelser även, på allmänna avtalsrättsliga principer. Dessa är också tillämpliga såvitt gäller förhandsavtal. Förhandsavtal ska kunna frånträdas om det visar sig att förutsättningarna väsentligen brister som en förhandstecknare utgått ifrån när han eller hon undertecknade avtalet eller senare kommit överens om. Då det är ett avtal du undertecknat är även avtalslagen tillämplig, b.la kan bestämmelsen i 36 § avtalslagen aktualiseras, lag om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område. Du har så som jag ser det i vart fall tre olika grunder att göra gällande i dagsläget, dock kommer bostadsrättsföreningen säkerligen inte att godta din uppsägning eller hävning. Detta då det skulle öppna upp för flertal andra personer som sitter i samma situation som dig. Samtidigt är rättsläget inte helt klart, men nästan enligt mig, vilket kan leda till att bostadsrättsföreningen vill få denna fråga prövad en gång för alla.
Slutligen bör du inte underteckna några fler avtal med bostadsrättsföreningen om du har för avsikt att frånträda avtalet.
Om du skulle behöva hjälp i kontakten med bostadsrättsföreningen rekommenderar jag att du bokar tid hos en av våra jurister. Du kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka.
Om du vill ha mer rådgivning är du mer än välkommen att vända dig till några av våra andra tjänster:
- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här
- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.
Återkoppling
Har du tid över får du gärna lämna ett omdöme.
