Uppsägning av förhandsavtal

2017-11-19 i Bostadsrätt
FRÅGA
Hej,Vi har skrivit ett förhandsavtal och betalat handpenning för en nyproducerad bostadsrätt.I kontraktet står det att upplåtelsetidpunkten är beräknad till kvartal 2, 2018 och att inflyttningen är beräknad till kvartal 3, 2018.Byggbolaget/föreningen har nu meddelat att upplåtelsen är försenad till kvartal 1, 2019 och inflytt till kvartal 2, 2019 på grund av att kommunen har meddelat att arbete med gator, avlopp och vatten inte blir färdigt i tid.Efter att vi begärt uppsägning av avtalet på grund av förseningen, hävdar byggbolaget/föreningen att vi inte har rätt till hävning utan att bli ersättningsskyldiga för den skada som föreningen skulle lida av uppsägningen/hävningen eftersom förseningen inte är pga försummelse av föreningen. Skadan i detta fall är till exempel omkostnaderna för att sälja bostadsrätten vidare samt eventuell prisskillnad vid den försäljningen. Min fråga är, stämmer det att denna försening inte ses som en försummelse av föreningen? Jag har läst om ett liknande fall där man hänvisade till propositionen (förslaget/förarbetet till lagen, prop. 1990/91:92 s. 187, där allt som inte är den blivande hyresgästens fel är att se som försummelse från bostadsrättsföreningen.Kan vi hänvisa till denna proposition och därmed få rätt att frånträda avtalet utan att bli ersättningsskyldiga samt få tillbaka hela vår handpenning?
SVAR

Hej!
Tack för att du vänder till Lawline med din fråga.

I mitt svar kommer jag att utgå från att du tecknat ett förhandsavtal med en bostadsrättsförening. Avtalet som du tecknat innebär att bostadsrättsföreningen i framtiden kommer att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till dig. Du har numera för avsikt att begära en uppsägning av förhandsavtalet och frånträda detsamma.

Om det är så att jag missuppfattat något så kan du använda kommentarsfunktionen nedan eller ställa en ny fråga, så gör jag en ny bedömning av vad som skulle kunna vara den bästa lösningen för er.

Jag kommer att dela upp svaret i två delar där jag inledningsvis redogör för bakgrunden till mitt ställningstagande för att därefter ge dig en rekommendation utifrån de förutsättningar du angett i din fråga. Min inrådan är att du läser svaret i sin helhet och inte enbart min rekommendation.


Innebörden av begreppet "försummelse" i 5 kap. 8 § bostadsrättslagen

Bestämmelser beträffande uppsägning som grundar sig i en försenad upplåtelse regleras i 5 kap. 8 § bostadsrättslagen.

I samband med att lagen antogs gjordes vissa förändringar i bestämmelsen på inrådan av lagrådet, vilket anges i prop. 1990/91:92 s. 187-188. Bestämmelsen fick då tillägget "genom försummelse av föreningen". Detta tillägg innebär, enkelt uttryckt, att orsaken till fördröjningen av upplåtelsen kommer att spela mindre roll, så länge dröjsmålet inte beror på förhandstecknaren själv. Det förutsätts dock, alltjämt, att föreningen har varit försumlig.
Det kan även förekomma situationer när orsaken till fördröjningen varken beror på förhandstecknaren eller på att föreningen varit försumlig.

Begreppet "försummelse" kan därför enligt min mening ses från tre olika perspektiv: försening på grund av försummelse från förhandstecknaren (1), försening på grund av försummelse från föreningen (2) och försening som varken beror på förhandstecknaren eller på att föreningen varit försumlig (3).

En försening som beror på förhandstecknarens försummelse kan enligt min mening endast uppstå om exempelvis förhandstecknaren inte undertecknar upplåtelseavtalet i tid, eller att förhandstecknaren inte erlägger den upplåtelseavgift som anges i det aktuella avtalet. I övrigt torde alla andra förseningar kunna läggas bostadsrättsföreningen till last. Frågan är dock om förseningen kan grunda sig i bostadsrättsföreningens försummelse. Detta beror självklart på vilken anledning bostadsrättsföreningen angett som skäl till förseningen. Huruvida det är försumligt att exempelvis inte ha klart med arbete för mark, gator och avlopp kan tyvärr inte bedömas utifrån de uppgifter de uppgifter du lämnat.

Min rekommendation
I din fråga anger du att beräknad tid för upplåtelse samt tidpunkt för tillträde finns angivet i avtalet. Detta anser jag är något som gagnar dig, då byggföretagen/ bostadsrättsföreningarna på senare tid inte anger dessa med all önskvärd tydlighet. Vad beträffar din fråga om försummelse menar jag att det finns få fall som innebär att förhandstecknaren varit försumlig. Vidare finns det även få fall då försumligheten inte beror på bostadsrättsföreningen.

En majoritet av skälen till förseningar beror således enligt min mening på bostadsrättsföreningen. Som du säkert märkt, så kommer inte bostadsrättsföreningen godta din uppsägning lättvindigt. Jag råder dig därför att gå igenom de beslut som tagits hos den aktuella kommunen för att se hur processen fortlöpt under byggnationen. Därigenom kan du visa att förseningen beror på bostadsrättsföreningens försumlighet. Att kommunen inte har klart med arbete för mark, gator och avlopp är enligt min mening under bostadsrättsföreningens ansvar. Slutligen vill jag även tillägga att förhandsavtalet som sådant kan anses ogiltigt genom allmänna avtalsrättsliga principer såsom 36 § lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen), samt förutsättningsläran. Du bör därför undersöka om din uppsägning även kan grunda sig på någon utav dessa bestämmelser eller principer.

Om du skulle behöva hjälp med att upprätta en uppsägning av förhandsavtalet eller med att föra talan mot bostadsrättsföreningen rekommenderar jag att du bokar tid hos en av våra jurister. Du kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka.

Om du vill ha mer rådgivning är du mer än välkommen att vända dig till några av våra andra tjänster:

- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.

- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här

- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här

- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.

Med vänlig hälsning,



David Muera
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Bostadsrätt (1256)
2021-12-01 Grannen tycker att vårt barn stör- vad gäller?
2021-11-29 Har bostadsrättsförening ansvar för snöskottning?
2021-11-26 Kan du få ersättning för skador som har orsakats i din bostadsrätt?
2021-11-22 Ingår gardinskenor vid köp av bostadsrätt?

Alla besvarade frågor (97613)